房地产公司总工办工作手册

总工办工作制度第一版第0次修改第0页共27页房地产开发有限公司总工办工作手册目录第一章组织架构及工作责任1.组织架构及工作责任…………………………………………2第二章技术管理办法1.设计责任书编制细则…………………………………………72.项目设计管理办法……………………………………………113.重要部位材料确认管理办法…………………………………144.重要部位材料确认审批表……………………………………16总工办工作制度第一版第0次修改第1页共27页5.工程变更管理办法……………………………………………17第三章总工办工作流程图1.总工办总工作流程……………………………………………202.项目定位流程图………………………………………………213.规划设计流程图………………………………………………224.方案报建图设计流程图………………………………………235.施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图………………246.外网、景观施工图设计、图纸审查及会审程序总流程图…257.工程变更流程图………………………………………………26第一章组织架构及工作职责总工办工作制度第一版第0次修改第2页共27页政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：工作职责生效日期：2011//编写：总工办修改日期：无审批：公司主管副总经理页数：31部门工作职责1.1向总经理及主管副总负责。1.2组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目技术可行性、经济可行性分析。1.3协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。总经理总工程师总工办主任土建专业工程师水暖专业工程师电气专业工程师总工办工作制度第一版第0次修改第3页共27页1.4组织公司各部门进行方案设计讨论及定案。1.5组织设计单位进行规划、方案及施工图设计。1.6配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作，协助前期进行项目水、电等委托市政设计。1.7组织施工图会审工作。1.8协助工程部门解决施工中出现或发现技术问题和技术缺陷，协调设计变更和设计完善。1.9收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。1.10组织绘制销售合同贴图。1.11配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2岗位工作职责2.1总工办主任2.1.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.1.2主持总工办的全面工作，负责行业技术管理、技术协调工作。2.1.3根据公司要求及意图，负责组织项目开发的前期定位设计及论证，组织开展项目定位、技术可行性、经济可行性分析。2.1.4协助相关部门进行项目的立项、审批工作。2.1.5负责组织技术管理制度、技术标准制（修）订工作。2.1.6负责组织各专业工程师协助相关部门进行勘察、设计、地基处理、主要材料设备等招标工作。2.1.7负责组织各专业工程师编写设计任务书。负责组织项目规划、方案的设计及评审定案。2.1.8负责对外技术的归口管理，审查业务部门的技术公文、要件。2.1.9负责组织检查、考核技术工作计划执行情况。2.1.10组织各专业工程师配合前期进行规划、方案、施工图的报建及审查工作。2.1.11组织专业工程师负责及时处理施工中出现的技术问题，及时进行工程变更。2.1.12负责组织协调设计单位进行工作，并制定相应进度计划。总工办工作制度第一版第0次修改第4页共27页2.1.13组织各专业工程师收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.1.14配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.2土建工程师2.2.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.2.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。2.2.3负责编写本专业内的设计任务书。2.2.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.2.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。2.2.6协助前期进行土建施工图报批工作。认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。2.2.7负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.2.8根据领导的要求，收集汇总各种技术资料，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.2.9绘制销售合同贴图。2.2.10配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.3水暖工程师2.3.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.3.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。2.3.3负责编写本专业内的设计任务书。2.3.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.3.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。2.3.6协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目给排水及燃气的委托市政设计及报批工作。2.3.7认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。2.3.8负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。总工办工作制度第一版第0次修改第5页共27页2.3.9根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.3.10配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。2.4强电工程师2.4.1遵守及执行公司规定的各项规章制度及任务。2.4.2对总工程师及总工办主任负责，全面负责本专业工作。2.4.3负责编写本专业内的设计任务书。2.4.4在本专业范围内协助领导进行各项招标工作。2.4.5在本专业范围内，协调设计单位进行施工图设计工作，跟踪各项设计的修改、定稿工作。2.4.6协助前期进行施工图报批工作，协助前期进行项目强弱电的委托市政设计及报批工作。2.4.7认真审查本专业施工图纸，及时参加施工图的会审。2.4.8负责及时协助工程处理本专业内施工中出现的技术问题及工程变更。2.4.9根据领导的要求，收集汇总各种技术资料及项目历史运行数据，开展专业设计研究工作，并及时落实到产品的设计中。2.4.10配合其它部门工作，完成领导交办的各项临时性任务。第二章技术管理办法总工办工作制度第一版第0次修改第6页共27页政策与程序机构/专业：总工办文件编号：DFJY-修改编号：第1版第0次修改文件名称：设计任务书编制细则生效日期：2011//编写：总工办修改日期：审批：公司主管副总经理页数：41.目的使施工图内容更能体现甲方意图，设计深度能保证工程顺利施工2.范围所有新的开发项目3.职责与内容总工办工作制度第一版第0次修改第7页共27页设计任务书编制是总工办工作中的一个重要工作，是与设计人员沟通和联系的重要文件，对设计施工图纸质量，设计深度要求尤为重要，各专业工程师应予高度重视，全面考虑，以利于设计工作的顺利进行。3.1.建筑专业3.1.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数3.1.2墙体材料:砖混结构、框架结构、剪力墙结构、±0.000以下3.1.3地下室防水：防水材料、防水等级、止水带、防水收头位置及做法、防水保护层材料及做法3.1.4屋面工程：保温层材料、厚度，找坡层材料、厚度，防水材料品种，防水收头、上人屋面面层及做法，不上人屋面防水保护层材料及做法、种植屋面土层厚度及做法3.1.5门窗工程：防火门、保温防盗门、楼宇门、普通防盗门、钢板门、玻璃门、卷帘门、人防门位置、型号、尺寸，采用的玻璃形式、规格。窗开启方式、纱窗形式、性能指标、主材料，采用的玻璃形式、规格、五金件配置，是否加护栏、护栏高度、样式。百叶窗，窗台高度及做法，公共出入口考虑对讲系统。3.1.6内装修标准：按统一装修做法，特别之处另加说明3.1.7外装修标准：涂料、瓷砖、大理石，玻璃幕墙、仿生木墙等颜色、装饰线做法及节点详图3.1.8节能工程：外墙保温材料、厚度、部位，屋面保温材料、厚度，室内保温材料、厚度、部位3.1.9饰面材料：油漆涂料使用部位、颜色、遍数。3.1.10室外工程：散水、台阶及挡墙、残疾人坡道，外挑檐、雨篷做法，室外防护栏杆做法及形式。3.1.11防火设计：防火等级，防火分取的划分3.1.12人防设计说明：等级，战时用途，平时用途3.1.13选用设备设施：电梯3.1.14其他注意事项：屋面通气孔、室内变形缝，堵洞、压顶，排水沟、集水坑及盖板，出屋面通风管道做法，风道等3.2结构专业3.2.1工程概况：地理位置、占地面积，栋数、层数、地下层数，使总工办工作制度第一版第0次修改第8页共27页用年限，抗震设防烈度、安全等级3.2.2设计依据：规范、图集，地勘报告，计算应用软件3.2.3自然条件：风压、雪压，冻土深度、场地类别、地下水位、有无液化3.2.4房间活荷载：设计活荷载取值标准及装修时允许的堆积荷载3.2.5地基基础：承载力、基础形式、后浇带的留置及浇筑要求，回填土3.2.6钢筋种类及保护层厚度：钢筋种类应明确，基础、墙、柱、梁、板等不同部位钢筋保护层厚度3.2.7钢筋接头、锚固、搭接要求：接头形式、部位，不同强度砼内，不同受力构件锚固要求3.2.8砼等级：砼等级要明确，不同等级砼交界处的浇注方式、方法，要考虑施工时能否实现3.2.9墙体材料、砂浆种类、砂浆等级：明确墙体材料及应用部位，砂浆等级、种类及应用部位3.2.10结构构造：结构构造选用图集是否与实际相符，有无特别说明3.2.11构造柱、圈梁、过梁：标注清晰，有断面图3.2.12施工要求：明确养护、振捣，不同根数钢筋与箍筋的绑扎方式，二排筋的放置要求，梁交接处的钢筋关系，支座钢筋与贯通钢筋的联系，钢筋砼剪力墙内拉钩布置示意图3.2.13注意事项：明确施工过程及装修使用时的结构要求3.3给排水3.3.1设计概况：占地面积、总建筑面积，消防水池、生活水池数量、容积，水泵房、换热站附属用房及设备，消防用房及设备3.3.2设计范围：红线以内的室内外给水、热水、排水、雨水、消火栓系统、自动喷淋系统、空调冷凝水系统、室外水泵接合器、市政给水表以内3.3.3水源：引入城市自来水供水压力，引入城市自来水管径及数量3.3.4给水系统：最高日用水量，最高时用水量，二次加压方式，每总工办工作制度第一版第0次修改第9页共27页层压力控制措施，如何消毒；热水、直饮水的循环、加压、及减压方式，热水水源引入，分户水表选用3.3.5排水系统：生活污水、洗浴废水如何排放，最高日排放量、最大时排放量，雨水、空调冷凝水如何排放3.3.6消火栓灭火系统，喷淋灭火系统，消防排水系统：消火栓位置、栓枪配置，水压要求，稳压水箱位置及容量，高、低区如何控制；消防喷淋设置房间，防火分区分布，最不利点的工作压力及持续时间，高、低区如何控制；排水集水坑的放置及如何排放3.3.7管材及施工要求：各种管材的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温及防结露方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、消防器材选用，管道支架选用3.4暖通专业3.4.1工程概况：占地面积、总建筑面积，换热站附属用房及设备，风机房位置3.4.2设计范围：建筑室内采暖、换热站及通风排烟3.4.3设计参数：水温要求，房间需要热量值3.4.4采暖系统设计：地板采暖、分水器位置，散热片，分户计量表、分户控制3.4.5防排烟系统：机房选址合理，选型适当，风机口尽量不采用止回阀。3.4.6管材及施工要求：各种管材（包括风管）的材质，连接方式、工作压力、试验压力，保温方式，管道穿墙、板套管形式、如何封堵，管道安装高度、坡度要求，阀门、分水器、风机选用，管道支架形式3.4.7换热方式：气换热、水换热3.5电气专业3.5.1设计概况：占地面积、总建筑面积，商业、办公、住宅分布情况3.5.2设计范围：变配电室，380/220V配电系统的电力、照明等，建筑物接地、消防报警、通信、有线电视、对讲监控系统3.5.3高压配电系统、低压配电系统结构形式及运行方式3.5.4照明系统：不同功能房间照明亮度的要求总工办工作制度第一版第0次修改第10页共27页3.5.5线缆选择及敷设：线径、根数、敷设方式，照明与