“以房养老”实现退休目标的案例研究

学校代码：10036金融硕士专业学位论文“以房养老”实现退休目标的案例研究培养单位：金融学院专业名称：金融硕士研究方向：资本市场作者：郝雨指导教师：张颖副教授论文日期：二〇一四年五月CaseStudyofHowtouseHouse-for-pensiontoAccomplishRetirementGoals学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：年月日学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文;学校可以采用影印、缩印或者其它方式合理使用学位论文，或将学位论文的内容编入相关数据库供检索；保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名：年月日导师签名：年月日摘要随着我国人口老龄化的加剧，养老问题越来越成为社会和家庭关注的焦点。而在我国，基本养老金替代率仍然较低，企业年金的发展仍然处于初级阶段，对于广大的退休人群而言，如何实现养老金的补充供给，实现退休目标，是一个非常重要的议题。而对于很多家庭而言，房产规划也是家庭面临的一项重要理财规划，随着我国房地产市场的不断发展完善，房地产作为商品的投资属性越来越明显，而对于我国的大部分家庭而言，住房也是家庭必不可少的一项固定资产。对于兼具使用价值和投资价值的房地产而言，如何能够利用其实现未来更多的价值收益，为退休目标的实现提供更多的资金支持，是本文讨论的主要内容。本文讨论了“以房养老”的各种方式，包括投资房产养老、住房置换、售后回租以及入住养老院，并且结合具体家庭进行案例分析，在对相关指标进行敏感性分析的前提下，给出相应的理财规划，具有理论指导和实际操作的双重意义。关键词：以房养老,退休规划,案例分析AbstractWiththeintensificationofChina'spopulationaging,pensionissueshavegainedmoreandmoreattentionofthefamiliesandsociety.InChina,thebasicpensionreplacementrateisstillatalowlevel,whilethedevelopmentofenterpriseannuityisstillontheinitialstage.Tothemajorityoftheretiredpeople,howtogetsufficientpensionsupplytoachievetheretirementgoalsisaveryimportantissue.Formanyfamilies,anotherimportantfinancialplanningispropertyplanning.WiththecontinuousimprovementanddevelopmentofChina'srealestatemarket,theinvestmentcharacterofrealestatehasbecomemoreandmoreobvious,andformostfamiliesinChina,housinghasalreadybecomeanessentialfixedasset.Howtousehousingwhichhasbothusevalueandinvestmentvaluetogainmoreprofitinthefuture,providingmorefinancialsupporttotheretirementgoalsisthemainconcernofthispaper.AlargevarietyofHousingtopensionhasbeendiscussedinthispaper,whichincludesinvestmentinproperty,housingreplacement,rentaftersellorgotonursinghomes,andthespecificcasesoffamilieshavealsobeenstudied,theappropriatefinancialplanninghasbeengivenafterthepremiseofanalyzingthesensitivityofrelevantindiceswithboththeoreticalandpracticalmeanings.Keywords:HousetoPension,RetirementPlanning,CaseStudyI目录第一章绪论............................................11.1研究背景及意义................................................11.1.1研究背景...........................................................11.1.2研究意义...........................................................21.2文献综述......................................................31.2.1国外文献综述.......................................................31.2.2国内文献综述.......................................................51.3研究方法与思路................................................61.3.1研究方法...........................................................61.3.2研究思路...........................................................7第二章退休目标的规划....................................82.1养老金供需分析................................................82.1.1养老金供给分析.....................................................82.1.2养老金需求分析....................................................122.2退休规划的理论基础...........................................132.2.1生命周期理论......................................................132.2.2终生财务模型......................................................142.3投资组合的配置...............................................152.3.1资产组合理论......................................................152.3.2风险矩阵量化分析..................................................18第三章“以房养老”实现退休目标的分析...................213.1“以房养老”的理论基础........................................213.1.1财务生命周期理论..................................................213.1.2家庭生命周期理论..................................................223.1.3房产的特殊属性....................................................223.2“以房养老”的现实基础........................................233.3“以房养老”的限制条件........................................24II3.4“以房养老”的主要方式........................................253.4.1投资房产养老......................................................253.4.2自住房产养老......................................................253.5“以房养老”方案设计的考虑因素................................26第四章“以房养老”理财规划方案设计.....................284.1投资房产养老案例.............................................284.1.1案例背景资料......................................................284.1.2养老金赤字测算....................................................284.1.3购房规划和敏感度分析..............................................304.1.4租售对比生涯仿真表................................................334.2住房置换案例.................................................364.2.1案例背景资料......................................................364.2.2案例分析..........................................................364.3售后回租或入住养老院案例.....................................384.3.1案例背景资料......................................................384.3.2方案的选择........................................................38第五章“以房养老”的相关政策建议.......................41第六章结论与展望.......................................426.1结论.........................................................426.2不足与进一步展望........................................