滑县房地产市场调研报告1

第一部分滑县整体概况一、基本状况1、区位概况滑县位于豫北平原，归属安阳市管辖，2014年1月1日起正式升级为省直管县，与濮阳、延津、浚县、长垣、封丘、内黄接壤。全县面积1814平方公里，辖1新区10镇12乡，总人口140万。滑县县城位于县域西北，县城南距郑州市153公里，北距安阳市区70公里，东北距濮阳市区53公里，西南距新乡市区70公里，西北距鹤壁市区25公里。2、交通状况滑县对外交通便利，新菏铁路从滑县南部经过；长济高速从县域南部通过并设有牛屯互通口；大广高速贯穿南北，在慈周寨乡和留固镇设有互通口；省道101、213、215、222在滑县交汇，县（乡）道形成以县城为中心的放射状路网连通各乡镇，基本实现了村村通公路的目标。便捷的对外交通和良好的内部交通，有利于促进滑县成为东部地区产业转移、西部地区资源输出的地区枢纽，成为安阳市、濮阳市、新乡市三市地区的交通通信、商贸物流、生产要素的集散地。二、滑县整体发展规划1、县城发展现状滑县县城是全县行政、经济和文化中心，其在县域位置偏于西北，对全县的影响和辐射带动作用相对较弱，与浚县之间的相互影响正在逐步加强。县城建成区北至北环路，南至产业集聚区南边界，西至卫河，东至城关镇建设边界，建成区面积2341.61公顷，常住人口21.73万人，人均建设用地107.76平方米。县城大体上由道口镇区、城关镇区、小铺集镇区和南部产业集聚区组成。道口镇的解放路集中了县城的行政中心、商业中心和文化中心等功能。老城区的景观相对较差，土地利用混乱，城中村分布较多，城区目前逐步向东发展，基本上已与城关镇区连接。城关镇区和小铺集镇区城市建设相对滞后，基本上还是大集镇风貌。南部产业集聚区发展迅速，基础设施和城市建设推进较快，但自成体系的建设影响城市的协调发展。2、中心城区整体规划城市性质城市性质定位为：“豫北地区新兴的工贸型次中心城市，滑县政治、经济、文化和信息中心”。规划范围规划确定中心城区范围（也即城市增长边界）为东至规划的东外环路外围，北至滑县与浚县县界，西至滑县与浚县县界、规划的西外环西侧外围，南至规划的南外环路，面积130平方公里。其中63平方公里左右为本次规划建设用地。规划期限及人口规模近期规划至2015年，人口规模32万人，用地规模33.6平方公里。远期规划至2030年，人口规模60万人，建设用地63平方公里。3、滑县新区及规划滑县新区位于县城道口镇东南部，是滑县招商引资和对外开放的重要载体。新区规划区西起解放路，东至什牛路，北起滑州路，南至南外环，总面积15.07平方公里，折合土地面积2.2万亩,其中可开发利用土地1.7万亩.新区下辖10个行政村,农业人口11000余人.目前,新区内基础设施齐全,招商引资势头良好。储备工业用地4000亩,已安置落地项目84个,全面建成项目23个,年内完成项目建设50个,完成固定投资15亿元。4、滑东新区及规划滑东新区规划范围西至滑兴路，北至新北环、南至滑州路、东至东环，总面积14平方公里。该区集行政办公、商务商业、综合居住为一体的城市核心综合服务区，引领及促进城市经济发展。滑东新区布局为“一带、两轴、两心、多片”的规划结构。一带：指生态休闲带。两轴：指商业发展轴、行政商务发展轴。两心：指由行政中心与中心商务功能区集聚形成的行政商务中心，以及北部的文化科研教育中心。多片：指行政商务、文化科研教育，位于东北、东南、西南、西北布局的居住片区以及沿中州大道、滑州大道形成的综合服务片。第二部分滑县房地产市场分析一、滑县房地产现状概述1、开发商特征以本土开发企业为主，开发企业不够规范，实力弱，无大品牌开发企业进入；（建业地块在本项目对面，与本项目在时间上基本同步）2、产品特征项目规模大，以刚需和改善型户型为主，高端产品较少,两房产品市场接受度低；3、市场特征投放量大，去化快，整体市场供需较旺；4、客户特征县城客户以改善现居住环境为主，乡镇客户进城置业多为考虑子女婚嫁、教育、进城定居为主；5.区域发展特征县城分老城区、新区和新东区三个板块。老城改造力度不大；新区市政配套（道路、学校、医疗）优越，发展速度较快，市场认知度高；新东区有政策导向，是未来发展方向，但发展相对新区迟缓，市场认可程度低。6、物业服务特征整体物业服务体系刚刚形成，服务不规范，但已有部分项目（金秋华城、一号院等）已开始宣传物业概念，客户对物业服务的关注度意识逐渐提高；二、未来滑县房地产市场趋势研判目前市场去化速度快，投放量急剧提升，新的项目不断涌现，几个规模较大的在售项目后期供应量大，有供过于求的风险，未来可能导致滞销。第三部分滑县各版块房地产发展状况一、滑县各版块楼市现状1、新区板块该区域是目前滑县重点发展区域，也是房地产开发的重点区域，市场80%以上的项目主要集中在此区域，市场开发较为成熟，竞争激烈。无论是开发商还是购房者对该区域价值和发展前景都已形成共识，市场供需两旺，发展前景较好。开发多以中高端楼盘为主，项目规模大，配套全，购房者对该区域认可度较高，良好的教育资源、交通和区位地段是该区域最大优势所在。2、老城区板块该区域是滑县的经济、行政、文化、商业中心，人口密度最大，人流量最多，消费能力最强，配套齐全，商业繁华，居住生活最为便利。本区域开发一般以拆迁为主，地价高，成本较高。因此，此区域的项目开发对商业部分较为偏重，只有2-3个项目以住宅销售为主。老城区成熟生活的便利性是该区域项目销售情况不错的最大因素。3、北区板块该区域位于滑县城区的边缘地带，不在未来城市发展的主要方向上，人口分布少，配套不足，区位价值不被认可，售价较低。4、滑州东区板块该区域是滑县未来几年内的核心发展方向，是滑县未来新的政治、文化、商务和信息中心，具有巨大的发展潜力和空间，省内大型房企如建业和实力较强的本土开发商如博大已开始在此区域谋划布局。目前处于刚起步阶段，交通路网完善，配套不够齐全，市场接受度与新区相比还存在一定差距。政府对此区域规划发展的实施力度和速度将会对本区域产生决定性的影响。大型房企的进驻和周边知名项目的带动将会对本区域的发展产生一定的助推带动作用。二、滑县各版块主要在售项目情况一览表案名占地户数目前开发开盘时间价格面积区间工程进度建筑形态客源群体配套东方国际城200亩18001期11栋一期13年5月、12月一层2500、二层2600-27002-5层花样洋房、小高层、一层不送院，六层送阁楼上官、老店、留固地下车库、地温中央空调、幼儿园凤凰城100亩7001期10栋区域价格3000105-138，主力三房，部分1602-5层花样洋房、小高层，一层送院、六层送阁楼地上车库、地温中央空调、幼儿园、景观水系清华园150亩2期500户已开发2期二期开盘13年5月一期2400-2500，二期3000100-135全三室户型少量170一期入住二期封顶花样洋房（一期）、小高层（二期），一层送院、六层送阁楼王庄、老店、小铺地温中央空调江南绿城近100亩，建筑面积12万1期10栋2批开盘3700-3800，一层送院位置好420083-120-160，10%-70%-20%首批3月交房4栋洋房，小高层（8、11、17）焦虎、老店、王庄、小铺，附近、道口街24小时热水、地温中央空调、外围2个湖、盼盼防盗门、断桥铝合金开元盛世57亩，建筑面积10万1期6东小高2期3栋高层（22、26）3200-36002房3%（20套），120-170封顶小高层、高层八里营、老庙、慈周寨、老店、焦虎天然气已开始用、地温中央空调、大型商业正德豪城1471期21栋洋房2年卖完3400-3600金牛说300083-120-140-170复式200封顶洋房、小高层乡镇，项目以东客户天然气已开始用、地温中央空调金牛国际城建筑面积50万方前4期已入住2013年10月3200，一层带院3700120-130封顶洋房、小高层（2栋18层）老带新天然气已开始用、无暖气金地日170亩15001期19栋2014年2月330095-140全三主景观带洋房、小高层各乡镇及天然气、地温煜城5日(正月初六)房,200五房已完工周边中央空调、24小时热水新都城75亩，建筑面积12万7001期7（已交房栋2期5栋3000，高价3200，特惠2299（顶层）2%两房占比、129-160封顶小高层高平、王庄、老店、留固、小铺1期地上停车位、2期地下停车位众恒翡翠城180亩，建筑面积30万一期500户二期300户3300-340090-120-130-150准现房多层、小高层乡镇及城关周边天然气、唯一市政供暖金阳光花园6万方2栋23层1栋28层2013年5月2800-340090-110-135-165封顶高层天然气、地温中央空调明福世家350亩，建筑面积60万方一期600户2700-3400100-130-140-190封顶11层小高层拆迁安置、周边万象城75亩，建筑面积20万万，含7万商业2013年11月3200-330090-14018层和26层安置房、乡镇天然气宏达梦想家园400亩2期400亩3300，层差10元，顶层2920主力110-120，1404栋现房2栋未盖，一期入住11层小高层，8层以上有房源，3层送平台，乡镇及周边二期送车位，地下室捆绑，1000元，地温空调，24小时热水5块多1吨博大一号院2014年1月3300-34002、3层17层小高层乡镇及周边地温中央空调，一梯三户凯旋城120亩，建筑面积22万300户13年11月开盘2800，按揭93折，一次性92折90-140，主力120-130的三房，90可变三房赠送面积8平方封顶，4月出景观示范区和样板间1期10栋6栋多层洋房、4栋11层小高层，1梯3户乡镇为主电伏热、幼儿园、会所、足球、篮球场金秋华城280亩3000一期开盘不到2000二期开盘均价23002700-2800，优惠交10000减100元/平方，总房款减5000，送家电实际成交2500102-110-120-139-170有联排和叠加一期4栋，入住50多户三期在建销售中周边会所、幼儿园、中央空调，地下室捆绑销售850总结分析：1、在售项目规模普遍较大，市场投放量大，小区配套完善，销售速度较快；2、在售房源形态以电梯多层和小高层为主，120-130平米三房是市场上主力户型，三室两厅两卫户型需重点考虑，两房产品在市场上也开始有部分群体关注，带有赠送面积能变三房概念的90多平米两房受欢迎；3、购买客群以乡镇群体为主，交通、教育和小区规模及进度是客户考虑购买的主要因素；4、在项目销售说辞中对物业服务、赠送面积等方面提及的很少，销售以代理公司为主，整体职业素养不高；5、滑县市场大部分楼盘都有地下室，地下室与住宅绑定的项目约占一半以上；6、配套方面，滑县市场中相对其他县市，有个较特别的配套设施——地温中央空调，大部分楼盘社区内部都有此配套，项目目前只有翡翠城项目对外宣称采用集中供暖；7、形象包装上，大部分项目都不够重视，售楼部昭示性不强或为临时搭建，而江南绿城、博大壹号院、翡翠城、金地日煜城等中高端项目操作较好，营销中心与景观示范区配合开放，对项目品质的提升和销售有着极大的促进作用；目前尚没有项目布置有样板间，这也是提升项目形象的一个重要突破口；8、营销推广方面，媒体渠道以户外和电视为主，乡镇多以条幅和派单为主，活动类传播渠道很少；第四部分项目地块综合分析一、项目地块概述地块位于滑州路东段，文昌路以东，东环路以西，离滑县汽车站1.2公里，交通便利，是老城区、滑县新区和滑县新东区交汇地带，近邻规划中的新县政府（滑园），未来发展潜力巨大。二、周边现有及远景配套资源政府机关：城关镇人民政府、城关镇公安局、财政局学校：滑县第二高级中学、欧阳中学、城关镇第一初中、育新小学公园：明福寺塔公园、滑园商业：义乌商博城、明福寺塔仿古商业街交通：滑县汽车站三、项目SWOT分析优势：1、地块为平整的净地，无需拆迁，项目进展速度快；2、地块紧邻主干道，周边路网发达，交通便利；3、位于新东区，紧邻未来的新县政府，升值潜力巨大；4、地块方正，便于规划，适合开发高品质社区；劣势：1、地