《房地产经济学》第7章房地产投资与金融(精)

东北财经大学出版社第7章房地产投资与金融7.1房地产投资7.2房地产投资机会选择7.3房地产金融市场7.4房地产金融机构信贷资金的筹集和运用7.1.1房地产投资的特征1)房地产投资对象的固定性和不可移动性2)房地产投资过程周期长、成本高3)房地产投资所受制约因素多4)房地产资产缺乏流动性5)房地产投资有良好的抗通货膨胀性7.1.2房地产投资的形式1)房地产开发投资2)房地产置业投资3)房地产金融资产投资7.1.3房地产投资过程1)投资分析与决策阶段▪（1）市场分析。▪（2）财务分析。▪（3）可行性分析。2）前期工作3)房地产建设开发4)房地产销售经营7.2.1时机的选择1)把握经济发展的基本趋势及其周期变动规律2)从经济政策调整变化中捕捉投资机会3)把握房地产价格波动的特点4)充分利用规划效应7.2.2区位地段的选择当前，在我国房地产投资的区位地段选择过程中，特别要重视以下三个问题：▪（1)注意区位升值潜力的分析。▪（2)选择区位要具有超前意识，要特别注意进行交通、服务网点等公共设施的深层次分析。▪（3)选择区位要运用定量与定性相结合的分析方法。7.2.3质量的选择7.2.4选择合适的投资项目必须注意的问题1)资金实力2)风险的承受力7.3.1房地产金融市场的概念及功能1)聚集资金的功能2)促进资金的横向融通3)提高资金的运用效率4)提高房地产市场宏观调控的效果——金融是调节经济最活跃、最有力的杠杆7.3.2房地产金融市场的构成要素1)房地产资金2)房地产融资主体——资金供求者3)市场中介4)信用工具7.3.3房地产金融市场的主要类型7.3.4房地产业与金融业的关系1)房地产业发展离不开金融业的支持2)金融业的发展需要房地产业与其相结合7.3.5影响房地产融资的社会经济因素1)通货膨胀的变化2)银行利率高低的变化3)所得税法规的变化4)货币汇率的变化5)日用品价格的变化6)房地产或财产证券收益的变化7)资产融资的变化8)社会发展水平7.4.1房地产商业银行信贷资金的筹集1)商业银行负债业务简介2)商业性房地产银行资本金的筹集3）商业性房地产银行的主动负债▪（1）城乡居民住房储蓄存款。▪（2）住房资金存款。▪（3）房地产企业存款。▪（4）房地产管理部门存款。▪（5）其他存款。▪（6）向中央银行借款或再贴现。▪（7）银行之间的同业拆借。▪（8）银行利润、提留的各种准备金、各项应付款项和暂收款项等也会形成资金来源。▪（9）金融债券。7.4.2房地产信贷资金的使用1)房地产开发经营贷款▪(1)房地产开发企业流动资金贷款。▪(2)房地产开发项目贷款。▪(3)房地产经营贷款。2)房地产消费贷款3)其他资金运用业务东北财经大学出版社——专业性、开放式、国际化的财经教育出版机构