住宅估价报告

新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区住宅评估报告第一部分总述1.估价项目名称2.委托估价方单位名称：xxxx单位地址：xxxx法定代表人：xxxxxx联系人：xxx联系电话：xxxxx3.受托估价方机构名称：xxxx机构地址：xxxx资质证书号：XXX法人代表：xxx联系人：xxx联系电话：XXXX4.估价目的本次评估的目的是此次实习的一个任务，为了更加深入了解房地产估计的过程和熟评估报告的编写。5.估价依据1、法律文件1.1《中华人民共和国土地管理法》1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》2、技术规程中华人民共和国国嘉质量监督检验检疫总局发布的国嘉标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）3、其它3.1.《不动产估价》，中国农业出版社3.2.市场资料及实习人员实地勘查、调查资料3.3.课业指导ppt3.4.百度有关怡景嘉园小区房地产方面的资料6.估价基准日二○一三年六月三十日7.估价日期二○一三年六月九日至二○一三年六月二十三日8.估价定义本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；(2)有一段合理的交易时间；(3)在此期间房地产市场保持稳定；(4)房地产买卖程序符合国嘉法律规定。9.有关说明1.本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以调研结果估算为准。2.本报告结论未考虑因抵押、担保、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。3.本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。10.评估人员估价人员：唐小雯第二部分估价对象表述1.估价对象描述1.1.房地产概况新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区5栋第7层701住宅建筑面积：83㎡户型：2室2厅1厨1卫1阳台朝向：南北用途：住宅1.2.建筑物和构筑物状况本住宅是在2010年12月31日竣工的。地上主要建筑物是一座18层高的住宅楼；建筑结构为钢筋混凝土结构，该房为中等装修水平。2.地价影响因素分析怡景嘉园位于文化大道与幸福路交汇处，北侧为文化路，东侧为幸福路，南端靠北郊小学，东临昌海公寓。周边配套齐全，交通便利，环境景观优越。怡景嘉园项目由7栋高层建筑组成，汇聚了35-130平方米不同户型，总建筑面积约6.7万平方米。2.1配套设施条件内部配套：20000平方米中庭景观轴，汇集了音乐池、水帘幕墙、儿童乐园；外部配套：学校：县一中、县二中、北郊小学；菜市场：北郊菜场超市：旺中旺、新惠隆医院：北郊医院、县医院；邮局：邮政储蓄银行：邮政储蓄、农业银行、中国银行、招商银行、工商银行；餐饮：小小赣菜2.2.交通状况新建大道,204、238、219、502路等多条公交线路直通本案附近,文化大道,工业大道,幸福北路。第三部分房地产估价1.估价原则本次估价过程中遵循的主要原则有：1.预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。2.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3.供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国嘉所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国嘉控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。2.估价方法2.1土地估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据评估对象的土地利用特点和估价目的，结合土地估价师收集的资料情况，由于本住宅目前具有明确的租金和售价，市场上也存在着大量的类似物业，因而我们主要采用市场比较法和收益还原法。2.2土地估价的技术路线2.2.1市场比较法市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。2.2.2收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。3.估价过程3.1．市场比较法⑴比较实例选择选取同一供需圈内商品住宅楼的价格进行比较。经筛选确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例：案例A：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区2栋第18层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7597元/m2,交易时间2013年4月23日。案例B：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区5栋18层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7528元/m2,交易时间2013年7月3日。案例C：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区4栋13层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7618元/m2,交易时间2013年2月15日。⑵交易情况修正：可比实例A、B、C均属公开市场交易，其交易情况均正常，无需修正；因此，如以估价对象正常市场交易情况指数100为基准，则可比实例A、B、C交易情况也为100.⑶交易日期修正：可比实例A、B、C交易日期与估价对象估价基准日期非常接近，无需修正。因此，如以可比实例成交日期时的价格指数为基准，则估价对象交易日期修正指数也为100.⑷房地产状况修正：房地产状况修正以估价对象地产状况为基准，各可比实例区位、权益、实物状况与之分别比较确定，修正结果详见《房地产状况修正系数表》。表1.房地产状况修正系数表比较案例A比较案例B比较案例C交易价格（元/平方米）759775287618区域因素商服繁华度100100100距区域中心距离99.510099.8道路通达101100102度距公交车站距离104100102基础设施状况100100100公用设施完备度100100100绿化状况9898100宗地面积106.5106106个别因素宗地形状100100100容积率101103101环境景观108108103装修858585目前规划限制100100100楼层898992综合修正99.499.299.31.估价对象价格测算根据以上各项修正，可列表计算如下：项目可比实例交易价格（元/m2）交易情况修正交易日期修正房地产状况修正修正后价格（元/m2）A759711100/99.47642.86B752811100/99.27588.71C761811100/99.37671.70待估对象的比准价格=（7642.86+7588.71+7671.70）/3=7634.42（元/m2）3.估价结果:评估单价×面积＝7634.42×83=633656.86元3.2.收益还原法1.计算年纯收益总收益：3700×12＝44400元维修费：重置价×0.2%=1150×0.2%×145.24=334.05元年房产税:44400×12%=5328元年纯收益：A＝44400—334.05—5328=38737.95元综合还原利率为7.5%2.估价结果V=38737.95/7.5%×[1-1/(1+7.5%)67]=510955.11元收益还原法评估结果：510955.11元3.3.房地产价格确定根据市场比较法和收益还原法估价结果可知，用收益还原法算出来的价格与市场价格有较大出入，不符合现今市场行情，故因舍去收益还原法计算的价格，则该房产的价格为：633657元（大写：陆拾叁万叁仟陆佰伍拾柒元）