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“田园综合体”为何被写进“中央一号文件”,这篇文章分析真透彻2017年2月5日,一个新的名词“田园综合体”被写入了今年的中央1号文件,其首创于无锡阳山的田园东方项目,并经过多年实践形成了独有的一套开发运营模式。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡发展,形成产业变革、带来社会发展,重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇!“田园综合体”对内而言,能否成为东方园林产业集团战略转型的方向?从更长远来看,能否被市场接受?这些都值得期待。田园综合体:是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式,是新田园主义主要的载体。01田园综合体的缘起2012年,田园东方创始人兼CEO张诚先生出于对乡村社会形态,乡村风貌的特别关注,结合北大光华EMBA课题,发表了论文《田园综合体模式研究》,并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。今年“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件,热度颇高。田园综合体以田园东方为例,分三部分,农业、文旅和居住,以及内在的复合业态,在战略重要性上不分伯仲。我将其形容为八宝粥:农业是水,是一切的基础,所有的内容则融合在文旅、居住和农业的复合业态当中,因此田园东方实质上是一个平台,聚集了文化、组织、开发、融资、管理、运营的平台。通过这个平台实现城乡一体化的目标,在发扬地方特色的同时,繁荣地方经济,保护生态环境,即这个平台是有田园情怀的。在此作为一个亲历者,袈蓝建筑最早作为田园东方的乙方,从搭项目入手,并一步步发展成合作伙伴关系。目前,田园东方也同时是袈蓝建筑的股东,双方共同进步,共同交流,也共同成就。田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助,把农业进行商业化,对此我们的定位是企业化服务型的农业平台。其实在做生产性农业过程中我们走了“歪路”,当然其中也有耕耘和收获,那就是用务实的精神去落地服务型农业。以阳山为例,本身有优质的水蜜桃资源,作为高附加值的农产品,把它做好的标准并不是以盈利为评判,而是在了解行业的复杂性基础上,深挖行业的广度,并服务于当地的原住民,所以农业才像水一样能滋润产业链的上下游。而我们自身通过公司化、规范化、科技化的运作,使得形成的产业园能作为当地社会的基础性产业。文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合,以此作为产业的根本。比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。田园社区属于居住的一部分,服务于原住民和新移民,以及旅居的客群,最终形成新的社区和新的小镇,当然也可以服务于养老客群。而我们本身有这种采菊东篱下,悠然见南山的情怀,也希望美好的发生,与原住民和谐共生。同时,社区分两类,一是结合宅改、土改的政策和试点,用集体建设用地的方式进行开发;另外一种如果条件允许,利用国有建设用地为基础的开发,这两种社区混合进行。其中集体用地与村集体的利益挂钩,农民把自己的资产、土地和宅基地进行入股。所以农业+文旅+居住是一个非常复杂和综合的业态逻辑,以复合农业为基础,把特色产业进行有机的联系,最终造福于当地。中央一号文件里面谈到不支持以房地产模式开发,但其中描述的对养老产业和田园的结合场景也是支持的一部分,包括宅基地的改革以及土改政策,均是很好的一个窗口。02一号文件与“田园综合体”概述今年都在谈中央一号文件对田园综合体的支持,这个热点起源于时任中央农办主任唐仁健到田园东方考察,张诚就未来愿景做了一个交流介绍,进而在今年中央一号文件中得到大力支持,这是对于我们田园东方在无锡阳山等地开展长达4年实践的肯定。03田园东方的历程及现状目前“田园综合体”已经走出无锡,进入第二个发展阶段,重中之重就是在无锡的田园东方二期项目,也是我们田园东方的2.0版本。其中1.0则是早期我们刚入行的时候,团队均是地产出身,还摆脱不了固有思维,并不是最具代表性的综合体产品。以前在蜜桃加工和伴手礼研发上,农业的深度挖掘都不是很成熟,因此今年上半年就是打造示范区,其中重点就是田园蜜桃村。“蜜桃村”以田园文创基地、亲子自然乐园、度假休闲产品为主要内容,增设包括情境花海、小猪赛跑、豚鼠大游行、萌宠屋、自然迷宫、儿童乡村俱乐部、手偶剧场等在内的设施活动,为儿童及成人提供更有吸引力的游乐场地和服务,预计将于2017年阳山桃花节期间亮相。目前,公司内部全员动员,进行互相轮岗来达到深抓内功的目的。通过这几年的实践,从步骤、内容本质和业态组合上都发生了根本性质的变化,田园东方体的另外一个解释就是从一产到三产的融合发展,一二三产形成联动。另外未来我们将侧重锻炼运营能力,集团内部所有资金将导入在运营中,尤其目前在大规模特色小镇的圈地运动中,应该保持警惕!必将有部分会无法运转下去。只有锻炼好运营能力,才能使得田园东方具有持续迭代和研发的能力,必将走向一个轻资产输出的道路。04新田园理论纲要1)新田园主义强调用可复制、可推广的商业模式来实现理想,是用旅游产业引导中国乡村现代化、城乡一体化、新型城镇化;2)新田园主义鼓励与三农产生关联,实现三农“富强美”的发展目标,包括各种可行的合作方式;3)新田园主义鼓励城市人来乡村消费、创业、旅居、定居,倡导城乡互动;4)新田园主义项目须包含教育和文化设施,须容纳、对接并开展社会公益事业;虽然项目强调商业模式,是商业项目,但也要带有社会企业目的,每个项目至少要有一部分业务要作为社会企业目标,这在初期的实践就要开展;5)新田园主义的项目模式载体是田园综合体,其必须对原住民、新移民、旅居人群带来他们需要的价值,着眼于他们的未来生活,真正为了他们创造美好,作为我们事业的目标;田园综合体提供的产品和服务必须是他们想要、需要的,而能够比其他模式更好地满足他们;6)新田园主义的田园综合体产品,是人文性质的,因此它是一种鲜明的、无处不在的人文主义品牌下的产品体现,不做只有经济收益而不符合、不呈现品牌文化和价值主张的事情;7)新田园主义主张开放共创,主张以自己为平台,主张兼容并包、培养别人、联合发展,从某种意义上来说,田园东方也是一个大IP,内部诸多业态是可以共建的;8)新田园主义主张开放共创,主张以自己为平台,主张兼容并包、培养别人、联合发展;9)新田园主义强调一切发自自身。除了前面描述的对外呈现,要从企业内部文化、员工关系开始,不断倾听和检视自己的初衷。只有发自内心的,才是有力的,才能“复兴田园,寻回初心”;10)新田园主义应该多实践,应该形成一种文化风潮,应该吸引越来越多的人参与到这个领域中,聚集形成各种优秀的主张,并开展实践行动。05田园综合体类型分析第一类:就无锡田园东方一期示范区而言,仅是以单一村为单元,在充分尊重阳山的自然生态和项目原址拾房村的历史记忆上,按照“修旧如旧”的方式,选取十座老房子修缮和保护,还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木,最大程度地保持了村庄的自然形态。示范区内开设有田园生活馆、拾房书院、花间堂稼圃集、华德福学校、绿乐园、田园大讲堂等各类与生活和度假密切相关的业态,完整还原田园旅居生活。第二类:即“1个小镇中心、5个主题游乐园、4个度假产品、3个农业基地和2种田园社区”为一体的田园主题综合性文旅项目,具备涵盖生态农业、休闲旅游和田园居住等复合功能。第三类:即以某种特色农业为驱动,带动区域发展的田园综合体模式,这与第一、第二类有所重叠。目前在成都设立的以茶文化为特色,建设集茶园农业、休闲文旅和田园社区于一体,为人们提供田园生活新体验。第四类:即田园文旅小镇的开发,其中以特色产业为指导。近期我们的战略会上明确提到田园综合体是商业模型,田园文旅小镇则是实际产品的呈现,结合三大业态的逻辑,强调一个新故乡的打造。第五类:即在运作现有田园综合体的基础上,以体育旅游作为一个新的名片打造,结合传统马拉松等国际赛事,包括引进国际优质的度假村品牌,整体与现有景区联动,以全域旅游的宏观角度来提出更广和更深度的大田园计划,目前已经与天津和大理进行签约落地。中央一号文件中的“田园综合体”是以城乡供给侧改革为基础的政策,必将在实践中结合十大主张,对三农、原住民、城乡一体化等问题进行综合考虑,在用投资拉动创新驱动,优化产权机构,以城促乡过程中,一方面使得劳动力、土地资产和创新要素的高效配置,另一方面,结合供给侧改革政策未来将把田园综合体打造成一个重大平台,让更多的人参与其中。“田园综合体”这株果树,不仅有文旅、居住、农业这三颗果子,每一个果子也将孕育更多果实,更多的类型,长成各自的果林。
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