第一章房地产开发经营与管理概述(1)

中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院房地产开发经营与管理主讲：邓宇教授中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院联系方式：手机：[phone]Email：[e-mail]：228720166中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院课程简介教学大纲教材与参考书目学习要求与考核绪论：中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院本书将系统介绍房地产投资、房地产市场的基本概念与理论、重点讲述房地产市场调查与分析、房地产投资项目经济评价与可行性分析的技术和方法，介绍房地产开发程序、房地产金融和物业管理等内容。课程简介中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院●教学大纲：第一章：房地产开发经营与管理概述4学时第二章：房地产市场及其运行规律4学时第三章：房地产开发的程序4学时第四章：现金流量与资金时间价值6学时第五章：房地产投资经济效果评价6学时第六章：风险与不确定性分析6学时第七章：房地产市场调查与市场分析6学时第八章：房地产开发项目的可行性分析4学时第九章：房地产金融与项目投资4学时第十章：物业资产管理4学时中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院选用教材：刘洪玉主编，《房地产开发经营与管理》，中国建筑工业出版社，中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，2005参考书籍：1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版社，20022、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版社，1996中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院学习要求与考核学习要求1、自学（熟悉教材）2、复习（练习、作业）掌握每一章知识，再融会贯通考核：作业＋考试中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院第一章房地产开发经营与管理概述第一节房地产和房地产业概述第二节房地产开发经营与管理概述第三节房地产投资概述中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院学习目的与要求:掌握:房地产和房地产业的内涵，投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院第一节房地产和房地产业概述一、房地产概述（一）房地产的基本概念房地产是房产和地产的总和，本质上是指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物和土地构成的有机整体。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院第一节房地产和房地产业概述一、房地产概述（一）房地产的基本概念注：房地产包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形式。房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院辨析：房地产与不动产的区别与联系不动产是指土地和土地上的定着物。包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等，需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。(动产是指不动产以外的财产。如机器设备、车辆、动物、各种生活日用品等等。不动产的特点是，与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）房地产的分类：1.按开发程度分类：（1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中最主要的组成部分。*土地又分为建设用地和非建设用地两类*依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地。（2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。（3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院2.按用途划分：居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。商业物业（收益性物业或投资性物业）包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等工业物业：包括厂房、仓库等特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、墓地等。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（三）房地产的特性1.位置的固定性（包括不可移动性、地区性和个别性）2.经济寿命的可延续性3.适应性：物业本身并不产生收益，物业的收益是在使用过程中产生的4.不一致性5.需要特殊管理6.能从周围社区环境的改善中获得利益中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院二、房地产业概述（一）房地产业的概念房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。它包括土地的开发，房屋的建设、维修管理，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。属于第三产业。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）房地产业的特点1.房地产业投资大、周期长、效益高2.房产、地产交易的不可分割性3.房地产业的产品保值性、增值性和地域性4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影响中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院三、我国房地产的基本制度（一）房地产产权1.概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是房屋的所有权。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院三、我国房地产的基本制度（一）房地产产权2、房地产所有权法律关系（1）主体：公民、法人、产权人或共有人（2）客体：房屋及其土地（3）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院3.房地产产权的分类：1.全民所有制的房产，又称国家房产2.集体所有的房产3.私有房产4.不同所有制之间的共同房产5.涉外房产6.其他房产：包括宗教房产、宗族房产、会馆房产以及解放初期遗留的国家代管房产等。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）土地使用制度1.征收土地使用费2.开展土地使用权有偿出让和转让试点3.修改土地管理法4.制定全国性的土地使用权出让转让条例5.颁布房地产管理法中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（三）住房制度改革1.传统住房制度及其特点（1）低租金、高补贴（2）国家包、福利制（3）实物分配2.我国住房制度改革的历程（补充）3.房地产法确立的基本制度体系（补充）中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院第二节房地产开发经营与管理概述一、房地产开发经营（一）基本概念1、房地产开发：房地产开发是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院2、房地产经营广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最小投入获得最大收益的经济活动狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为3、房地产开发经营对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）房地产开发经营的规律1.价值规律2.供求规律3.竞争规律4.在国家的宏观调控下进行中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院二、房地产管理（一）房地产管理的概念1、含义：房地产管理是指房地产经营与管理部门、房地产企业和物业管理公司，对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房地产所进行的房屋出售、土地使用权转让、房地产出租、抵押、房屋修缮和房地产再开发及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院二、房地产管理（一）房地产管理的概念2、目的为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织管理工作。其重点是房地产产业管理和物业管理。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）房地产管理的体制1、直管体制2、自管体制3、托管体制4、代管体制5、物业管理体制中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（三）房地产管理的内容1、房地产产业管理（1）建立房地产接管、撤管登记制度，搞好房地产产业数量管理（2）建立房地产等级评定制度，搞好房地产产业质量管理（3）建立房地产价值评估制度，搞好房地产资产管理（4）建立房地产使用单位检查制度，搞好房地产业的保护管理（5）建立房地产产业资料保管制度，搞好房地产产业档案管理中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（三）房地产管理的内容2、物业管理：泛指一切有关房地产的开发、租赁、销售及售后的服务。具体内容见第十章中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院第三节房地产投资概述一、投资与房地产投资（一）投资1、投资的概念：投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。2、投资的分类：总体上可以分为固定资产投资和流动资产投资。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院投资固定资产投资流动资产投资按统计分类按投资主体的经济类型分类按资金来源分类按固定资产投资的使用构成基本建设投资更新改造投资房地产开发投资国有其他固定资产投资城镇集体固定资产投资国有经济集体经济个体经济联营经济股份制经济外商投资经济港澳台投资经济国家预算内资金国内贷款利用外资其他投资自筹资金建筑安装工程设备和工器具购置农村集体固定资产投资城镇和工矿区私人建房投资农村个人固定资产投资其他费用投资中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院3、投资的特性：（1）投资是一种有目的的经济行为（2）投资具有时间性（3）投资的目的在于得到报酬（4）投资具有风险性中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院4、投资的作用：（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力（2）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高（4）投资有利于一国的国内稳定和国际交往中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院（二）房地产投资1、房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。包括房地产开发投资和房地产置业投资。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院*房地产开发投资：从事商品房和土地开发经营活动的投资。（1）商品房建设投资：房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。（2）土地开发投资:房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院房地产投资房地产开发投资房地产置业投资广义狭义狭义的房地产开发投资以房地产资产权益为对象的投资商品房建设投资土地开发投资购买房地产企业的股票、债券购买房地产资产支持的证券、债券中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院2、房地产投资的物业类型：物业类型按物理形态划分按使用目的划分土地建成物业在建工程居住物业特殊物业商用物业工业物业中国房地产估价师执业资格考试科目宁夏大学资源环境学院类型含义包括目的居住物业供人们生活居住的房地产包括普通住宅、公