第三章 企业价值评估的市场法

第三章企业价值评估的市场法1.可比性的理解2.间接比较法的运用3.企业价值评估市场法的运用第一节市场法的基本原理一、市场法含义1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。2.在评估对象与参照物之间选择比较因素选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5.综合分析确定评估结果一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽，可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。2.资产的实体特征和质量资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。3.市场条件主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。4.交易条件交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法。（一）直接比较法1.基本原理利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。2.优点该方法直观简洁，便于操作。3.适用条件对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。4.基本计算公式为：（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致①方法一：评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应。②方法二：评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n5.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：（1）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。（2）市价折扣法①原理以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。②数学式表达资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【例】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）（3）功能价值类比法①定义以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大。②分类根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，数学表达式一般表述为：Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，数学表达式一般表述为，【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元)【例】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（万元)（4）价格指数法（物价指数法）①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。②物价（价格）指数的各种表述方法（有6种）：Ⅰ、定基物价指数：是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系某年的定基价格指数＝1＋该年的定基价格变动指数Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系如上表中，2004年相对于2001年的价格指数＝112/106＝105.66%Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系物价指数＝1＋物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数＝112/106-1＝5.66%Ⅴ、环比物价指数：本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商Ⅵ、环比物价变动指数③价格指数法在评估中运用的计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数＝参照物成交价格×＝参照物成交价格×乘积准日各期环比价格指数基参照物交易期日至评估＝参照物成交价格×（1＋物价变动指数）＝参照物成交价格×＝参照物成交价格×乘积环比价格变动指数1各期基准日参照物交易期日至评估④适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。【例】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2006年10月的评估价值最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）【例】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：⑸成新率价格调整法①原理以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。②计算公式资产的成新率＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）6.直接比较法使用频率高的方法（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交易情况差异值）＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数【例】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。（2）评估要求。评估该地块1997年10月3日的公平市场交易价格。（3）评估过程⑵价值比率法①成本市价法基本原理以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。计算公式资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）特别注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。②市盈率倍数法基本原理：以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。主要适用对象：企业价值评估计算公式所以：被评估对象的市价总额＝（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润㈡间接比较法1.原理⑴利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值；⑵利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。2.适用条件不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样，只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。第二节市场法在企业价值评估中的应用一、市场法在企业价值评估中的应用（一）基本原理企业价值评估的市场法是通过在市场上找到若干个与被评估企业相同或相似的参照企业，以参照企业的市场交易价格及其财务数据为基础测算出来的价值比率，通过分析、比较、修正被评估企业的相关财务数据，在此基础上确定被评估企业的价值比率，通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价值，最后通过恰当的评估方法确定被评估企业的评估价值。1.企业价值评估的市场法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断；2.运用市场法评估企业价值存在两个障碍：①企业的个体差异；②企业交易案例的差异3.市场法中常用的两种具体方法是参考企业比较法和并购案例比较法。（二）运用市场法评估企业价值的基本步骤两种方法的核心问题是确定适当的价值比率，选择价值比率，应该注意以下问题：1.选择的价值比率应当有利于评估对象价值的判断；2.用于价值比率计算的参照企业的相关数据应当恰当可靠；3.用于价值比率计算的相关数据口径和计算方式应当一致；4.被评估企业与参照企业相关数据的计算方式应当一致；5.合理将参照企业的价值比率应用于被评估企业。（三）参考企业比较法和并购案例比较法的运用1.价值比率的测算思路可以用公式表示如下：即：式中：V1——被评估企业价值；V2——可比企业价值；X1——被评估企业与企业价值相关的可比指标；X2——可比企业与企业价值相关的可比指标。通常又称为可比价值倍数。式中X参数通常选用以下财务变量：（1）利息、折旧和税收前利润，即EBIDT；（2）无负债的净现金流量,即企业自由现金流量；（3）净现金流量；（4）净利润；（5）销售收入；（6）净资产；（7）账面价值等。2.确定价值比率的关键在于两点：（1）对可比企业的选择。判断企业的可比性存在两个标准：行业标准和财务标准。（2）对可比指标的选择。①市盈率乘数指标基本原理市盈率=每股市价/每股收益公司的市值=市盈率×每股收益×公司的股数市盈率乘数法基本步骤是：首先从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似的可比公司，包括所在行业、生产产品、生产经营规模等方面的条件要大体接近，把上市公司的股票价格按公司不同口径的收益额计算出不同的口径的市盈率，作