武汉优景房地产开发有限责任公司

武汉优景房地产开发有限责任公司“自由半岛”按揭项目调查报告授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。客户经理1签名：客户经理2签名：时间：年月日1．实地调查及面谈报告序号时间地点调查内容接触人物备忘录号12010年1月5黄陂木兰湖项目现场项目实地调查刘庆22010年2月223一、开发商基本情况（一）开发商的法律地位与组织体系1．武汉优景房地产开发有限责任公司成立于2008年5月22日，由武汉市工商行政管理局审批通过，公司为有限责任公司，注册资本叁仟万元，注册地为武昌区武珞路628号B栋1106号，公司经营范围为房地产开发、商品房销售；钢材、工艺品、电器、服装的销售（国家有专项规定的，从其规定），公司目前开发资质暂定三级。2．开发商的股东构成情况客户主要股本结构和主要股东情况单位：万元、%股东名称出资额度股权比例出资形式总资产张联雄240080货币2400张胜利60020货币600合计30003．开发商员工情况主要介绍开发商的员工组成、职业素养等情况，对开发商关键部门包括工程、财务、营销部门的负责人进行评价分析。4．法定代表人基本情况说明，重点是职业履历、业绩和诚信评价。法人代表张联雄，1965年9月份生，身份证号42242619650918001X（二）开发商开发能力与经营业绩1、武汉优景房地产开发责任有限公司成立于二00八年五月，注册资金人民币叁仟万。总部设在华中大都市武汉，在湖南长沙以及湖北荆州、襄樊、十堰、孝感等地设有分支机构。优景地产本着“给建筑加点文化”的公司理念和“给心灵放假”的项目开发理念，致力于具有高尚文化品位的旅游度假楼盘开发，初步取得了骄人成绩。独家持有“自由半岛”、“自由半山”和“自由假日”三个商标，为进军旅游地产连锁开发领域奠定品牌基础。优景地产目前已经获得了位于武汉北郊木兰湖畔的“自由半岛”和位于木兰山上的“自由半山”两个项目开发地块，其中“自由半岛”项目已经委托英国和爱尔兰皇家建筑师班伦年（LIANR.BANNON）先生完成了概念设计，已于2009年9月开工建设，将于2010年1月以独特风采面市。优景地产的战略目标，是建设成一个集旅游地产开发、休闲度假、文化沙龙服务于一体的新型企业，为繁忙的都市文化群落提供休憩和沟通的平台。2、主要经营指标统计分析表单位：万元、%指标年度2008年度2009年度调查期资产9362866负债0.10.1所有者权益9362866资产负债率流动比率销售收入0主营业务利润0净利润-64-70销售利润率3．开发商目前在建木兰湖自由半岛项目简要情况在建房地产项目的简要情况平方米、万元123房地产项目名称木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店市场定位与设计休闲度假、商务会议、生活居住土地面积20000建筑面积27515.95预算投资7886.3项目计划工期起止时间2009年9月—2010年9月计划开盘销售时间形象进度简要描述（三）开发商财务分析1．财务报表的说明2008年审计报表中，货币资金期末余额974254元，其中现金期末余额83670元、银行存款期末余额890584元。其他应收款期末余额5930030元，主要为湖北裕京房地产有限公司预付土地款3500000元、武汉渡边房地产营销策划有限公司往来款850000元、湖北安通市政燃气开发有限责任公司往来款1580000元。存货1842586，系抵值易耗品和开发成本用费。2．开发商与银行往来情况二、房地产项目情况（一）项目概述1．项目来源背景情况目前该公司以获得武汉市黄陂区城市综合开发管理办公室下达的位于木兰乡雨霖村木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店开发项目计划的通知。该项目总建筑面积为27515.95平方米（含地下面积2197.74平方米），总投资预算7886.3万元，预计项目开发周期一年，总销售收入可达9500万元，项目税后投资利率15.3%。由该公司独立开发完成。2．项目合规性调查项目以取得《国有土地使用权证》[证号为：黄陂国用（2009）第2230号]、《建设用地规划许可证》[证号为：武规（陂）地（2009）040号]、《建设工程规划许可证》[证号为：武规（陂）建（2009）265]、《建筑工程施工许可证》[编号：4201162009092200514014001]、《武汉市商品房预售许可证》[证号：武房开预售（2010）41号]。3．项目主要经济参数：（1）建设地点：木兰胡自由半岛项目位于国家准4A级风景区——木兰湖畔，项目占地20000平方米，总建筑面积27515.95平方米，其中地下部分2197.74平方米，是武汉第一个以小户型、精装修、低总价为特色的度假楼盘，第一家设有豪华商务游艇，药膳坊、天鹅野生公园的文化第二居所。（2）建设条件地势:项目规划区域内地势平坦，土地平整。地质:位于武汉黄陂木兰湖风景区，不会有滑坡、危岩、崩塌及泥石流情况发生。经调查，该场地整体稳定性较好，无不良地质情况。交通:政府修建环湖路——丰天大道直接到达项目门口，未来该区域的交通十分便捷。市政设施:项目位于4A风景区，水、电、气、通讯等市政设施配套非常完善。（二）项目地段配套情况木兰湖自由半岛项目，是专门为都市精英所设计的第二居所，拥有全国独一无二的自由假日酒店，配备有水岸KTV、自由茶座、半岛咖啡、迷你超市、名品店等等。本项目各项配套措施完善，可为顾客、居民的生活品质提供可靠保障。另外在规划设计上，自由半岛项目的整体片局，充分体现了坡地建筑与水景风情的完美融合，前后高差12米，整体分为7幢，依据地势的规划可以使90%以上房屋可以看到湖景，其中，1号楼设有迷你超市、酒店式公寓等2号楼的3—7层拥有很好的观湖效果，属于迷你度假公寓，是可出售的物业部分。1、2楼的配套服务区主要设有中餐厅、总裁书吧、迷你电影院、英式台球、棋牌室等；另有文人书画院定期主办书画、玉石、古董鉴赏及名家论坛等活动；3、4、5、6号楼市创意企业会所部分，在设计上采用层层退台的设计方式，使得每户均有层层观湖绝妙景观；7号楼是临湖酒店，设有药膳坊（中医馆）、半岛咖啡、水岸KTV、禅茶社等。(3)用地规模①总用地占地面积：20000平米总建筑面积：25320.21平米。其中旅游度假会所3031.41平米，旅游度假酒店22288.80平米。②.建设强度要求容积率：1.27绿化率：36.2%建筑密度：27.2%停车位：103辆（三）工期安排及工程形象进度项目开发进度表指标2009—2010年（市场开拓期）2010—2011年（战略扩展期）2011年以后（稳定运营期）目标利用营销网络增加人流量，完善公司激励和约束机制，完善服务体系，建立一定的品牌知名度，将公司发展成为省内最有吸引力之一的度假休闲选择在已建立了一定知名度的基础上继续开发新项目、扩大消费群的选择，打造武汉经济圈有名的富有文化内涵的休闲度假基地将把项目建设成为国内知名的休闲度假胜地，并尝试连锁扩张服务种类完成项目施工开发，并出售部分度假酒店。考虑在周边拿地，扩大项目规模等考虑品牌化运营和连锁扩张市场区域武汉市及周边地区武汉经济圈内中部及全国范围初步预计整个项目开发运营周期49年，其中施工期1年，运营期48年。（四）项目投资与筹资（1）项目开发期间投资估算项目开发成本主要包括土地费用、前期工程费、土建安装工程费用、行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金。初步估算，项目成本约为7886.3万元。项目开发期间投资估算表序号项目费用金额（万元）估算说明一土地费用600二前期工程费6172-1七通一平费用5802-2规划及设计费37三工程建设费54563-1土建安装27003-2消防工程2503-3室内装修（含家居家电）2506四行政规费165.34-1规费1504-2监理费8.54-3图审费3.84-4预算费3五开发费用3185-1财务费用128短期贷款一年，贷2000万元，贷款利率6.4%5-2营销费用190按销售收入2%计，销售收入9500万元六不可预见费50七税费680合计7886.3折合为3115元/平方米（2）投资计划项目开发周期为1年，其中施工为4个季度，营销为3个季度。初步预计在项目开工后第四个月开始销售。初步预计，具体资金使用计划如下：土地费用一次性付清，在第一个季度付款；前期工程费在第一个季度用款；土建安装工程费用前3个月平均用款行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金4个季度平均用款。（3）资金筹措项目开发期间总投资7886.3万元。为充分利用开发单位资金，项目自筹2500万元作为启动资金，贷款2000万元，剩余的3386.3万元来源于项目销售收入。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计第1季度第2季度第3季度第4季度1项目总投资7886.3333921222122303.31.1土地费用6006001.2前期工程费6176171.3工程建设费54561818.61818.71818.71.4行政规费165.341.441.341.341.31.5开发费用31879.579.579.579.51.6不可预见费5012.512.512.512.51.7税费680170.0170.0170.0170.02资金筹措7886.3333921222122303.32.1资本金2500133911612.2借贷资金200020002.3预售收入3386.39612122303.3（五）项目销售情况1．项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进度、销售价格、销售情况。2．本项目的市场定位、可销售范围、销售对象群体分析。（1）项目的客群定位根据前期市调结论综合访谈实录：从地域上看其潜在购房者主要分布在武汉市城区；从年龄结构上看以中青年为主（30－50岁）；从教育层面上看以中高学历水平为主；从气质方面看，雅致的，宁静的，舒缓的；从社会阶层看，中产阶级；从职业上看具有一定购买力的潜在客群主要包括：大学教师；文学、艺术等文化事业从业者；公务员；中高收入企业白领；高素质的中小型企业老板；中小创意型公司；武汉及周边城市的投资人群。2-1：武汉高等院校基本情况单位：人科目200120022003200420052006校数(所)354748525252毕业生数45191551687615493810123959171678招生数104221134815170279207482210797294767在校学生数308332390681490530615839693480747227教职员工数568426086167629755267740382658#专任教师2343227312324613859440499446062-2：武汉市文化产业机构、人员情况科目机构数(个)从业人员数(人)2006200520062005总计283130562367523531艺术业283124142639图书馆业1717603604群众文化业178179748793艺术教育业33550360娱乐业255027801750517583文艺科研2271101文物业2827735746其他文化产业25171049705（资料来源：武汉市统计局）（2）．品牌定位根据项目客群定位和项目实地条件，本案品牌定位为：都市文化群落的异度空间本项目为在都市中忙碌的身影提供休憩的空间，在山水之间远离都市，尽情的放松自己的心灵，自由自在的体验享用自己理想的生活田园。根据品牌定位，本案案名为：自由半岛广告导语：给心灵放假（3）.产品定位（一）项目规划（项目规划示意图）（二）项目功能分析产品配套设施休闲度假休息度假公寓、室外休憩场所疗养桑拿按摩、足疗SPA、湖边瑜伽会所、静养屋运动网球场、健身房、壁球、桌球等生活咖啡厅、禅茶社、书吧、陶吧、DIY水吧、休闲网吧、翰墨苑书画坊商务会议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐商务配套宴会厅、餐厅、药膳坊生活居住花园酒店层层退台360°湖景房生活配套底商、娱乐、健身区（三）旅游休闲产品单体介