合同法、破产法案例分析

1法学专业《商法》案例分析报告“张军与安徽国茂建设置业有限公司商品房销售合同纠纷”案例分析班级：法学122班姓名：徐强学号：51成绩：案件来源1、案由：张军与安徽国茂建设置业有限公司商品房销售合同纠纷案；2、案件来源：中国裁判文书网：，2014/5/27访问（案号：（2012）滁民一初字第00065号）裁判要旨1、张军和国贸置业公司签订的3份《商品房买卖合同》成立；2、《破产法》规定，破产程序开始后，应当成立破产清算组接管被清算公司的全部财产，并代表该公司参与诉讼等事务；3、破产清算组可以决定被清算公司在被法院受理破产前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，但解除合同应当通知对方；4、履行《商品房买卖合同》对国贸置业公司显失公平，因此破产清算组可以解除合同；5、破产清算组决定解除合同的，给对方造成损害的，对方可以按照一般债权申报；2一、案情简介原告：张军，男，1971年9月30日出生，汉族，个体户。被告：安徽国茂建设置业有限公司。受理法院：安徽省滁州市中级人民法院2012年1月12日，张军与国茂置业公司签订了3份《商品房买卖合同》，约定其购买国茂置业公司开发建设的坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号商品房，合同单价每平方米3229元，并于同日到房地产主管部门办理了涉案共计15套商品房预售合同登记备案手续。张军则于2012年1月13日、1月16日分三次通过银行转账方式向国茂置业公司支付购房款共计10052135元，国茂置业公司于2012年1月12日向张军开具了三张收款收据。上述合同约定的交房期限到期后，国茂置业公司未按期交付，张军遂向本院起诉要求继续履行合同，交付房屋并承担逾期交付违约金。在本案审理中，国茂置业公司于2012年11月13日向安徽省天长市人民法院起诉要求撤销双方所签订的共计13份商品房买卖合同（其中包括本案的3份）并被受理。2013年4月2日，安徽省天长市人民法院根据国茂置业公司的申请，裁定受理国茂置业公司的破产重整申请，并指定国茂置业公司资产清算小组为国茂置业公司破产管理人。2013年6月22日，国茂置业公司破产管理人向张军邮寄送达解除合同的书面通知，并告知张军如合同解除产生损失的，可依据损害赔偿请求权向管理人申报债权。2013年6月24日，张军就涉案标的向国茂置业公司破产管理人书面提出情况反映，认为其所购房屋为物定物，不属于破产财产，要求交付涉案房屋。2013年8月21日，天长市人民法院作出（2012）天民一初字第02170-3号民事裁定，准许国茂置业公司撤回对张军要求撤销双方所签订的共计13份商品房买卖合同的起诉。本院在庭审中向张军释明如国茂置业公司无法履行合同其可变更诉讼请求，但张军未予变更。国茂置业公司在同一小区开发销售的商业门面房在同期销售单价为每平方米16000元至26000元不等。二、审判情况本案经安徽省滁州市中级人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张军的诉讼请求。案件受理费人民币85768元，保全费5000元，均由原告张军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。三、综合分析3综合双方举证、质证、认证及当事人的陈述意见，本案争议焦点是：1、张军与国茂置业公司签订的《商品房买卖合同》法律关系的性质；2、双方签订的商品房买卖合同是否已经解除，张军要求继续履行合同，交付房屋及支付逾期交房违约金的请求能否成立。（一）、关于张军与国茂置业公司签订的《商品房买卖合同》法律关系的性质问题。根据法院查明的事实，张军与国茂置业公司签订三份商品房买卖合同，约定张军购买国茂置业公司开发建设的坐落于天长市冶山路东、千秋大道北侧上城风景3幢104、105、106、107号，5幢112、113、114、115号，6幢118、119、120、121、122、123、124号商品房，并对购买的上述房屋的合同进行了备案登记，故双方形成的是商品房买卖合同关系。国茂置业公司虽辩称其与张军签订的商品房买卖合同并非双方的真实意思表示，双方实为借款，并且采用合同备案登记的形式以房屋为借款提供担保，要求认定双方签订的三份商品房买卖合同无效。因国茂置业公司对此抗辩并未提供足以认定的证据证明，故国茂置业公司关于其与张军之间系借款关系的辩解，依据不足。（二）、关于双方签订的商品房买卖合同是否已解除，张军要求继续履行合同，交付房屋及支付逾期交房违约金的请求能否成立问题。在此案中，张军与国茂置业公司签订的三份商品房买卖合同中约定房屋单价为每平方米3229元，而相同位置国茂置业公司开发的门面房同期销售市场单价均在每平方米16000元以上，与张军所购门面房单价差异巨大，故此案双方所签订合同单价明显不合理，亦有损国茂置业公司其他债权人的合法利益，不应视为张军已履行了合同全部义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。该条赋予了管理人对待履行合同的选择权，该选择权是基于破产程序的需要对合同法项下债务不履行法律责任的承认与限制。依照合同法的相关规定，债务人不履行债务时，合同相对人可以要求承担违约责任并且通常可以要求继续履行，然而，对履行请求权的限制是破产法的基本要求，破产程序的核心内容就是要在债务人已无力清偿所有债务的情况下，禁止对个别债权的清偿或个别执行，从而为所有债权人提供一个公平受偿的机制，亦符合破产法所规定的公平清偿的法益目标。所以，破产程序开始的效力就包含了对包括合同相对人在内的所有普通债权人的债权履行请求权的限制即无权请求实际履行，原则上只能申报为破产债权。现国茂置业公司在已被天长市人民法院裁定破产重整的情况下，国茂置业公司破产管理人于2013年6月22日向张军发出解除合同的通知，解除了张军与国茂置业公司签订的三份商品房买卖合同，故双方所签订的三份商品房买卖合同已实际解除。因涉案商品房买卖合同已解除，故张军要求国茂置业公司继续履行合同的请求无事实和法律依据。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，在国茂置业公司于2013年4月2日被安徽省天长市人民法院受理破产重整时，因涉案房屋并未转移过户到张军名下，且国茂置业公司亦未将涉案房屋实际交付给张军占有，该财产所有权未转移，仍属于国茂置业公司所有，故该涉案房屋应属于国茂置业公司的破产财产，即便按张军称其合同义务已全部履行完毕，国茂置4业公司破产管理人没有合同解除权，因破产程序启动后，个别清偿亦已受到禁止，张军享有的合同请求权属于债权，此时，张军只能以国茂置业公司不履行债务而产生的债权申报破产债权。故张军起诉要求国茂置业公司继续履行合同、交付涉案房屋并赔偿延期交房违约金，该诉讼请求是不会得到法院支持的。国茂置业公司的辩解，符合法律规定。附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。