河池市城镇低效用地调查报告

河池市城镇低效用地调查报告组织单位：河池市国土资源局技术单位：广西方略土地房地产评估有限公司二〇一八年七月机构法定代表：刘陶琨高级经济师机构技术负责人：刘陶琨高级经济师技术指导：韦燕飞教授童新华副教授项目负责人：韦斯严助理工程师课题组人员：闭曼技术员罗秀妮技术员韦柳艳技术员陈晚红工程师校核：闭曼广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告I目录第一章总则...............................................1一、项目背景.............................................1二、总体目标.............................................2三、基本原则.............................................2四、工作依据.............................................3第二章调查区域概况.........................................5一、自然地理与资源环境概况................................5二、社会建设与经济发展概况................................6第三章资料采集整理.........................................7一、资料采集.............................................7二、资料整理.............................................8第四章城镇低效用地调查......................................9一、调查范围与对象........................................9二、调查方法与技术路线...................................10三、工作底图准备.........................................13四、划分调查区..........................................15五、确定调查单元.........................................16六、基本信息调查.........................................17七、城镇低效用地调查及认定...............................20第五章低效用地标图入库....................................52一、数据库内容..........................................52二、数据库建立流程.......................................52三、数据逻辑结构设计.....................................53四、数据表设计..........................................54五、数据结构设计.........................................57广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告II第六章土地利用现状分析.....................................58一、全市土地利用现状.....................................58二、调查范围土地利用现状.................................58三、金城江区建设用地利用和用地空间保障存在的问题.........59四、宜州区建设用地利用和用地空间保障存在的问题...........60第七章城镇低效用地现状分析................................62一、城镇低效用地现状规模和用地类型分析...................62二、城镇低效用地结构和强度分析...........................68三、与城市规划差异性分析.................................75第八章城镇低效用地潜力分析................................78一、规模潜力测算.........................................78二、经济潜力测算.........................................80三、低效用地再开发潜力分区...............................90四、判别挖潜方式.........................................92五、确定规划主导用途.....................................93六、划定低效用地再开发范围...............................95第九章城镇用地存在的主要问题...............................98第十章对策建议..........................................100广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告第1页第一章总则一、项目背景当前，随着我国城镇化建设取得突飞猛进的发展，一批现代化城市兴起，城镇用地结构布局不断优化，土地利用效率不断提升。但在一些地方，由于历史或现代化进程中的原因，城镇外延式扩展与存量土地低效利用状况并存。一方面，城镇扩展大量占用耕地良田，土地开发强度过高，与资源环境承载力不相适应，以牺牲农用地为代价的城镇化模式已难以为继；另一方面，城镇内部存在大量低效用地，盘活利用潜力巨大。伴随着经济的快速发展，以及人口的增多，土地资源出现供需紧张的现象。特别是城市化和城镇化的进一步推进，城市城镇用地面积由中心开始向外围不断扩大，这种快速向外扩展的模式势必造成土地资源的供需失衡。因此必须摒弃过去片面追求城市规模扩大、空间扩张的做法，开始将视角转向专项存量建设用地资源上来，通过对存量建设用地的有效盘整，以城市有机更新为实施路径，把握城镇低效用地再开发的历史契机，打破土地利用瓶颈，通过存量换增量的土地利用模式，实现土地资源的节约集约利用，提供区域辐射能力。为进一步落实国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知（国土资发〔2016〕147号）中关于节约集约利用土地、盘活建设用地存量和提高土地利用效率的要求，摸清城镇低效用地的现状和改造开发潜力。据此，自治区国土资源厅办公室下发《广西城镇低效用地再开发工作实施方案》（桂国土资发〔2017〕51号）和《广西城镇低效用地再开发规划编制要点》（桂国土资办〔2018〕67号）（以下简称“编制要点”），要求全区所有市、县（市）按照要求开展城镇低效用地调查工作。基于上述背景，根据国土厅的相关要求及工作部署，河池市国土资源局组织开展此次河池市城镇低效用地调查及再开发专项规划编制工作。广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告第2页二、总体目标通过开展城镇低效用地调查工作，摸清城镇低效用地的规模、范围、用途（现状、规划）、容积率、建筑密度、投资强度、产出效益等利用现状和改造开发潜力，查清土地权属关系，调查了解土地权利人意愿。以调查单元为对象，依据低效用地认定标准及调查单元的基本信息，确定低效用地的类型、数量及空间分布，将每宗拟开发的低效用地标注在遥感影像图或现状图上，并对城镇低效用地现状及潜力进行分析，为之后建立数据库、再开发目标确定以及再开发规划奠定基础。三、基本原则（一）政策导向原则城镇低效用地调查及评价工作应以符合法律、法规、规划为前提，以国家、自治区对低效用地管理的各项政策为导向。（二）综合性原则城镇低效用地调查及评价工作应基于城区土地利用状况进而分析低效用地规模、类型、结构和强度等，提出目前土地利用存在的问题并给出相关政策建议。（三）因地制宜原则城镇低效用地调查及评价工作应充分考虑河池市的自然条件、社会经济发展状况，从实际出发，因地制宜认定低效用地图斑和拟开发低效用地。（四）规范原则城镇低效用地调查及评价工作应按照自治区下发的工作实施方案、编制要点等相关文件中的技术规范和要求来实施，保证数据信息采集、资料整理及分析、结论获取等过程的逻辑性和科学性。广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告第3页四、工作依据此次河池市城镇低效用地调查工作开展的主要依据为：（一）法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；2.《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）；3.《中华人民共和国环境保护法》（中华人民共和国主席令第9号）；4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）；5.《基本农田保护条例》（中华人民共和国国务院令第257号）；6.《土地复垦条例》（中华人民共和国国务院令第592号）。（二）部门规章及规范性文件1.《土地利用总体规划管理办法》（国土资源部令第72号）；2.《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）；3.《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）；4.《国土资源部办公厅关于印发〈城镇低效用地再开发规划编制要点〉的通知》（国土资厅发〔2017〕47号）；5.《广西壮族自治区国土资源厅关于印发〈广西城镇低效用地再开发工作实施方案〉的通知》（桂国土资发〔2017〕51号）；6.《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发〈广西城镇低效用地再开发规划编制要点〉的通知》（桂国土资办〔2018〕67号）；7.《广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发〈城镇低效用地再开发规划成果图件编制标准〉的通知》（桂国土资办〔2018〕227号）；8.《河池市人民政府关于印发河池市城区及周边企业搬迁入园扶持办法的通知》（河政发〔2013〕30号）。（三）相关规划1.《河池市土地利用总体规划（2006-2020年）》；广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告第4页2.《河池市金城江区土地利用总体规划（2010-2020年）》；3.《宜州市土地利用总体规划（2006-2020年）》（2015年调整）；4.《河池市城市总体规划（2010-2030）纲要》；5.《宜州市城市总体规划（2006-2020）》；6.《河池市中心城区旧城区控制性详细规划（修改稿）》；7.《河池市城东新区控制性详细规划（修编）》；8.《河池市凌霄片区控制性详细规划》。广西方略土地房地产评估有限公司河池市城镇低效用地调查报告第5页第二章调查区域概况一、自然地理与资源环境概况（一）地理位置金城江区位于广西西北部，处于河池市的中部核心地带，是河池市的经济、政治、文化中心。金城江区距南宁302公里，距柳州198公里，距贵阳457公里。宜州区位于广西中部偏北，距南宁250公里，距柳州95公里，距金城江85公里。金城江区和宜州区境内有黔桂铁路、323国道等过境，是广西西北部陆路交通的咽喉和大西南出海通道的重要路段。（二）地形地貌金城江区系云贵高原余脉地带，地势自西北向东南倾斜，一般海拔为400－600米，最高海拔为1114米。属桂西北边陲要地，全境东西长68公里，南北宽62公里，总面积2340平方公里。宜州区地形特点为南北高，中部低，自西向东倾斜，属半山半丘陵地区。中山、低山面积占27.47%，丘陵面积占58.80%，台地面积占3.53%，平原面积占10.20%。总面积占自治区总面积1.63%，占河池市总面积11.7%。（三）资源禀赋金城江区