润达凤凰名城商业策划定位及合作招商方案

1物联开创润达凤凰名城商业策划定位及合作招商方案2物联开创目录页第一章第二章第三章第四章商业目标项目概况市场分析商业定位第五章招商销售策略第六章招商合作3物联开创商业目标第一章平南润达凤凰名城是县区型集商业+住宅为一体小型社区综合体，将通过精准商业定位及合理业态招商组合将项目打造成为专业化、功能全、有特色的创新型社区生态商圈，促进项目商业物业附加值得到不断攀升，逐步实现物业销售预期，并快速回笼资金，最终提升开发商企业的品牌价值。4物联开创项目概况-交通区位第二章平南县水陆交通方便，是中国西南地区通往粤港澳地区方向最便捷的通道，平南西侧为来宾市，东侧面向贵港，地处柳州及贵港交界。随着近年来南广高铁开通过境、高速公路直达，平南县的物流枢纽功能逐渐凸显。未来的平南将是桂东南立体综合交通枢纽中心之一。润达凤凰名城位于平南县城新区，毗邻县城主干道，25分钟到平南高速路口，15分钟到达平南火车站，8分钟可到达县城中心，5分钟到达平南县公安局，交通十分通利，通达性较好。5物联开创项目概况-产业基础第二章平南是农产养殖大县，盛产石硖龙眼、肉桂、石上银针茶、烤烟、桑蚕、八角、瘦肉型猪、桂花鱼等优质农副产品，且加工业极为发达，不乏例如竹木藤草编具、桑蚕茧、肉桂等本地特色出口产品。结合平南工业园区的深入发展，平南县的产业基础不断得到升级完善。6物联开创项目概况-人口数量第二章平南县辖17个镇、2个乡、2个民族乡，现有人口150多万，县城人口约20万人，整个平南常驻人口115万人，现仍有35万人在外地经商或打工，一旦有好项目，加之政策扶持，将可树立大量的外出人员返乡创业信心，包括平南目前共有平南一职校、二职校、农广技校、侨丽职业学校、云翔技校、金石技校等10所左右的中等专业技术职业学校，在校学生12000多名，是未来走出校园，社会就业的主力军。7物联开创项目概况-商业结构第二章润达凤凰名城位于平南新区，现建设的二期凤凰城属新兴住宅社区，建筑的现代化程度高，周边商业繁华程度虽不比城西路、八达街等县中心地段，但项目的交通道路顺畅，且公共交通日趋完善，一期凤凰城已有固定居民入住，加之周边民居民宅多，小商业较为兴旺，常驻消费人口作为有力保障，具备一定的消费潜力有待挖掘。8物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章广西区域招商规划；广西区域招商策划；广西区域招商执行；9物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章●当地加工产业基础扎实制造业引领工业快速发展，全县共有工业企业法人单位435家，从业人员31566人，在工业行业大类中，非金属矿物制品业、木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业及农副食品加工业，从业人员数比重最大，位居前三位，分别占37.03%、20.7%和9.6%。【结论】当地加工产业基础成熟，有强大的就业队伍和庞大的就业人群为支撑，其中，加工成品类及半成品批发市场是可切入的机会点之一；10物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章●政府政策导向扶持2015年，平南县坚持工业强县发展战略，打造产业转移示范基地，突出“工业引领创新驱动”主题，大力推进新型工业化，全力提升全县工业发展水平。加强工业园区规划建设。一是在临江产业园区内规划建设平南回乡创业园，由广东省广西平南商会(广州)、深圳市平南商会、东莞市平南同乡联谊会等六家平南商会共同组建的八桂公司投资16亿元建设，引入一批配套产业链项目，全力打造一个能形成产业集聚效应的“千亩创业科技园”。二是在平山镇规划建设返乡农民工创业园分园，重点引进企业生产电路板、电子芯片和数据线，将现有的和新引进的竹木芒编工艺品编织企业统一进驻园区，抱团发展竹木芒编工艺品编织出口业。三是在大安镇、武林镇规划建设占地2100亩的武林港物流基地，打造前港后厂的产业园区。四是利用华润水泥（平南）公司原有大成粘土矿区，规划建设约1万亩的大成产业园，规划布局建设新型工业项目。【结论】从2015平南政府施政报告结论得出，一是重点打造新型工业化，二是对返乡创业政策扶持，深入对电子类、科技类、竹木芒编类、物流类、粘土矿类等产业链打造的决心，应结合政策导向，围绕打造一个以竹木芒藤编等当地特色产品专区作为切入机会点之二；11物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章●货运物流系统日趋完善高铁——南宁至广州高速铁路(简称“南广高铁”)始自广西南宁市，经贵港、梧州，广东省云浮、肇庆、佛山至广州，线路全长577.1公里，南广高铁在平南县穿境23.4公里，途经镇隆镇、大安镇、武林镇等3个乡镇，在镇隆镇设立平南南站。南广高铁使平南直接进入“高铁时代”。高速公路——2015年4月20日,自治区统筹推进的重大交通基础设施项目梧州至贵港高速公路正式建成通车，结束了平南县没有高速公路的历史。河运港口——武林港在建的港口二期是一期的延伸，二期工程年设计吞吐量260万吨，项目概算投资4.16亿元，建设规模为新建3个2000吨级多用途泊位和2个2000吨级散货泊位。12月份将投入运营。【结论】曾经无铁路、无高速公路、无高等级公司的边缘化县城，正在形成“水——公——铁”三位一体的立体交通网络，北上桂林、西往柳州、东面梧州、南向玉林，平南县正处于四市中心位置，交通发达，结合本地加工业发展，采购原材料、加工后成品销售的物流货运网络条件已基本具备。12物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章13物联开创市场分析-市场空白点＆机会点第三章●缺乏专业化市场集群平南县县城中心城西路一带人流较为密集，无论是主力店选址或零售商业招商方面，平南中心商业广场、通泰中央商务区均是两个最强有力的竞争对手，在专业市场领域，有仙卢市场、钢材市场、平南汽车城几个集中的专业市场，品种单一、基础设施陈旧、管理水平不高。【结论】结合平南县现状，定位零售商业优势不明显，面临的竞争较大，但在专业批发市场版块，平南县缺乏专业化、多元化、现代化的集中式创新型商业，应围绕批发零售、休闲体验、创业投资三位于一体的商业模式进行深入打造项目的含金量，以提升销售物业价值，增强投资者回报信心，加速销售资金回笼。14物联开创市场分析-SWOT分析第三章Strengths（优势）交通便利，通达性好周边无集中式商业，可塑性强商业物业现代化程度高，硬件配套设施齐全作为商业经营，四面临街，商业物业结构较好周边人口密度大，有消费潜力Weaknesses（劣势）项目主体侧对城市主干道，商业面不能横向面街周边公交车站线路仍未齐全周边商业氛围还未完全成熟商业规模体量不大主力店选址优势不强Opportunities（机会）水、陆、铁交通网络系统已搭建完成，具备跨区域物流贸易条件政府正着力打造当地创新型工业，当地的加工业基础较好政府鼓励创业，出台扶持返乡创业人们生活水平日益提高，当地缺乏有品质的休闲商业；当地缺乏专业性强的特色商品及加工商品、小商品市场；当地现有商业业态不连贯，较零散，未能整合发展打造专业市场+休闲体验商业不易受网店冲击Threats（威胁）县中心有两家强有力竞争对手县中心商业有升级改造的趋势城市商业开发趋于饱和，地产商逐步下沉县区发展，有同行竞争威胁渠道批发及专业采购功能区15物联开创项目定位-战略定位第四章●打造属于平南人的县区型O2O返乡创业基地及平南商品对外交流平台【定位思路】向小众专业市场进行深化，结合国家鼓励创业大政方针，吸引外出人员返乡创业，消化本地现有加工业劳动力，融入社区电商服务体系，努力搭建县区型商品展示交易平台，集当地工业化产品、加工业制品、民族特色制品，辅以休闲商品及业态，将项目打造成为一个集商品展示、批发零售、休闲体验、创业交流、社区电商为一体的样版型社区创新商业标杆。16物联开创项目定位-战略定位第四章专业技术人才及返乡创业交流功能区生活配套、休闲娱乐功能区会展会议、推介培训功能区仓储、配送服务功能区零售体验商业功能区对外商品贸易功能区电商O2O服务功能区渠道批发及专业采购功能区17物联开创项目定位-目标客户第四章●外出打工族●辞政下海客●收藏玩家●股民●银行●风投机构【客户选择】优先选择有事业心、有发展愿景、有创业能力、有返乡意愿的商家进驻，形成市场主力框架，目标为本地加工业商群、乡镇商贸市场经营户、政府客群等，后续补充商户，包括股民、银行机构等投资客户，逐步向外辐射，吸引越来越多的周边地市客户不断关注，加快树立商业项目的价值，推动销售。18物联开创项目定位-商业模式第四章●小型专业市场+县域休闲商业+社区生活配套●【商业功能】超市主力店方面——选择一到三家进行前期洽谈，如南宁百货、利客隆、人人乐、冠超市、新西洋等，生鲜、日化、家用百货、生活用品等品类一应俱全，因单层面积规模有限，超市未必求大，以满足本项目在日常生活方面配套为原则，适合体量即可；围绕当地客群开始拓展，接下来挖掘广西特色的品类商群，选择如小商品专业市场、旅游用品市场、广西特色产品市场、茶叶市场等的形成，有助于市场向大众市场转变，并引入如水族、活宠等休闲商业，配套部分餐饮、娱乐、酒店、优质物流，完善专业市场功能，引起创业者兴趣，树立投资者信心，提升整体项目价值19物联开创项目定位-业态组合第四章●超市+小商品+当地民族制品+工艺礼品+花鸟鱼虫+餐饮●【业态优化】包括县中心两条步行街均经营惨淡，无特色优势。县中心同质化商业状况较为严重，以及通泰中央商务区、中心商业广场两个强力竞争对手，本案以零售为主题，风险较高，操作难度较大。根据润达凤凰名城地理位置，项目商业体量，应采取差异化业态经营，一是选择建筑要求、配套要求不高，操作较容易；二是将来的运营管理较为简单，综合成本较低的业态品种，例如小商品、玉石挂件等赏心悦目的商品业态，结合当地竹藤芒草编织制品、小刀、肉桂制品等，打造独一无二的新型小众展贸商圈。20物联开创招商销售策略-销售策略第五章返乡置业N+1捆绑销售；投资回报5+5返租回本；商业模式打包融资；21物联开创招商销售策略-招商策略第五章投资自营为主；长期租约为主；短期租赁为辅；22物联开创招商销售策略-宣传策略第五章以玩带购；以展旺商；以租促卖；23物联开创招商销售策略-品牌策略第五章创新模式复制；校企联合运作；资产评估上市；24物联开创招商销售策略-招商执行排期第五章第一阶段：4个月招商筹备期；第二阶段：3个月招商预热期；第三阶段：3个月招商执行期；第四阶段：3个月招商收尾及试业筹备期第五阶段：2个月开业培育期25物联开创第六章●代理方提交策划方案及招商计划，通过开发商审核认可后，双方签订代理招商合作协议；●开发商在当地设立招商中心，代理方派驻招商团队；●代理费用：代理费用：策划费+招商月费+招商佣金及销售佣金；招商合作-合作条件说明26物联开创第六章●代理方提交策划方案，协议签订后，开发商支付招商启动费（策划费的50%+两个月招商月费），代理方提交招商执行计划，招商启动后，开发商将剩余策划费付完；●按月结算招商月费及招商销售佣金，于次月15日前：a.支付齐上月月费;b.招商佣金：商家支付齐合同押金，开发商支付齐上月招商业绩佣金90%，商家交齐首期租金时，开发商支付齐招商业绩佣金10%;c.销售佣金：客户一次性付款，开发商支付齐上月销售业绩佣金100%；客户按揭付款，客户交齐首付后，商支付齐上月销售业绩佣金的50%，按揭回款后，开发商支付齐剩余销售业绩佣金。招商合作-付款方式27物联开创第六章●策划费：60万元●招商月费：6万元/月含常驻人员工资、代理方骨干往返交通费、代理方骨干食宿费、办公费用、招商接待客情费用等支出成本；●招商佣金招商成交后，按合同年限总租金均价核算的三个月租金总额进行结算佣金；●销售佣金销售成交后，按销售总额的5%进行结算佣金；招商合作-合作费用比例28物联开创