酒店管理 酒店投资价值的评定

酒店投资价值的评定从国际上来讲我们HVS是一家起源于美国的酒店咨询公司，我们的业务全部是围绕着酒店和服务而来，在美国我们有三个牌子，以HVS就叫酒店咨询公司，我们的老总在美国的酒店业是最资深的人，因为他在70年代创立了酒店的评估方式，他把这个评估方式引入到了美国证券联交所，如果今天你去美国或者在新加坡上市，基本上如果是酒店板块的企业上市，所用的评估系统都是由我们HVS所创造的。另外各位如果在国际管理公司管理过的经验的话，你会发现他们目前来讲，通常都会做一种客房业的分析，最早的时候，因为酒店其实是一个比较独特的行业，它其实从投资的领域，我可能讲的偏投资，酒店从投资的领域来讲，我们不断跟两方面的人打交道，一方面就是我们的业主，就是有房地产背景的人，另外就是我们的管理人员，我们可能是从法国，从瑞士从美国一些优秀的酒店管理学校毕业的高管，他们可能有了十几年的管理经验，我觉得在酒店这个行业，如果要想做的，做个职业经理人做得比较杰出，做得在行业里比较杰出这两方面的知识都是必须的。对于做HVS就是我们专门做酒店咨询这一块，另外一块我们还有一个公司叫HWE，是美国老板在创立的投资基金，目前我们已经投资了四星级到五星级酒店，另外HVS已经把HWE在美国作为一个特殊的酒店管理品牌做资产管理，你可能看不到是HVS酒店，很多的酒店后面都写他的资产管理是HVS做的，所以我们主要的业务是三块。今天我主要是跟大家分享一下投资的经验，我进入酒店的行业可能都不如各位资深，目前我是HVS上海公司的高级经理也是中国区的负责人。我讲的题目是酒店投资价值的评定。主要是从三个方面来讲，第一讲如何来评估这个酒店，这是一个酒店在市场上值多少钱，如果你的老板一天问你，因为我们有很多做副总，做酒店总经理，可能最初是做销售，做客房，升为副总成为老总，最后可能到了管理公司，最后到了开发商做业主代表，最后可能到了酒店投资集团，很多的人职业历程大概是这样，可能等你到了业主代表，或者到了投资集团的时候，经常会问的问题，如果说海航今天在比利时或者是布鲁塞尔买一个酒店，它值多少钱，第一部分简单地介绍一下，怎么判断一个酒店大概值多少钱，有些什么方式，对于房地产知识的人这部分比较容易了解。第二部分我们HVS每年在美国在欧洲和亚洲都会公布评估指数，这个评估指数会告诉我们投资人在北京、上海、新加坡、在东京买一个五星级酒店值多少钱，这各指数已经有20多年的历史了。在今天的市场上不光是酒店管理公司的品牌进来了，其实一些酒店的投资者也进来了，他们可能是以大型的私募基金进来，也有可能是投资银行下面专门设一个酒店投资基金，如果是私募基金在去年其实我们有替海航引进了一个战略投资者，在世界范围来讲，去年还有两个比较大的成交，在这两个成交都会看到HVS在做投资的角色。我们先讲第一部分，一个酒店我们通常是怎么判断它的价值。通常来讲，有很多基金找到我们，因为在他们收购酒店，我们后面会给一些案例，在目前的中国在上海、北京、广州一线城市来讲，如果你拥有一家很好的酒店，在这个市场上会有很多的资本追逐者，特别是你这家酒店如果有良好的架构，你的酒店在市场上的价值会超过你的价值，基金找到我们做评估，一般上市场上专门做评估的大型机构所采用的方式基本上四种，第一种收入速算法，也就是市场比较法，比较简单的一个直观的概念，就像我们在买房子，可能你在这个小区大概是20层你想买1601，在这个情况下最好的参考的对象就是1603。这就构造了一个收入比较法的基础，但是酒店来讲会比住宅复杂很多，因为住宅我们讲，住宅和商户通常是一个同治化的产品，异治化非常的明显。我们今年在北京协助国内一个大型的机构，收购一家马上就要开业的超豪华的酒店。其实这两家的酒店都是由一个管理公司一个牌子管理，但是在构架和客房上，在它的宴会配比，在FMB的配比上是完全不同的，在这种情况下我们就要做很多的修正，这修正三个部分，第一个是硬件上面来讲，另外是从它的地段环境来讲，虽然金融界在目前来讲吸引了一部分客人，国有的大型的金融企业为主，可能在我们所处的这个位置可能就是在使馆区的边上，可能吸收的客户群体就是另外一种，从地段上来讲，他们两部分客人对房价的承受也是不同，所以说市场修正系数也是一同的。这种方法评估的时候争议最大，但是作为一个投资者最愿意看到的是把这种方法作为你的参考依据，但并不把你这种方法作为结论依据，作为结论依据的通常用的是现金流折线，就是一个比较传统的方法，我们来做一个十年的现金流，这个十年的现金流的框架其实和今天饭店协会做的统计的框架基本上很一致了，先是每个部门的总收入，扣掉每个部门的费用，最后扣掉一个不可摊销的费用，最后得到GOP，再扣掉一些业主的固定费用，然后得到一个资产回报在这个层面上考察这个投资决策好不好，是不是还有投资不够最后用现金流，折线给市场折现率来折到今天来判定酒店的价格是多少，用这种方法来讲，就是最引起争议的折现率的取得，可能有的基金我12%的回报率可以，有的觉得15%，到底在哪里，需要做很多的市场调查，并且手机已经成交的案例来做。还有一种收入算法，如果这家酒店已经开业了，这家酒店我们假设再一个稳定经营的状态，我们看一下今年一年的稳定的收入是多少，举个例子是一个亿，算到业主的回报，可能最后的NOY可能是15%，一年对业主的汇报是一千五百万。大概就是一个两个亿的左右的一个价值。就是按照收入速算法来算的。最后一个方法就是成本计算法，对于做房地产的人来讲很喜欢用成本计算法，政府虽然有地会出来，商业用途如果是综合用途，或者是旅游用途都可以被用来开发做酒店。目前整个中国来讲，从成本上来讲，五星级的酒店目的来建一万元一平米，如果是四星级大概是七千到八千一平米。这是我前面讲的一些方法的一个简单的总结，每个步骤，比如说直接速算法，现金流折现法，现金流折算法有一个比较争议的地方，其实在投资任何的一个收购和开发我们所说的杠杆收购和开发，我问银行或者是股东借一部分钱，用少部分的钱收购大的资产，通过比较少的贷款的成本比撬动大的投资回报最后在增加我的股权回报。你在市场上开发或者是收购一个酒店，从银行得到的贷款可能是40%到50%，去年会贷到50%到60%这样对你的回报率是有很大的影响。成本法就是计算完以后还有一个要考虑因为一个资产如果开业了以后每年不断地进行折旧，用成本法算到最后扣掉酒店的折旧，我们这里所说的折旧是功能上的折旧，是指经济上的折旧，而不是物理上的折旧。功能上的折旧就是在你估价的当天，如果是新造一个酒店在实际上使用上客户感受上的使用，如果你的酒店维护的特别好，开业五年折掉的只是一年两年的费用。我们看一下HVS今年新公布的2008年的股指指数，从2007年整个亚洲发展数据上，去年全球旅游业增长6%，目前来讲大多数的亚洲国家他们的游客增长都达到了两位数的发展，其实发展最快的国际国家是马来西亚20%，柬埔寨19%，日本市场从去年开始复苏，日本市场的增加量是14%，越南印度尼西亚、澳大利亚是最喜欢度假的国家之一，他们的增长量也在15%，中国的增长量反而是比较少的10%左右，2007年亚太地区的旅游业的迅速发展，是带动了房价的快速增长，不管是中国其实印度，新加坡、特别是香港，香港去年整个市场的平均入住率超过85%，这个平均入住率远远是超过今天的上海和北京，包括日本，包括复苏的韩国，同时也包括台湾，后面我们会讲到每个地区，因为台湾预计来讲，如果没有大的政治走向。有两个事件比较值得注意，我们前面讲的海航。酒店价值，我们所定位的酒店价值，就是按照前面我所讲到的四个方法，测算出市场上平均的价值的参考量，酒店价值指数，我们建成为HVI是由我们华盛研究的基准，我们目前覆盖了13个市场的五星级酒店，我们可以简单地判断出各个市场上的平均水平，这个图是整个亚洲市场的平均指数，从1999年开始，2001年下降，从2003年开始整个全球经济开始回暖以后，整个酒店价值指数上升非常快，2003年到2005年主要贡献商务旅游，2005年以后度假旅游风险特别高。2008年我们今年做的HVS显示，在2008年选定的五星级酒店价值增长达到13%，2007年在亚洲13个市场中有两个市场的酒店价值增长达到了两位数，如果是在2003年时候，我们当时做的研究，上海处于整个亚洲酒店市场的一个平均值的水平，今天上海的价值远远超出了整个亚洲的酒店平均水平。整个亚洲的市场，东京、香港和新加坡仍然是最贵的城市。你买三百间客房，就是接近于1.2亿美金，就是十个亿以上，北京目前来讲基本上是30万一间客房。上海的增长比率在整个中国来讲在酒店投资是最快的，是主要是有三个原因，第一个原因是上海的房价上升的特别快，特别是2003年非典以后，上海有五家酒店突破2500元的水平，最有明显的就是经贸，经贸的入住率在过去的三年内略有下降。首尔增长了2%，对于北京来讲因为是奥运会筹备期间，新一代的五星级酒店大量地涌现，北京的酒店价值增长是29%，增长率是所有城市最高的，我们发现在北京的市场和上海的市场他们往往愿意接受一个比较低的市场折现率，同样是一间客房，一年可以产生利润是20万人民币，可能在杭州需要10%，就要花200万去买一间客房，在上海和北京这个可以降低到7%到8%。曼谷市场的酒店价格有所下跌，这主要受曼谷2006年曼谷政治过渡期的影响。我们认为亚洲酒店增长的原因，第一个是区域经济中中国的增长速度特别的惊人，去掉中国印度也是以每年8%到9%的速度在增长，既使是比较成熟的地区新加坡和香港，也就是以5%老6%的增长在增长，另外就是亚洲市场日本是一个消费能力特别强的国家，如果倒退五年以前整个东南亚的消费，包括巴厘岛、普及岛到处都可以看到日本的游客，2004年的日本游客有所减少，但是从2004年开始日本游客有所增长。第二个原因，就是全球气侯的变化，目前欧洲及北美的极端气侯，在东南亚以三个旅游胜地特别的出名，灵山岛，巴厘岛、泰国的普及岛，此外亚洲各国政府进一步认识到旅游业对经济的贡献，当一个GDP超过10%，一般一个政府就把旅游业作为自己的支柱产业，在过去的两到三年内不光是马来西亚参观马来西亚的活动，其实很多的国家也在亚洲的市场上分享旅游的大蛋糕。新加坡也是2006年一个主题年，欢迎世界各国去新加坡旅游。一个是继续加大对圣淘沙岛，就相当于中国的海南岛，是一个纯粹的旅游资源，新加坡后年将会在城市将会有两家赌场开业，一家将会位于新加坡的市区，一家位于圣淘沙岛，我们都为他们做了可行性研究。去掉新加坡以外，泰国在吸引徐有方面也下了特别大的措施，泰国也将在未来几年，首先泰国会兴建机场，增加跑道，泰国也将引入赌场的建设，来吸引亚洲的游客，其他离中国比较近的地方，香港每年都在搞吸引大陆游客的活动，澳门将在不久的将来整个赌博业的收入将会超过拉斯维加斯。几个城市主要快速的走一遍，东京仍然是亚洲酒店住宿最贵的城市，2007年的增长达到5%，目前的价值是基本上接近90万美元一间客房，日本公司继续将非核心酒店资产卖给外国投资者。他们将会在是让提供目前所有的奢侈住宿产品，这将提高东京酒店的基准。香港市场名列第二，包括会展三期的建设等等的建设，整体来讲香港将会在2007年吸引了2800万的游客，比2008年增加了10%，香港的入住率平均稳定在8%水平以上。2006年新加坡的酒店价值增加了35%，新加坡的酒店业绩继续快速增长，新加坡主要是由于自己的商业和休闲产业的开发。但是随着需求的激增有限的酒店房间供给，也对房价上调了压力，2007年已经第三次破了历史的最高纪录。上海作为亚洲最快的经济及金融中心已经经历了快速的发展，在未来的几年，特别是商务需求这一块上升的速度将特别高，所以上海的平均房价也上升特别快，导致酒店的投资价值也上升迅速，首尔稳定一些，平均房价有所上升。北京作为2008年奥运会的举办城市有越来越多的国际品牌将在奥运会前面开业，尽管新的住宿供给激增，但是访客以及住宿的需求增长非常显著，在2006年酒店价值增长打破记录达到29%，在2008年奥运会召开之际现有酒店正在不断调高房价，中央政府也投资旅游设施、公共设施，文化教育，要打造一个良好的旅游目的的。普