包头市宝徳兴物业管理内部制度

包头市宝德兴物业管理服务有限公司运营管理制度2013年6月目的为加强保德兴物业管理处正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。不尽之处，管理处将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行。管理宗旨：爱岗敬业优良服务整洁有序安全舒适内练素质外练形象贴心服务永无止尽管理方针：用心做事真诚服务严谨、务实、服务、细致热情周到、创新、高效工作作风：老老实实做人踏踏实实工作全心全意服务文明礼貌用语消防应急有数朴素节约有方想业主所想急业主所急员工手则遵纪守法坚持原则衣着整洁仪表端庄文明语言礼貌待人业务熟练工作勤奋真诚服务爱岗敬业行为规范一、遵守党和国家的政策、法令。二、严格执行公司的规章管理制度。三、服从安排、认真做好本职工作。四、佩带上岗证上岗，工作精力充沛，衣着整洁，言谈举止文明，礼貌待人。五、爱护公物，爱护集体财产，拾金不昧。六、团结同志，互相爱护，互相帮助，互勉互励，齐心协力，努力工作。七、坚持原则，秉公办事，不谋私利。员工文明服务要求1、热爱本职工作：①要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。③待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。2、文明管理：①仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。③主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。④优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。第一部分岗位职责物业品质管理部门职责一、品质监控部工作内容：1、完成每年公司监督评审工作；2、协助副总经理召开每年的管理评审会议；3、组织公司全面内审工作，针对内审的不合格项目，制定纠正措施，并组织项目实施；4、负责各区域质量品质监控、耗材市场询价、服务质量监控、环境卫生监控、着装监控、人员考勤复核、工资复核、奖金复核；5、负责物业管理中心服务质量监控、环境卫生监控、着装监控、人员考勤复核、工资复核、奖金复核；6、负责物业、业主客户满意度测评，统计分析结果，解决客户合理需求；、每月、周对项目进行检查监约，形成报告上报物业总监，逐步对项目进行规范。二、品质监控部部长岗位职责：1、全面负责品质监控部日常工作，完成每年公司监督评审工作，协助总监召开每年的管理评审会议；2、组织公司全面内审工作，针对内审的不合格项目，制定纠正措施，并组织项目实施；人力资源部职责人力资源部门是负责对公司人事工作全过程中的各个环节实行管理、监督、协调、培训、考核评比的专职管理部门，部门的具体职责如下：1、协助公司建立并维护组织架构，明确各部门职责及各岗位权责及工作关系；2、分析公司发展的人员需求，组织制定公司人力资源规划，保证合适的人力资源供给；3、负责制定公司人事管理制度和流程。设计人事管理工作程序，研究、分析并提出改进工作意见和建议；4、建立、推进、完善以公司战略为核心、与公司的企业文化相适应的绩效考核体系，并在批准后监督执行；5、建立和完善公司招聘体系，实施招聘计划，完成人员配置，做好人才储备，满足用人部门对人力资源的需求。6、建立具有市场竞争力和内部公平性的、能促进企业长期发展和激励员工的薪酬体系，并在批准后执行和维护；7、建立、推进、完善符合公司业务需求及发展的培训体系，组织落实培训工作，提高员工的任职技能，促进员工的职业化发展；8、推进公司内部的企业文化建设，组织员工集体活动及文化生活，增加员工对企业的归属感和忠诚度；9、负责公司的日常人事管理工作，办理考勤、奖惩、差假、调动等管理工作；10、负责做好公司员工劳动纪律管理工作。定期或不定期抽查公司劳动纪律执行情况，及时考核；11、严格遵守劳动法及地方政府劳动用工政策和公司劳动管理制度，依法对员工实施管理；12、配合有关部门做好安全教育工作。参与员工与事件的调查处理，提出处理意见；13、执行公司领导交办的其它工作任务。物资采购部岗位职责1.负责物资采购部全面工作,提出物资采购计划,报综合部总经理批准后组织实施,并确保各项采购任务的完成。2.对各部门物资需求及消耗情况进行调查研究,熟悉各种物资的供应渠道和市场变化情况。3.指导并监督下属开展业务。不断提高业务技能,确保物资的正常采购量;4.完成各类物资的采购任务,并在预算内尽量减少开支。5.熟练掌握所需各类物资的名称、规格、型号、单价、用途和产地,检查购进的物资是否符合质量要求。6.检查合同的执行和落实情况,参与大批量商品订货的业务洽谈。7.负责审核年度各部呈报的采购计划,统筹策划和确定采购内容,减少不必要的开支,以较少的资金保证最大的物资供应。8.认真监督检查各采购员的采购进程及价格控制。9.在部门经理例会上,定期汇报采购落实情况。10.每月初将上月的采购任务完成及未完成情况逐项列出报表,呈总经理及财务部经理,以便于上级领导掌握全面的采购情况。11.负责督导采购人员在从事采购业务活动中,守信誉,不索贿、受贿,并与供货单位建立良好的关系,在平等互利的原则下进行合作。12.负责部属人员的思想教育、业务培训,开展职业道德、外事纪律、法制观念的教育,使所属员工提高工作水平和思想水平。13.与供应商建立良好的供求关系,确保以最合理价格购到符合标准的物品。14.有效地控制和监督物品的出入库手续和数量,解决有关技术问题,压缩费用开支。15.检查月末盘点工作。16.合理安排属下工作班次,全面安排采购计划,保证采购工作顺利进行。17.按时完成上级指派的其它工作。区域经理岗位职责在公司总监直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度；2、安排和调整各部门人员工作，制订并监督、指导、检查本管理区域的年度计划及执行情况，按月向品质监察部上报工作计划和工作总结，并组织编写管理报告和各种通知、公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安、保洁、客服、会服人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量；7、加强部门间的团结合作，树立整体思想，密切与各部门的联系，互相沟通、协调；主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、负责区域的治安消防工作，落实对保安队员的思想和业务的培训工作，提高保安队员的素质。9、处理区域内重大违章、违纪行为和重大突发性事件；熟练地掌握火警、电梯困人、台风、治安案件的应急处理办法，并能有效及时组织、安排处理。10、认真完成公司交给的其他任务。区域主管岗位职责主管在管理处区域经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、协助区域经理组织开展社区文化服务；4、做好本部门员工的考勤、考核管理；5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；6、负责物业有关图纸资料的保管、立卷、归档、借阅工作。7、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；8、协助区域经理组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；9、完成管理处经理安排的其他工作。客服管理员岗位职责在管理处区域经理的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。6、全面掌握辖区房屋使用情况，建立住户档案。7、负责辖区的清洁卫生，保证辖区环境卫生清新整洁。8、全面掌握辖区绿化、按绿化规划做好辖区的绿化工作。9、负责辖区的治安、消防工作，保证辖区治安秩序良好。10、处理辖区内违章、突发事件的处理。11、负责对保安队员和消防员的业务和职业道德培训，提高其素质。12、配合公司其他部门工作，完成公司交办的其他工作。财务会计岗位职责1、负责本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。2、严格遵守财经纪律和会计制度，认真办理税收事务，及时交纳税金。3、对各项费用的收入结算认真审核，并进行分类汇总。4、负责登记分公司的明细分帐和总分类帐，按部门正确核算成本、利率和费用，做到记帐准确、单据完整、手续完备。5、及时、准确、清晰编制和上报各类会计报表和统计表，做到帐表相符。6、负责对发票、收据的购买、领用、保管，对发票、收据及时销号登记。定期对财务状况进行分析，并上报经理。7、负责组织清仓核资，对存货、采购进行审核，办理固定资产、流动资产盘盈盘亏、报废的报批等会计手续。8、按会计档案管理要求，装订会计凭证，保管好会计帐册和各类报表。9、每月对出纳的银行对帐单进行核对，做到帐帐、帐实相符。10、完成上级交办的其他任务。财务出纳岗位职责1、严格执行国家财经纪律、规章制度，正确反映公司货币资金的收、支、存情况，把好收支关。2、办理银行结算和现金收支业务，认真审核各种收付款凭证，做到合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的传递、登记和销帐工作。3、健全支票领用手续，按规定签发转帐支票，不得签发空头支票。4、严格执行银行规定的现金库存限额，不得以白纸条抵充现金，不挪用现金。5、随时掌握银行存款余额，月末做好余额调节表，对未达帐及时消化。6、整理收付款凭证，填制记帐凭证，登记现金日记帐和银行日记帐，做好日清月结、帐实相符。7、做好保险箱密码的保密工作和钥匙的保管工作，不得委托他人代办。8、妥善保管好现金和银行出纳员使用的各种专用章。9、不得将出纳工作交他人代管，确保库存现金和各种有价证券完整无缺。维修人员（电工）岗位职责1、执行管理处决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。3、负责对辖区内供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。3、严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修要求承诺及时修理4、积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确保安全，预防意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，完工后立即将警告牌撤离现场。6、工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。7、发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采取相应的措施。8、遇停电、断电、短路等情况时采取紧急措施，及时报告上级并向有关单位（个人）发出通知。9、负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。10、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。11、完成上级交办的其他任务。保安队队长岗位职责保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理