第七章_物业管理资金的管理

第七章物业管理的资金管理【主要内容】＠物业管理资金的筹集原则；＠物业管理资金的来源及用途；＠维修基金的使用与管理；＠物业管理费的的定价方式与测算。了解物业管理资金的原则和渠道；熟悉物业管理资金的的使用与管理；理解并掌握物业管理费的测算和收取及物业维修基金的使用和管理。知识要求能合理测算物业服务成本；进而确定物业服务收费的标准；制定灵活的收缴办法和合理有效地使用资金。技能要求物业管理费的测算和收取及物业维修基金的使用和管理。教学重点教学难点学习目标物业管理费的测算和收取案例分析1、某几位业主在谈及交纳物业管理费时认为，开发商声称在房屋没有销售完毕前自己是小区物业的大业主，有权首次聘用物业服务企业。而作为业主，交纳物业管理费是其应尽的义务，因此，开发商也应当交纳物业管理费。那么，是否像这几位业主所言，在自己开发的房屋没有销售完毕前，开发商也应该交纳物业管理费呢？某小区的业主钟先生的女儿一人在家洗澡时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁她，抢走价值2万多元的现金和首饰。据调查，钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。钟先生称，出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫。钟先生买房时，物业服务公司承诺“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。事发后，他们一家人找到此小区的物业服务公司讨说法。物业服务公司认为，自身没有责任，但表示，可以免去钟先生一年的物管费。请问，物业服务企业是否有权利免去钟先生一年的物管费？？2、某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生房屋质量问题，但今年冬天经常下雪，由于得不到及时的清理，屋顶积雪越积越厚，春天一到，积雪化为雪水渗到屋内，影响了屋内业主的使用，住在顶层的业主要求物业服务企业对屋面作防渗防漏处理，但物业服务企业却说这属于大修工程，而他们收取的物业管理费不含大修费，所以应从维修基金中出此费用。请问：1）在此，屋顶的维修责任应由谁来承担责任呢？2）维修基金应该归谁所有？3）维修基金由谁收取？如何管理使用？物业资金管理一、物业管理资金的筹集共性：以盈利为目标，追求利润最大化。特性：取得相对稳定的租金收入和有偿服务收入（一）物业管理资金筹集的原则1量出为入的原则。2以业养业的原则。3相对稳定，适当调整原则。4兼顾国家、企业、业主的原则。5依物业性质区别筹集原则。（二）物业管理资金的来源1、物业维修基金（1）非经营性物业：开发商、销售商、业主。（2）经营性物业：开发商。2、质量保证金：非经营性物业。3、物业管理服务费。（1）公共性服务收费。（2）专项服务收费。（3）特约服务收费4、经营性收入。5、国家财政补贴。6、物业管理资金运用收入。物业管理资金是业主预付给物业服务企业用于委托物业管理服务的费用。使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”二、物业管理资金的使用1、物业管理资金的使用原则2、物业管理资金的主要用途1)用于支付物业管理中大众服务的成本。2)用于共有物业及其设备、设施的维修和更新。3)物业服务企业的利润和国家税收。4)营租费用（经营性物业所特有）：＠广告费。＠营租代理费。＠其他费用。三、物业管理服务费的测算（一）物业管理服务费测算的意义1、为物价部门核定收费标准提供依据。2、为业主委员会招标和协商招标定价提供依据。3、有利于资金使用的计划控制。（二）物业管理服务费测算的主要定额1、确定物业管理服务费测算定额的原则先进性原则分类对待原则适时调整原则2、主要测算参考定额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编物业服务成本或物业服务支出构成一般包括9方面：1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费（E1），元/月物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。（三）物业管理服务收费的构成1、物业管理服务成本2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费（E2），元/月指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。3.物业管理区域内清洁卫生费（E3），元/月是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。4.物业管理区域绿化养护费用（E4），元/月是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。5.物业管理区域秩序维护费用（E5），元/月是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日常养护费等。6.办公费用（E6），元/月是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。7.物业服务企业固定资产折旧费（E7），元/月是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（E9），元/月为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。9.法律法规规定及经业主同意的其他费用（E9），元/月经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。应当注意的是：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。2、法定税金。（E10），元/月3、物业服务企业酬金。（E11），元/月物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示：费用总额（E）E=∑Ei式中：E表示小区物业管理服务费用支出总额，元/月，Ei为第I项的费用额，元/月，ⅰ=1、2、………n物业管理服务收费标准（P）P=式中：P——物业管理服务收费标准，元/月/米2S——总建筑面积，米2ES案例：某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下：(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元(3)清洁卫生费15万元(4)绿化养护费10万元(5)公共秩序维护费10万元(6)办公费5万元(7)固定资产折旧2万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元合计120万元若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10％，则该项目单位物业服务费标准为：120万元×(1+10％)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。(四)物业服务收费定价及计费方式1、物业服务收费定价方式1)物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（1）物业服务收费实行政府指导价的：有定价权限的主管部门制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；（2）实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2)物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。2、物业服务的计费方式1)包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。主要适用于普通住宅小区的物业服务费的测算。2)酬金制指在预收的的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。一般适用于高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定外的支出。物业服务企业应向业主或业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况，业主或业主大会对此提出质询时，物业服务企业应及时答复。3)包干制与酬金制的比较（1）酬金制为委托关系，而包干制则是交易关系。（2）酬金制具有监控性。（3）酬金制利于培育健康的物管企业。（4）酬金制将促使业主缴费自律，而包干制对不缴费业主则无法控制。（5）酬金制利于物管企业专业化，而包干制则让物业服务公司不得不搞多元经营。四、专项维修资金的管理与使用（一）专项维修资金的性质、筹集1、专项维修资金的性质专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金。性质：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。产权：属于全体业主，在物业服务企业财务上属专项代管基金。共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金2、专项维修资金的筹集依据专项维修资金筹集的依据主要有《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业服务企业财务管理规定》。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。专项维修资金的来源法规规定的费用物业服务费结转的费用业主大会中决定分摊的费用业主共有物业的收益社会捐赠或府拨款的费用法规规定的费用按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2％～3%的比例向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部分专项维修资金属售房单位所有。(注意这句话)物业服务费结转的费用物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。业主大会中决定分摊的费用根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。业主共有物业的收益物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。社会捐赠或政府拨款的费用由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。（二）专项维修资金使用与管理1、专项维修资金管理与使用的原则1）专款专用。2）全面安排、计划使用。(业主决策)3）建立监管机制。(政府监督)2、专项维修资金的使用程序1）物业服务公司定计划。2）业主组织审查批准。3）金融机构划款。注：挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。五、物业服务费的追缴1、追讨欠费主要有以下几种不同的方法