设计管理标准化及核心价值创造-成本优化

主讲：房地产标杆讲坛：主办：凯德智汇机构方案设计阶段成本的控制柳老师6.1总图6.2单体-----建筑,结构,施工图.6.3配套、基础设施设计影响六、设计指标对成本的影响成本关注实际建筑面积面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性研发关注：规划指标成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：6.1总图成本测算中关注的指标内容6.1总图地下面积增加成本合理设置地下部分建筑面积当地政府对地下车位的配比要求，营销对人车分流的要求在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低地下建筑增加土护降、防水等费用，同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量地下面积占比：6.1总图利润率9.87%产品单一减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）利润率14.3%丰富业态、涵盖更多客群，加快去化调整原因调整措施调整结果减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高6.1总图开发成本调整情况对比费项成本项目单位2012版（A）2011版（B）差额(A-B)备注01-01土地费万元44,43544,869-434土地契税下调01-02前期工程费万元7,6027,673-7001-03配套设施费万元1,4711,514-4301-04基础设施费万元10,51810,203315车行道面积增加01-05建安装修工程费万元48,70058,148-9,448集中地库面积减少01-06环境景观工程费万元3,4743,836-362景观面积减少01-07工程相关费万元1,0651,130-6501开发成本万元117,266127,373-10,1076.1总图地下车库地下总建面地下商业面积地下非机动车面积地下机动车面积（含设备用房及塔楼门厅）地下机动车个数备注A14745平方1910平方853平方11982平方287个普通停车B7300平方0平方832平方6468平方220个机械停车机动车停车非机动车停车地下商业及超市AB6.1总图地下车库优化：6.1总图人防面积及标准要求自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案人防面积占比：人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：主要原因：1.人防设备及人防通风的设置2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加独特风格与成本制约业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比建筑风格：颐和、地中海、民国等直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等业态类型及建筑风格对成本的影响：6.1总图园区出入口数量、位置对成本的影响：主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关6.1总图每一个出入口的后期物业成本:一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；单体得房率对成本的影响：高层优化对比优化后优化前6.2.1单体—建筑体型系数:0.29体型系数:0.31工程量单价单方成本工程量单价单方成本标准单元层建筑面积40533365.67外墙含量0.280.32内墙含量0.450.40其中：公共区域建筑面积781200231.11761200273.8742.76外墙结构（米）114753211.96105753237.4325.48内墙结构（米）184688312.57134688276.85-35.72外墙装修（米）114797.5224.48105797.5251.4626.98内墙装修（米）184130.559.29134130.552.51-6.78电梯240000059.86240000072.8012.94优化后项目优化前单方节约成本承重墙以外隔墙做法的优化某高层优化前后成本对比6.2.1单体—建筑成都悠山郡的类独栋无锡滟澜山类独栋项目6.2.1单体—建筑外墙材料占比对成本的影响含量单价单方造价含量单价单方造价实际情况213.84116.9496.90涂料0.814032.401.1632.0637.19文化石1.08168181.440.5514579.75同价格、用量修正213.84153.4160.43涂料0.814032.401.284051.28文化石1.08168181.440.61168102.13成都悠山郡苏南滟澜山项目名称差额成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比6.2.1单体—建筑单体体形系数单体窗墙比墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积研发与成本的重要单体指标对应关系：6.2.1单体—建筑分业态产品建造标准：分档次产品建造标准：6.2.1单体—建筑附件：高层产品限额标准单体基础及结构形式单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）项目名称单位面积增加用量单位面积增加成本高层建筑参考含量（层高3米）高层建筑参考造价（层高3米）钢筋含量1kg6元/平方米45kg270元/平方米砼含量0.01m35元/平方米0.42m3210元/平方米模板含量0.1m25.5元/平方米3.5m2193元/平方米砌体含量0.01m36元/平方米0.16m396元/平方米以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响6.2.1单体—结构地库层高增加对成本的影响序号项目名称单位数量综合单价合价备注1土方开挖m312240.0035428400.00假设条件：地库面积10200平方米，长*宽=85*120米的规则车库，柱间距8.5*10.5地库层高增加0.8米防水做法：SBSⅢ双层2肥槽回填m32040.004591800.003护坡费用m2393.6018070848.004防水费用m2344.409532718.005防水保护层费用m2344.404515498.006柱砼m373.2258042465.287墙体砼m3132.8458077047.208柱模板m2366.088029286.409墙模板m2885.607566420.0010钢筋吨255.0068001734000.0012竖向内装修项1.00306000306000.0013机电管道立管增加费用项1.00204000204000.00合计3098482.88单方增加303.77层高对单体造价的影响：地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外装、外保温增加，单方成本增加在40元以上6.2.1单体—结构建筑物高度的控制60米：是50年一遇/100年一遇基本风压的分界点，重庆：0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加12.5%。深圳：0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加20.0%。30米：是框架结构抗震等级的分界点。60米：是框架—剪力墙结构抗震等级的分界点。80米：是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。抗震等级每提高一级，内力放大系数、构造措施均提高一级。当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度按照高度分界点控制。同时注意层数对消防的影响6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高度的控制对结构成本的影响因素建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构成本的影响程度重庆市高层住宅：50年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度6度、层高3米重庆市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度10-18层(H＜60m)19-25层(60m≤H＜80m)26-32层(80m≤H＜100m)钢筋用量(kg/m2)414243混凝土用量(m3/m2)0.330.340.35结构成本(元/m2)314322331结构成本比较(元/m2)--817注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高度的控制对结构成本的影响程度深圳市高层住宅：50年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度7度、层高3米深圳市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度10-18层(H＜60m)19-25层(60m≤H＜80m)26-32层(80m≤H＜100m)钢筋用量(kg/m2)434650混凝土用量(m3/m2)0.340.360.39结构成本(元/m2)327348374结构成本比较(元/m2)--2147注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制高宽比定义H/B=高度/平面宽度(短边边长)示例：建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2方案一平面方案二平面30m30m60m15m6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制对建筑成本的影响平面窄长楼层外周长外立面面积外立面成本：门窗，外墙墙体：石材、瓷砖、涂料、抹灰等节能成本：保温材料厚度、保温面积对结构成本的影响因素高宽比超限程度风荷载大小地震设防烈度6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度深圳某项目：高层公寓住宅，地震设防烈度7度，50年一遇基本风压0.75kN/m2，地面粗糙度C类，高度为99.8米，结构进深为13.0米，高宽比达7.6(规范建议≤6)。比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元/m2，增幅为9.2%。深圳某项目与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较项目名称正常高宽比项目深圳某项目钢筋用量(kg/m2)5056混凝土用量(m3/m2)0.390.40结构成本(元/m2)488533结构成本比较(元/m2)--45注1：钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。注2：钢筋综合单价按照6800元/吨(2008年年中)，混凝土综合单价按照380元/m3计算。6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制对结构成本的影响程度：深圳某项目：三维效果图宽度高度6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制《高规》4.2.3条规定：A级高度钢筋混凝土高层建筑结构的高宽比不宜超过表4.2.3-1的数值。6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制示例建筑物高度H=120m，标准层面积A=900m2方案一平面VS方案二平面H/B：4.0VS8.0平面周长：120mVS150m，外立面成本增幅约25%！结构成本：估计增幅约10%！30m30m60m15m6.2.1结构成本控制的技术关键点建筑物高宽比超限的控制小结：合理控制建筑物高宽比——高宽比建筑成本、结构成本对结构成本的影响因素——高宽比超限程度、风压、地震设防烈度结构成本6.2.1结构成本控制的技术关键点结构超限的控制结构超限的影响有哪些？结构成本的增加：结构体系不合理造成成本，超限加强措施成本。含钢量可能会增加0~100%不等。设计周期的风险：重庆市评审专家对“结构平面不规则”控制的很严！“结构平面不规则”通过超限审查的概率很低。结构超限的控制要点尽量不超限:与建筑充分沟通，采取一些结构处理措施，尽量避免超限。关注结构加强措施