第8章 住房制度、住房保障政策与住房市场

第8章住房制度、住房保障政策与住房市场徐淑红博士教学目标熟悉住房保障政策的发展缘起、概念、目标和策略明确住房保障政策制定原则了解新房建设补贴政策的过滤效应和廉租房的经济效率和福利分布的经济动因学会中外住房保障政策对比分析主要内容住房保障政策的基本知识制定住房保障政策的原则新房建设补贴政策的过滤效应廉租房的经济效率和福利分布基本概念及其分类缘起目标与策略8.1住房保障政策的基本知识8.1住房保障政策的基本知识8.1.1基本概念及其分类1.基本概念住房制度与住房保障政策住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针。住房保障政策则是落实这些方针的具体方法和措施，住房保障政策则是针对困难群体（低收入群体）的住房政策。8.1住房保障政策的基本知识保障住房与公共住房通过住房保障政策提供的住房称为保障住房。根据补贴形式和产权形式，我国的公共住房细分为公房、经济适用房、廉租房。2.住房保障政策的类型按住房保障政策的实施主体划分全国性的/省市级的乃至社区级/单位级的住房保障政策。按政府干预市场的手段划分(1)财政政策(2)金融政策(3)土地政策8.1住房保障政策的基本知识按政府对住房市场的干预程度分(1)自由市场经济下的住房保障政策(2)高福利下的住房保障政策(3)社会市场经济下的住房保障政策按政府干预市场的对象主体划分(1)供给方政策(2)需求方政策(3)租金控制政策8.1住房保障政策的基本知识8.1.2住房保障政策的缘起1.国外发达国家及地区住房保障政策源于西方，以后陆续为世界各国和地区所重视，并逐渐演化成为不可或缺的制度当时的社会背景和改制的原因1.住房供需矛盾尖锐化。2.民主化发展、政府注重民意的推动作用。3.经济发展的基础作用。8.1住房保障政策的基本知识2.我国住房保障政策的建立与完善由于我国目前的城市化水平低，9亿农民的住房问题主要靠自筹资金建设住宅来解决，至今没有成文的住房制度随着我国城市化的速度加快，大量农业人口离开农村进入城市，住房问题的矛盾更集中在城市8.1住房保障政策的基本知识8.1住房保障政策的基本知识1979-1985年试点售房《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式宣布中国将实行住房商品化的房改政策；《城市私有房屋管理条例》为住房制度改革提供了理论前提1986-1990年提租补贴《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》是我国第一个关于房改的法规性文件1991-1993年租售并举、以租带售《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、《住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，实行新房新制度我国城镇住房制度改革历程及基本内容8.1住房保障政策的基本知识我国城镇住房制度改革历程及基本内容1994-1997年住房市场化改革《关于深化城镇住房制度改革的决定》确立了城镇住房制度改革的目标1998年取消了福利分房体制，确立货币化和私有化政策，提出建立多层次城镇住房供应体系和住房保障制度《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》1999年以住房公积金制度为主要内容的政策性住房金融体系初步形成《住房公积金管理条例》将住房公积金的归集管理纳入了规范化、法制化的轨道8.1住房保障政策的基本知识我国城镇住房制度改革历程及基本内容2003年住房市场化进一步的推进和深化《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2005年在改革和发展中稳定房价、合理用地、优化住房供应结构老“国八条”与新“国八条”2006年进一步合理调控房地产业，促进其健康发展，强调重点发展中低端住房《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国六条”提出：要有步骤地解决低收入家庭的住房困难，加快城镇廉租住房制度建设、规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场8.1住房保障政策的基本知识我国城镇住房制度改革历程及基本内容2007年进一步加强住房保障干预《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调整了廉租房制度的保障范围，进一步明确了经济适用房的性质和覆盖对象，掀开了我国住房保障体系建设的新篇章2008年致力于解决中低收入人群的住房保障问题《廉租住房保障资金管理办法》规定廉租房保障资金将实行专项管理、分账核算、专款专用；《城市低收入家庭住房保障统计报表制度》全面反映了解决城市低收入家庭住房困难的基本情况8.1.3目标及策略总体目标解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民居住权利。居住水平和居住质量一般以三个指标来衡量：（1）人均住房数量（2）住房的质量（3）住房支出占收入的比重8.1住房保障政策的基本知识具体目标不同国家和地区根据不同的经济文化等发展水平，住房的具体目标有所不同我国现阶段的目标是加快解决城镇住房困难居民的住房问题。8.1住房保障政策的基本知识实现保障目标的策略（1）在实物形态方面，保证较高质量等级的住房供给，从供给上满足居住拥挤家庭、设施不齐家庭的更新换代要求（2）在支付能力方面，通过增加家庭的可支配收入来提高家庭的支付能力8.1住房保障政策的基本知识8.2住房保障政策的原则住房保障政策效率原则住房保障政策的中性原则住房保障政策的节约和便利原则住房保障政策的公平原则住房保障政策的稳定原则8.2住房保障政策的原则住房保障政策效率原则1.垂直效率Ev越接近1越好。2.水平效率为施政对象社会阶层带来的利益为社会各阶层带来的利益总和施政对象社会阶层中的受益人数施政对象阶层的总人数Ev=Eh1=8.2住房保障政策的原则给施政对象社会阶层带来的实际利益应该为施政对象阶层带来的总收益Eh2=Eh1反映政策在实施对象中的覆盖面，越接近1越好。Eh2是实施某种政策后实际收益和目标利益之间的比率。这个指标也是越接近1越好。实践中，往往会出现Eh1接近0而Eh2却靠近1的情形，此时政策是有效的，但分配不均匀，只有少数人能够受益。8.2住房保障政策的原则3.运作效率E0=施政对象获得的利益政府投入E0反映了政策运作的效率损失。效率损失越大，E0越小，E0越接近1越好。各效率指标的关系如下：垂直效率反映了政策能否容易作用到政策对象，水平效率则体现了在政策覆盖的所有作用均匀度和作用力度。运作效率则体现了政府干预下的运作相对于市场化运作的效率高低。三个指标的最大值为1，越大表示效率越高。8.2住房保障政策的原则住房保障政策的中性原则指住房保障政策的设计尽可能使保障政策不影响市场中各房地产子市场的相对价格，保证保障对象之外的住房消费主体的住房消费行为不受或少受影响指不改变高、中、低各档住宅分市场的相对价格,从而不干扰私人经济部门的选择的政策.8.2住房保障政策的原则住房保障政策的节约和便利原则强调住房保障政策的选择具有简明性，易操作性。8.2住房保障政策的原则住房保障政策的公平原则1.施政对象之间的公平原则(1)收入和住房条件相同的家庭应享受同样的住房保障，即横向公平。(2)收入和住房条件不同的家庭应享受不同的住房保障，即纵向公平。2.施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则住房保障政策的主权平衡原则是指既不倾向于消费(施政对象)，也不倾向于纳税人(非施政对象)。8.2住房保障政策的原则住房保障政策的稳定原则新老政策之间应该具有连续性和连贯性8.3新房建设补贴政策的过滤效应8.3.1新房建设补贴的过滤效应对新房建设予以补贴是各国住房保障的一种广泛采用的政策，如我国大陆的经济适用房政策、新加坡的组屋计划、香港的居者有其屋计划。8.3新房建设补贴政策的过滤效应▲现假设政府对中等质量住房的建造给予补贴。且假设某一城市有以下特征:(1)城市中有120个家庭；(2)有两个细分住宅市场，中档住房市场和低挡住房市场；(3)根据两类住房价格高低，可将住房分在两个市场内:住房提高为中档住房或降低为低档住房；(4)两类房为不完全替代品:两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。如图8-1所示:住房市场的初始均衡为:在中档房市场(a)，有40套住房，单价是3000元/m2；在低档房市场(b)，有80套住房，每套的单价是2000元/m2。每平方米价格(元)3000240020406080100D1S1S2初始平衡(a)中档住房市场中档住房数量(套)8.3新房建设补贴政策的过滤效应低档住房数量(套)(b)低档住房市场图8-1中档房补助政策对中档房市场和低档房市场的影响初始平衡D3D4S3S420001300204060801008.3新房建设补贴政策的过滤效应假如市政府对中档房的建造给予补贴，图8-1的供给曲线从S1右移至S2，每一价位上的供给量增加，在原来的价位3000元上，供给量从40套变为80套。此时供大于求，中档房的价格将有所下降，此时引发两个效应。8.3新房建设补贴政策的过滤效应两个效应:①需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线D1向右移动；②供给效应。当中档房的价格下跌时，一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平相对较高的低档房，供给量沿着曲线S2下滑，中档房的供给量减少。8.3新房建设补贴政策的过滤效应达到均衡时，补贴政策导致中档房总量增加、价格下跌。如图8-1(a)所示，数量从40套增至60套，价格从3000元降至2400元。8.3新房建设补贴政策的过滤效应中档房市场的变化引起低档房市场如下两个变化:①替代效应。消费者从低档房迁入中档房，低档房需求减少，需求曲线左移，从D3至D4如图8-1(b)所示。由于两类住房是替代品，中档房价格的降低会减少低档房的市场需求。②过滤效应。中档房降级变为低档房，低档房的供给曲线发生右移，在图8-1(b)中，从S3到S4。当变化后的需求曲线D4和变化后的供给曲线S4相交时，达到新的平衡。中档房补贴计划将低档房的价格从2000元降至1300元，数量从80套降至60套。所以，补贴计划同时还导致了40套房子被淘汰废弃。8.3新房建设补贴政策的过滤效应8.3.2新房补贴政策过滤效应启示1.补贴的乘数效应补贴的乘数效应:指由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的、无需政府额外支出的获益。对中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，存在乘数效应。2.负担的转移限制中档房的开发政策或抑制发展型的规划，其中的一些成本或代价会转嫁到低收入家庭身上。8.3新房建设补贴政策的过滤效应8.3.3我国经济适用房引发的过滤效应分析从过滤模型来分析，经济适用房政策的总体结果是，降低中低档住房的成本和价格，增加中低档住房的市场份额，抑制中高档住房、高档住房的价格和开发建设。政策的直接受益者搬入经济适用房的家庭，而居住在低档房、中高档房和高档房的家庭也由于价格的相应降低而间接获益。8.3新房建设补贴政策的过滤效应8.4廉租房的经济效率和福利分布8.4.1廉租房的效率廉租房有实物补贴方式和货币补贴方式.由政府投资建造、以低廉的租金出租给符合条件家庭的廉租房，通常称为公共廉租房。公共廉租房是一种供给方的、实物补贴的住房保障方式，由政府投资和开发。货币补贴方式的廉租房，是政府给符合条件的家庭发放的住房券和现金补贴，由家庭自行到市场上租赁合适的住房。8.4廉租房的经济效率和福利分布1.补贴额家庭享有的补贴额是市场租金和廉租租金之间的差额，也正是政府的经济支出。从机会成本角度看,政府补贴等于土地用于公共廉租房开发而不用于商品房开发获取市场租金的机会成本。2.补贴的净收益、效率假设一个家庭只消费两种商品，住房H和非住房N。图8-2表示居住在公共廉租房中家庭的一组无差异曲线。在没有公共廉租房的情况下，收入为Y的家庭的消费组合是Hm和Nm，如果每1单位的住房消费价格为Ph，每1单位的非住房消费价格为P，该家庭的消费组合受如下预算约束:Y=PhHm+PNm8.4廉租房的经济效率和福利分布在公共廉租房政策下，家庭居住在由政府提供的廉租房，住房消费量为Hs，支付的租金为廉租租金RS。家庭收入的剩余部分用于非住房消费，消费量为NS:PRYNSS其中,RSPhHS,NSNm.这