土地估价技术报告模板

土地估价报告项目名称：珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估受托估价单位：广东正元土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：粤正元评[2009]估字第006号提交估价报告日期：2009年3月2日广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地土地使用权价格评估。二、委托估价方委托方一：珠海市国有资产监督管理委员会委托方二：珠海经济特区富华集团股份有限公司三、估价目的本报告对估价对象的土地使用权价格进行评估，为委托方了解珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区搬迁所涉及的土地使用权市场价格提供参考依据。四、估价基准日二○○八年十二月三十一日五、估价日期二○○九年二月十七日至二○○九年三月二日六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在2008年12月31日，评估土地使用权年限设定为44.7年，实际土地用途为工业，评估设定用途为工业，宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地平整，1广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、376137732评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整条件下的出让土地使用权价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用途、土地使用权性质、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权价格如下：土地总面积：89527.28平方米单位地价：900元/平方米总地价：8057.46万元大写：人民币捌仟零伍拾柒万肆仟陆佰元整（估价结果详见《土地估价结果一览表》）广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、376137733土地估价结果一览表估价机构：广东正元土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：粤正元评［2009］估字第006号估价期日：2008年12月31日估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使用者宗地名称产权证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限（年）土地面积（平方米）单位面积地价(元/平方米)总价（万元）备注珠海富华复合材料有限公司珠海市拱北白石路32号粤房地证字第C5614078号珠海市兰埔工业区C区（现地址：珠海市拱北白石路32号）工业工业0.45宗地红线外“五通”，红线内场地平整宗地红线外“五通”，红线内场地平整44.789527.289008057.46“五通”即通路、供电、供水、排水、通讯合计——89527.28——8057.46——一、估价对象限制条件1、土地权利限制：无抵押权等他项权利限制。2、基础设施条件地面平整状况：地面平整达到建设要求供电状况：通过市政供电局保证周围道路状况：宗地外接市政道路排水状况：通过市政排水管道保证供水状况：通过市政供水系统供水保证电讯条件：通过市电信局保证3、规划限制条件：现状规划条件不变4、影响土地价格的其它限定条件：无二、其他需要说明的事项：1、评估结果有效期自估价基准日起壹年内有效。2、本报告结果仅作为委托方了解珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区搬迁所涉及的土地使用权市场价格提供参考依据。估价机构：广东正元土地房地产评估咨询有限公司2009年3月2日广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773八、土地估价师签名姓名土地估价师盖章签名陈智华亢冬伟九、土地估价机构广东正元土地房地产评估咨询有限公司估价机构负责人签字：二○○九年三月二日4广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773第二部分估价对象界定一、委托估价方委托方一：珠海市国有资产监督管理委员会单位地址：珠海市香洲梅华东路491号联系人：杨月联系电话：[phone]邮政编码：519002委托方二：珠海经济特区富华集团股份有限公司单位地址：珠海市拱北白石路32号联系人：邱晓慧联系电话：[phone]邮政编码：519000二、估价对象本次评估估价对象是指珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司兰埔厂区（现地址：珠海市拱北白石路32号）89527.28平方米国有工业用地。三、估价对象概况1、土地登记状况估价对象位于珠海市兰埔工业区C区（现址为拱北白石路32号），已办理《房地产权证》（粤房地证字第C5614078号）等共计24套产权证，土地登记面积为89527.28平方米，土地用途为工业，宗地四至为：东临兴业安全玻璃厂用地、南至珠海市供电局用地、西至白石路、北至九洲大道，其具体界址点坐标如附件宗地图所示。5广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、376137732、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用权由珠海经济特区富华集团股份有限公司下属的珠海富华复合材料有限公司以出让方式取得,《房地产权证》（粤房地证字第C5614078号）为2007年9月由珠海市人民政府颁发，土地使用权终止日期为2053年8月25日，土地剩余使用年限为44.7年。截至估价基准日，估价对象无抵押等他项权利存在。3、土地利用状况估价对象地上建筑物建筑面积为40508.46平方米，现状容积率为0.45，现有的建（构）筑物名称、建筑面积、建筑结构、层数、建造年代等情况详见表1。表1建(构)筑物状况一览表序号建筑物名称建筑面积（平方米）建筑结构层数建造年代1锅炉房430.13钢混21989年2值班室53.08钢混11989年3机修车间709.01钢混11990年4单身宿舍3981.85钢混5——5变配电所416钢混1——6原料综合库1296钢混1——7循环水站291.49钢混11990年8联合厂房20645.86钢混3——9食堂788.96钢混2——10液体气站65.43钢混11990年11锅炉房（扩建）68.79钢混12004年12月12地磅房13.44钢混12004年12月13雨棚（中转仓库）457.53钢混12004年12月14废气处理车间63.66钢混22004年12月15仓库621.02钢混12004年12月16前处理车间、仓库4023.1钢混12004年12月17职工浴室148.84钢混12004年12月6广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773序号建筑物名称建筑面积（平方米）建筑结构层数建造年代18后处理车间、仓库4222.03钢混12004年12月19办公室443.07钢混12004年12月20方格布车间963.19钢混12004年12月21后处理车间（扩建）379.19钢混12004年12月22污水站315.28钢混21989年23油站111.51钢混11990年合计——40508.46——————四、影响地价的因素说明㈠、一般因素1、城市资源状况珠海位于广东省珠江口的西南部，在北纬21°48′—22°27′、东经113°03′—114°19′之间。因位于珠江注入南海之处而得名。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。珠海是我国南方的一个海滨城市和经济特区。1953年建县，1979年建市，1980年设立经济特区，享有全国人大赋予的地方立法权。下辖香洲、斗门、金湾3个行政区。总面积7653平方公里，其中陆地面积1687.8平方公里。2006年末，全市常住人口144.99万人，其中户籍人口92.63万人，是广东省人口规模最小的城市。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、跨境工业区等国家一类口岸8个。珠海的海岸线长604公里，有大小岛屿190个，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2、房地产制度与房地产市场状况据珠海统计信息网公布数据显示，2008年珠海市商品房施工面积首破1000万平方米，为1144万平方米，比上年增长28.7％，建设规模创7广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773历史新高。从地区看，香洲区商品房施工面积859.6万平房米，占全市5.2％，比上年增长28.7％；斗门区224.5万平方米，占全市19.6％，增长53.0％；金湾区59.9万平房米，占全市5.2％，增长28％。从时间看，2008年房地产投资增速逐季下降。一季度增长187.3％；二季度增长98.3％；三季度增长12.7％；四季度下降21.1％；投资趋势直线下降。2008年珠海市的房地产市场供需矛盾突出，市场失衡较严重。一方面新楼盘不断增多，市场供应不断增加；另一方面消费者持币待购，观望情绪浓厚，市场成交大幅萎缩。2008年全市房地产开发投资147.64亿元，比上年增长11.3％，其中香洲区增长17.2％；斗门、金湾两区均下跌，分别下降一成和三成。2008年珠海市商品房销售面积174.3万平方米，比上年下降48％，下跌近五成。下半年是房地产业的销售旺季，但2008年市场相当低迷，仅为2007年同期的36.2％，不到四成。伴随销售下降，商品房空置面积出现了2000年以来连续多年下降后的首次上升。2008年珠海市商品房空置面积51.2万平方米，比上年上升16.5％，增加了7.3万平方米，其中周转房（空置一年以内）增长1.9倍，增加13.1万平方米；滞销房（空置1-3年）下降4.4％，减少0.6万平方米；积压房（空置3年以上）下降22.4％，减少5.2万平方米。数据显示，珠海市2008年商品房施工面积1144万平方米，创历史新高，同时2008年全市房地产项目规划报建面积达463.6万平方米，比上年增长2.7％。这些数据都预示着今后几年商品房供应十分充裕。但市场需求方面，在房地产最火爆的2007年，其全年商品房销售面积为335万平方米，其他年份普遍为100-200万平方米，按现在的商品房施工规模和规划报建数据，市场要消化这些商品房，需要较长一段时间。3、产业政策8广东正元土地房地产评估咨询有限公司TEL：020-62356700、37613773改革开放以来，珠海从一个落后的边陲小镇发展成为初具规模的现代化花园式海滨城市，已初步形成以电子信息、家电电气、石油化工、电力能源、精密机械制造等产业为主导，现代农业、服务业协调发展的良好格局。产品主要包括四大类：能信产品、计算机、视听产品和电子元器件；业内主要知名企业有：伟创力集团、松下通讯设备、方正科技、炬力、东信和平、金山软件、亚洲仿真、远光软件等。家电电气制造业是珠海的第二大工业行业，主要产品有：空调、厨房家电、马达、漆包线、电缆等；业内主要知名企业有：格力电器、德豪润达、松下马达、汉胜工业、蓉业超微线材等。2008年下半年，受全球金融风暴冲击，珠海市工业增速明显回落。全年累计完成工业增加值507.41亿元，同比增长8.9％，增速回落11.9个百分点；累计完成工业总产值2667.96亿元，增长7.8％。其中，规模以上累计完成工业增加值490.30亿元，增长8.8％，累计完成工业总产值2603.7亿元，增长7.7％，同比增速分别回落12.1和11.1个百分点。4、城市建设与发展规划珠海是国家经济特区，珠三角中心城市之一，根据《珠海城市空间发展战略（珠海2030）》，城市定位为：区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。按照“做强看东部、做大看西部”的思路，珠海市实施“东高西重、东商西实”