川信惠誉1号-武汉广发银行大厦集合资金信托计划介绍

1四川信托有限公司-惠誉1号武汉广发银行大厦集合资金信托计划壹信托计划基本情况介绍贰关于四川信托有限公司▪Contents▪壹▪信托计划基本情况介绍▪四川信托有限公司荣誉发行▪时间：2012年武汉广发银行大厦集合资金信托计划▪融资企业:湖北新海盛顿置业有限公司（简称“新海顿公司”）▪信托计划融资规模：信托计划总规模5亿元，其中第一期规模▪3.5亿元，第二期规模1.5亿元▪信托计划增信措施介绍▪资金用途：开发建设所需资金，日常经营资金▪信托计划还款来源分析▪每期信托计划期限：24个月（满18个月后可提前结束）▪目录交易结构▪贷款▪设立▪清算▪投向▪还款▪还款▪四川信托有限公司▪喻惠平▪信托计划▪广发银行大厦项目经营所需资金▪关联企业天立公司97%股权质押▪土地抵押，抵押率48.5%▪资金归集及抵押物销售资金的监管措施▪钰龙集团▪实际控制人连带责任担保▪经营收益最有保障的集团母公司连带责任担保▪新海顿公司委托人预期年化收益率表认购金额（万元）24个月(满18个月可以提前结束）100（含）～300（丌含）10%300（含）～1000（丌含）11%1000（含）以上11.8%▪说明：本信托计划按年付息,到期还本。借款人有权在满18个月后提前还款，结束本信托。▪委托人预期收益▪信托计划认购募集账户▪川信惠誉一号-武汉广发银行大厦集合资金信托计划的募集账户为：▪账户名称：四川信托有限公司▪账号：128904846710412▪开户银行：招商银行成都分行营业部注意：汇款时，请在备注或摘要栏里注明：汇款人名称（姓名）、汇款金额及认购产品名称。8融资企业介绍▪融资企业▪湖北新海盛顿置业有限公司▪住所▪武汉市汉南区纱帽镇汉南大道353号▪法定代表人▪喻红桥▪企业类型▪有限责任公司▪注册资本▪叁亿▪经营范围▪房地产开发、商品房销售。9融资企业财务情况财务要点：截止至2012年2月，新海顿净资产约3.7亿，总资产逾9.06亿，资产负债率70.5%，经营状况良好。科目2009年2010年2011年2012年2月货币资金96.933,540.33185.911,386.59应收账款其他应收款22,395.4312,362.961,865.782,057.85预付账款140.044,021.698,910.4714,622.78存货12,008.4858,253.1364,739.6872,358.26流动资产合计34,640.8878,178.1175,701.8490,425.48长期投资合计固定资产122167.14192.1180.75资产总计34,762.8778,345.2575,893.9490,606.23应付账款116.84157.03应付票据3,350预收账款12,990.92应付职工薪酬5.8610.8222.2622.4其他应付款4,87136,777.9837,430.7739,084.77应交税金0.021.471.47流动负债合计4,993.740,295.8437,454.552,099.56长期借款9,50011,89011,790长期负债合计9,50011,89011,790负债合计4,993.749,795.8449,344.563,889.56所有者权益(或股东权益)合计29,769.1728,549.426,549.4426,716.67实收资本30,00030,00030,00030,000资本公积3.53.53.53.5未分配利润-234.33-1,454.1-3,454.06-3,286.83负债和所有者权益(或股东权益)总计29,769.1778,345.2575,893.9490,606.2310项目概要项目位置本项目位于武汉市市中心金融大街：建设大道之上。毗邻湖北省人民银行及华中地区地标性建筑民生银行大厦，周边项目均价25,000每平米，竞争优势明显且高端品质一流。11项目概要项目要点项目规划净用地面积总用地面积平方米7,416.98建筑总面积（地上）平方米72,755其中商业平方米10,880办公楼平方米61,875地下总建筑面积平方米11,845绿地率%30%建筑密度%29%容积率（以地上建筑面积计算）9.81机动车停车数量辆240其中地上车位辆23地下车位辆21212项目现金流测算项目2011年及以前2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年合计一、资金来源76000310002000300033964539503050017589206012686041、预售（现售）收入4000130002000300033964539503050017589206011786042、自筹资金72000-32000400003、外部融资5000000050000二、总投资747501255086606960562035008003002001133401、土地成本37000370002、前期工程费用470050050057003、建筑安装费用265206000210011001200358404、基础及配套设施费用38103000510310076306、财务费用200020004500450045002500000200007、工程管理费22055055055050050030010032708、销售费用5005005005005005005002002003900三、销售税金及所得税631205231647353618515481427768267332051、营业税金及附加23275411617419703129176910201195103592、所得税及土地增值税39912982002993391538630451756707222846四、偿还借款及盈余资金61916398-6976-443322983419352488614513121341220591、收回投资000040000400002、偿还借款000050000000500003、盈余资金61916398-6976-443322983-80652488614513-27866320594、累计盈余资金61917017100415608285912052645412599253205913项目概要项目建设进度：14信用增级措施一：抵、质押物分析▪天立不动产（武汉）有限公司将“天立地块”（毗邻广发银行大厦，也位于武汉市金融大街之上，地段无可复制）项目土地提供抵押。现根据湖北中信房地产土地估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》显示，抵押物评估价值72130.30万元，抵押率为48.5%。▪抵押物所处地段是武汉“CBD”核心区域——金融一条街，毗邻中国人民银行武汉市分行，是武汉市重要的金融商贸区域，地段绝无仅有。武汉大部分高楼均集中在该区域，为武汉写字楼最密集地段，被誉为城市天际线代表区域，是武汉现代化发展形象展示区域。▪抵押物持有公司“天立不动产（武汉）有限公司”97%的股权质押给四川信托15信用增级措施二：销售回款计划▪广发银行大厦项目第一阶段（2011年启动）为对广发银行的定向销售，合同总价款约为2亿元（合同已经签订），目前已经收款约1.7亿元。预计到2014年上半年（信托还款期）还可收款3,000万元，收款进度为100%；▪广发银行大厦项目第二阶段（2012年启动）为对特定客户的定向销售，讣购总价款约为3亿元（讣购协议已经签订），预计2012年下半年开始收款。预计到2014年上半年（信托还款期）可以收款3亿元，收款进度为100%；▪广发银行大厦项目第三段（2013年启动）为对市场化的公开销售，预计可实现收入约为12亿元，预计2013年上半年推向市场，在2013年下半年开始收款。预计到2014年上半年（信托还款期）可以收款6.6亿元，收款进度为46%。16信用增级措施二：担保人钰龙集团介绍▪湖北新海盛顿置业有限公司股东钰龙集团在武汉地区成功开发近百万平方米的住宅及商业楼宇。已竣工并交付使用的浦发银行大厦由武汉英德置业有限公司开发，位于汉口新华路与江汉北路交汇处，所处地段为武汉市核心区域，项目总建筑面积50,431平方米，其中地上建筑面积38,200平方米；项目建筑高度126米，在新华路区域有较强的昭示性。大厦共计22层，1-3层为商业裙楼，层高7米，4-20层为写字楼，层高3.8米，21-22层为复式商务空间，层高6.8米。地下两层为停车场，总泊车位290个，为武汉市甲A级高档写字楼，在武汉市甲级写字楼中独树一帜。目前，该大厦已全面投入使用，创造了地下工程在建时销售一半，大厦竣工即销售告罄的业迹。浦发银行武汉总部自2009年10月入驻大厦办公以来，受到该行领导及全体职工的高度赞许。由惠誉地产股份有限公司2000年3月开发的福星科技大厦建筑面积为2,332平方米、2001年3月开发的惠誉花园建筑面积为110,000平方米、2005年4月开的的汉川电力大厦建筑面积14,892平方米、2005年7月开发的金色华府建筑面积112,518平方米、2006年12月开发的汉口春天建筑面积105,745平方米、2007年3月开发的凯乐花园建筑面积167,000平方米已全部交付使用。17信用增级措施二：担保人钰龙集团以往开发成功项目介绍▪钻石公寓▪浦发银行大厦▪紫阳之星18信用增级措施三：▪每期信托计划自成立日起第19个月时，新海顿公司及信托计划担保人应按的要求归集资金至信托归集专户：分别为第19个月信托计划本金40%，第20个月信托计划本金60%，第21个月信托计划本金80%，第22个月信托计划本金90%，第23个月信托计划本金100%，第24个月归还剩余利息。▪信托计划将对广发银行大厦项目的销售收入进行监管来保障本信托计划本息的偿还。▪具体监管方式为：四川信托与招商银行对广发银行大厦项目的销售资金进行实际监管。19还款来源钰龙集团背景雄厚实力依托：通过财务报表及审计报告中显示：集团10年经营收入收入总共为：30,095万元，在集团自身的广发银行大厦及钰龙中心两个项目陆续进行销售后，可在信托计划2年期限内，获得更大的资金支持及强有力的市场竞争及号召力；新海顿公司销售收入稳定可靠：由广发银行大厦现阶段销售情况可以看出，在项目未进行市场预热及先期铺垫的情况下，该项目已经确定了30%的目标客户，随着后期：美国驻武汉领事馆、俏江南、渣打银行等各大知名企业的陆续入驻并完成销售后，可在信托计划2年期限内，获得11.6亿的销售回款，四川信托对其进行有效监管；还款来源武汉的商业地产刚性需求大，钰龙集团的发展策略就是生产经营实力雄厚的经营宗旨体现。随着集团现阶段追寻的凯德置地模式（金融运作），恒隆模式（顶级商务中心），SOHO模式的紧密联合拓展，市场上升潜力将会巨大。20信托计划亮点通过安排多重保障、锁定风险1、土地抵押，抵押率48.5%；2、抵押物持有公司97%股权质押；3、经营收益最有保障母公司钰龙集团连带责任保证；4、钰龙集团实际控制人喻惠平连带责任保证；5、信托资金的提前归集及销售资金监管。。新海顿公司注册资本金3亿，净资产超过3.7亿，总资产逾9.06亿；公司及母公司先后荣获省、市各级政府颁发的“守合同重信用企业”、“银行最佳信用企业”、“百强民营企业”等荣誉称号。房地产实力企业；钰龙集团其成功模式已使其房地产产品为广大群众及各大知名企业所认可，加之武汉房地产企业刚性需求大，成熟案例多，拿地成本低，销售回款在未经预热情况下已经销售了近30%。交易对手实力较为雄厚青岛外贸实力企业，面向整体山东担保企业实力，资产，经营状况好钰龙集团于2003年5月注册成立，主营业务为房地产销售收入及自持物业经营收入，公司股权和资产状况干净、清晰，易于交易结构设计和执行；钰龙集团经审计报表总资产近11亿，所有者权益约6.4亿。21目录▪贰▪信托计划基本情况介绍▪四川信托有限公司荣誉发行▪刘沧龙13亿元▪▪成都市锦江区人民南路18号川信红照壁大厦▪