城市更新项目操盘实务

城市更新项目操盘实务二〇一七年四月01城市更新概述03项目报审05项目管理02项目拓展04项目拆迁06交流互动C目录ONTENTS城市更新概述第1章概念背景原则条件方式主体第1章城市更新概述法规程序城市更新概念城与市：“城”是围绕城邑建造的一整套具备防御功能的建筑物；“市”是集中商品交易场所。随社会经济发展，城、市逐步融为一体，变成要素繁多、结构复杂、功能齐全的综合体，已经成为人口、资本、技术、企业等经济和社会发展资源按一定空间结构与社会分工聚集起来的有机体。城市更新概念城市更新概念源于西方二战后，20世纪50年代，为医治战争创伤和解决城市发展中的社会问题，掀起了一场大规模的城市改造运动，并形成新兴的社会工程学科——城市更新学。城市更新概念西方城市更新概念的权威定义为：生活的城市中的人，对于自己所住的建筑物、周围的环境或者上班、上学、购物、游乐及其他的生活有各种不同的希望和不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地和不良住宅的清除等环境的改善，尤其是对土地利用的形态或地区制度的完善，大规模公用事业的建设，可以要求尽早的实施，以便形成舒适的生活、怡人的市容等。狭义：旧城改造广义：更加多元化、综合化的旧城改造，不仅包括硬件设施建设，如危房改造、道路拓宽、绿化硬化、排水治污等，还包括软件的更新，如居民生活的改善、上学就业医疗等问题的解决。城市更新概念深圳：指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新概念广州：指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。珠海：是指由符合本办法规定的主体对城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住宅区、城中旧村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动：（一）危房集中。（二）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善。（三）环境恶劣或者存在重大安全隐患。（四）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施。（五）已经批准规划设计条件的“三旧”（即：旧工业厂房、旧城镇、旧村庄）改造项目。（六）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新概念主体——申报主体、实施主体客体——三旧两村条件——公基不足、环境恶劣、安全隐患、规划落后方式——拆除重建、综合整治、功能改变程序——计划申报-土地房屋确权-规划编制-房屋拆除-产权注销-主体确认-土地出让-开发建设-回迁安置-销售交房法规政策——城市更新办法及实施细则等管理方式——城市更新单元计划、规划七个特定城市更新概念多方共赢政府——GDP增长、规划实施、盘活存量土地资源、增加税收等业主——环境改善、资产升值、资金扶持、合法化、素质提升等企业——协议出让、低价拿地、获取优质土地、税费减免、高回报等社会——房源增多（保障房和安居房）、公共设施和配套提升、就业机会增加等城市更新背景一、土地资源难以为继1、城市面积相对较小，与人口、经济发展部匹配（北京的八分之一，广州的四分之一，上海的三分之一）；16807.76340.573471952242521681667107725300230001810017500050001000015000200002500030000北京上海广州深圳土地人口GDP城市更新背景一、土地资源难以为继：2、生态控制线所占范围、比例偏大，超过1000平方公里，占全市土地面积二分之一。城市更新背景二、经济发展迅速，吸引了大量的资金、人才。166549279581.517502701282771037811378020004000600080001000012000140001600018000200002000200520102015GDP（亿）人口（千人）城市更新背景三、城市发展太快，规划定位、质量安全、配套公益等滞后。城市更新背景四、土地管理缺乏顶层规划，利益重大、关系复杂、问题多多。城市更新背景五、拥有一定权限的立法权，可以进行政策、机制创新。全国人民代表大会常务委员会关于授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定法规和规章在深圳经济特区实施的决定(1992年7月1日第七届全国人民代表大会常务委员第二十六次会议通过根据《第七届全国人民代表大会第二次会议关于国务院提请审议授权深圳市制定深圳经济特区法规和规章的议案的决定》，第七届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议了国务院关于提请授权深圳市人民代表大会及其常务委员会和深圳市人民政府分别制定深圳经济特区法规和深圳经济特区规章的议案，决定授权深圳市人民代表大会及其常务委员会根据具体情况和实际需要，遵循宪法的规定以及法律和行政法规的基本原则，制定法规，在深圳经济特区实施，并报全国人民代表大会常务委员会、国务院和广东省人民代表大会常务委员会备案；授权深圳市人民政府制定规章并在深圳经济特区组织实施。城市更新原则城市更新原则深圳政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与广州政府主导、市场运作；统筹规划、节约集约；利益共享，公平公开。珠海政府推动、市场运作；公益优先、利益共享；文化传承、绿色低碳；分类指导、有序推进。城市更新条件城市更新条件深圳1、城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2、环境恶劣或者存在重大安全隐患；3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；4、依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。广州1、城市市区“退二进三”产业用地；2、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；3、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地；4、不符合安全生产和环境要求的厂房用地；5、在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄；6、由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。珠海1、危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；2、城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；3、环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的；4、土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的；5、经市人民政府（以下简称市政府）批准的其他情形。城市更新方式城市更新方式深圳综合整治、功能改变、拆除重建广州全面改造、微改造（整治修缮和局部改造）珠海整治、改建、拆建城市更新方式类别内容微改造综合整治整治整治修缮主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。功能改变改建局部改造改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。全面改造拆除重建拆建全以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。城市更新方式综合整治改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面环境整治既有建筑节能改造等不改变主体结构和使用功能主要由政府部门组织实施费用由区政府、权利人和相关人分担一般不加建附属设施城市更新方式功能改变改变部分或全部建筑物使用功能不改变土地使用权利主体和使用年限，保留原建筑物主体结构可加建符合要求的附属设施符合产业布局规划优先增加公共空间转型升级需办理规划许可变更和相关手续需征得利害关系人同意重签土地出让合同补缴地价城市更新方式拆除重建拆除原有建筑物，重新规划建设可改变土地使用权利主体和使用年限城市更新方式整村统筹对不满足合法用地比例的项目，实施拆除重建，土地与政府进行分成可改变土地使用权利主体和使用年限城市更新主体政府开发商中介机构业主城市更新主体政府部门市政府规土委及各管理局区政府及更新局等街道及集资办社区工作站市区国资管理部门发改、城管、财政、人居、住建、水务、消防、教育等城市更新主体中介机构测绘测量资产评估公证处律师事务所规划设计更新服务城市更新法规政策一、框架文件1、关于推进三旧改造促进集约节约用地的若干意见（粤府【2009】78号）2、深圳市城市更新办法[2009-10-22]2016.11.12修改3、关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知[2012-02-07]4、关于深入推进城市更新工作的意见[2011-03-31]5、印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知[2012-10-30]2016.12.29日新版6、深圳市城市更新十三五规划2016.11.9城市更新法规政策二、城市更新计划申报深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）[2010-06-13]三、土地建筑物信息核查及历史用地处置1、关于印发《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》的通知（深规土【2010】439号）2、市规土委关于印发《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》的通知（深规土【2013】294号）3、市规土委关于印发《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查及历史用地处理操作规程（试行）的通知》（深规土【2013】295号）城市更新法规政策四、更新单元规划编制1、深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）2、《城市更新单元规划审批操作规则》3、深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行]4、深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定五、实施主体确认关于拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作的通知六、权属证书注销《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）的通知》（深规土【2010】554号）七、用地审批1、《市规土委城市更新项目用地审查操作规则》的通知（深规土【2011】22号）2、市规划国土委关于印发《深圳市城市更新清退用地处置规定》的通知城市更新政策法规八、地价测算市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知九、城中村（旧村）改造1、深圳市城中村(旧村)改造暂行规定（深府【2004】117号）2、深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见（深府[【2005】56号）3、深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定（试行）4、深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要5、关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见6、深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法（深府【2007】24号）7、关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知（深府办【2007】159号）8、关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见（深府）【2006】258号城市更新政策法规十、深圳工改工1+6文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》4、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》5、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》6、《加快发展产业配套住房的意见》十一、规划技术文件1、深圳市城市