平顶山房地产市场调研报告

—平顶山房地产市场调研报告—二00六年十二月日期：2006年11月24日至27日。调研人员：李胜利、黄永超、赵梅、李原青、孙兰、刘阳。调查内容：包括楼盘调研、问卷调查和部分访谈。调查问卷：收回有效问卷100份整。问卷样本：主要沿街门面个体、批发市场商户和少部分公职人员。问卷说明：问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参考。第一部分：市场宏观概况第二部分：市场供应状况调研第三部分：市场需求状况调研第四部分：相关结论及产品建议目录第一部分市场宏观概况1-1、平顶山城市背景位于河南省中西部，中原城市群西南。现辖汝州、舞钢两市，宝丰、郏县、叶县、鲁山四县，新华、卫东、湛河、石龙四区。城市发展思路：优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区。2005年末，市区面积70平方公里，全市人口493.2万人，其中市区91.2万人。拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国知名企业。行政、文教、高新产业及居住旅游区工业区商业服务区1-2、平顶山城市背景2-1、平顶山城西新区概况新城区规划北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至军铁专用线,南至水库。规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里。采取组团开发，分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等。教育科研文化区位于北部和起步区东部的锅底山一带。附近规划有市工业学校、卫校、平顶山工学院、师专、金世纪高级中学等。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，其标志性建筑——市政大厦现已建成并投入使用。工业园区位于西北部，主要发展无污染的高新科技产业。居住区主要沿滨水地带布局。规划的一类居住用地以2—4层为主，适当兴建别墅。二类居住用地以4—6层的现代住宅为主，适当点缀高层。目前建成或正建的小区主要有建业森林半岛、0375首府、翠林蓝湾、翠湖苑、九天庄园、公务员小区等。2-2、平顶山城西新区概况2-3、平顶山城西新区价值老市区污染严重。新城区是平顶山市拉大城市框架、改善投资环境、提高城市品位必然选择。白龟山水库始建于1958年人工湖，占地近70平方公里，有效改善生存环境、局部气候、自然环境，也会促进当地旅游资源开发与居住人群的优化组合。政府的关注、支持力度非常高，巨额资金投放、优惠政策实施及政府严厉监管，足以推动城西新区的快速建设。城西新区将吸引平顶山市主要的政治、文化、教育、金融部门和企业进入，形成与旧城完全不同的新区，是人们未来工作和居住的理想“圣地”。建业森林半岛位于规划的滨湖高档居住区范围内，环境优美，对高端消费人群具有强烈的吸引力。3-1、平顶山房地产概况10110210人均住房面积（㎡）城市人口(万人)城市人口(万人)858891.2100人均住房面积（㎡）20.6621.6723.4302003200420052010平顶山城镇居民人均住房面积2006年1-10月份数据0500001000001500000.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%完成金额同比增长完成金额1087137471766962同比增长139.80%176.40%483.80%房地产投资商品房销售额期房销售额3-2、平顶山房地产概况2006年1-10月数据01002003000.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%350.00%400.00%面积（万平方米）同比增长面积（万平方米）215.958.351.846.1同比增长66.50%78.70%143.30%373.50%施工房屋面积其中新开工面积商品房销售面积其中期房销售面积3-3、平顶山房地产概况2006年平顶山房地产供销数据0500001000001500002000000100200300400500600700800预售面积（㎡）销售面积（㎡）销售套数（套）户均面积（㎡）预售面积（㎡）23701.71162398.3471800.17销售面积（㎡）5935193791.1786810.39销售套数（套）761685626户均面积（㎡）78136.9138.67一季度二季度三季度（含10月）3-4、平顶山房地产概况平顶山2006年1-10月份多层和高层销售均价05001000150020002500多层1073125914691243142514541415132413591262高层20951976191015462097208920312086223217411月2345678910月3-5、平顶山房地产概况新华区板块卫东区板块湛河区板块新城区板块3-6、平顶山房地产概况2010年前88000人的城镇化人口进城房地产市场供应的结构性矛盾并不明显平煤集团等大中型国企的的快速扩张平顶山各高校“升级”扩招2010年城镇人均住房建筑面积增加6.6平方需求旺盛3-7、平顶山房地产概况：预测一未来4-5年房地产市场需求预测0150300450600750面积264600新城镇居民需求（万㎡）老城镇居民需求（万㎡）3-8、平顶山房地产概况：预测二010002000300040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2005年2006年2007年2007年高层住宅价格走势模型3-9、平顶山房地产概况：预测三全市经济发展势头强劲，消费热情极大。平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。新老市区距离较远，形成“双核效应”，郊区大盘的开发模式尚未形成，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价还有进一步提升的空间和可能。3-10、平顶山房地产概况第二部分市场供应状况优诗美地花园•平顶山楼盘一开发商：平顶山千田房地产开发有限公司地址：新华路与东风路交叉口东200米建筑形态：小高层（8-12层）、沿街底商。现房，已入住占地面积：15000平米主力户型：3房和4房、5房面积跨度：105——269平米之间均价：1900元左右•平顶山楼盘二发展商：亿升房地产开发有限公司建筑设计：福建俞林陈建筑事务所承建商：江苏一建地址：劳动路与矿工路交汇处楼盘型态：高层（9栋）+多层（2栋）+底商（2层）。已建至6层，认购阶段，年底开盘。平顶山市唯一的纯高层住宅小区。项目占地26781㎡总建面积113377㎡绿化率40%得房率85%户型面积：99㎡两室——216㎡五室（顶层复式）预计均价：3000元/㎡（高层）亿升城市花园•平顶山楼盘三开发商：平顶山市融鹰房地产开发有限公司建筑单位：福建市高远建设工程开发有限公司规划设计：北京中华建规划设计研究院地址：市中兴路与矿工路交汇处（市政府原址）楼盘型态：1栋18层酒店式公寓、2栋11层的小高层住宅和1栋三层商业组成。地块原为市政府办公用地，2005年10月动工，预计商场在2007年下半年开业。用地面积1.9万平米总建筑面积8万余平米，其中商业4.3万平方米建筑密度50.4%容积率3.54绿地率30.7%住宅156套，公寓294套均价：住宅2400-2600元/㎡（已售完），2006年底交房华府广场0375首府•平顶山楼盘四开发商：平顶山市朗曼房地产开发有限公司景观设计：加拿大赛瑞设计公司物业管理：东海岸物业公司地址：新城区水库旁，东临新城区经二路。楼盘型态：双拼别墅、TOWNHOUS、低层情景洋房、小高层，国际风情商业街。接近尾声，两栋小高层的销售推广力度有限，对建业的竞争逐渐减弱。项目占地67279.418平方米总建面积63597.684平方米建筑覆盖率26.55%绿化率43.73%总户数351户九天庄园•平顶山楼盘五开发商：平顶山常绿置业策划代理：平安知本行地址：平顶山新城区管委会西侧占地面积：约257亩总建面积：约25万平米容积率：1.36总户数：1530户绿地率：41%建筑形态：45栋住宅楼，80%定向开发，20%社会公开发售，基本销售完毕。户型面积：139-156四房，203复式楼均价：2180元/平方米开发商：平顶山市兴平房地产开发公司地址：平顶山卫东区新华路与优越路交叉口路东总建筑面积：68888平米绿化面积：10000平米建筑形态：10栋多层，1栋小高层均价：2300元左右帝景花园•平顶山楼盘六•平顶山房地产市场小结楼盘名开发商物业概况位置主力户型销售均价帝景花园兴平房地产总建筑68888平方，11栋住宅，其中1栋小高层矿工路中段70-140平方2300元中兴铭座田园房地产20层高层，地下二层中兴路中段商务小户型亿升城市花园亿升房地产9栋高层、2栋多层，占地26781平方米，总建113377平方米矿工路中段99-216平方米3000元优诗美地千田房地产15000平方水景豪宅小高层东风路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地产双拼别墅、花园洋房、两栋小高层，总占地67279平方，总建63597平方新城区水库北岸130-1702400元•平顶山房地产市场小结多层、小高层、高层等不同形态的房地产价格差异明显。从各区域来看，价格比较一致。南区北区多层在1500—1700元/M2之间，高层在1900—2400元/M2左右，新城区高层均价在2400元左右。从面积供应情况来看，三房面积约100-140㎡为主。最热销的多层产品中，以三房两厅（110-130㎡）总价在20万元左右。平顶山市除个别独体高层建筑或小区内搭配个别小高层外，仅亿升城市花园一个楼盘是纯高层住宅小区，高层住宅投放量，与其经济发展水景和城市形象极其不符，预计将在2-3年内，有较大发展。第三部分市场需求调研1、学历分析05101520253035系列12432215高中及以下中专大专本科2、年龄分析年龄16%28%23%11%22%20-2526-3031-3536-4041以上3、家庭收入分析家庭月收入01020304050系列142251311000-20002000-30003000-40004000元以上4、工作单位工作行业61%9%2%20%8%私营业主公职人员专业人员企业职员其他5、家庭结构家庭结构010203040系列1131238194单身2人3人4人5人及以上6、住房情况目前居住房屋来源051015202530自建房商品房房改房租房其他7、交通工具交通工具35%26%17%11%11%摩托车自行车私家车公交车其他最理想的居住区域0204060系列143181212742新华区湛河区卫东区石龙区新城区高新开发区其他8、购房意向的区域选择购房计划01020304050系列1459214612刚买过半年内一年内两年内合适则买不买房9、购房意向的时间选择10、购房意向的形态选择物业形态认可60%18%8%14%多层小高层高层别墅、复式楼11、购房意向的户型选择户型意向3%27%55%6%9%一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅别墅、复式12、购房意向的三房面积选择三房面积选择29%42%14%11%4%90-105106-120121-135136-150151-16513、购房意向的二房面积选择二房面积选择11%4%36%38%11%60平方以下61-7576-9091-110111-12514、购房目的分析购房目的43%44%11%2%解决居住问题改善居住条件投资保值增值度假15、购房关注因素购房关注因素020406080区域升值潜力交通方便周边配套小区配套社区规模开发商实力及信誉园林景观及绿化物业管理户型创新室内设计价格及优惠节能建材及智能化是否现房建筑施工质量楼体外观16、购房者对高档小区认知高档小区0246810121416湛鱼台建业森林半岛明珠城市花园佳田小区沁园小区优诗美地0375首府九天庄园17、购房者对单价认可单价认可1500-190076%1901-230020%2301-27004%18、购房者对总价的认可2571872202040601总价承受能力15万以下15-2020-2525-3035-4040万以上19、购房者对广告信息的要求广告信息01020304050601位置开发