西宁市房地产市场调研报告

西宁市房地产市场调研报告壹西宁市房地产市场调研报告摘要在全国楼市分化日渐严重的今天，西宁楼市由于起步晚故而风光独好，供需两旺，后劲充足，预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。在西宁各大地产板块中，海湖新区开发水平高，发展潜力足；城西区、城中区由于为传统市区，市民认可度高，未来无论市场如何变化，都将持坚挺态势。当前西宁住宅均价0.57万元/㎡，商铺均价3.03万元/㎡，写字楼主力价1.50万元/㎡，各种物业形态都呈均衡发展态势。西宁作为省城，经济的平稳发展，人口的稳定增加，农牧民的入住，外来人口的置业，都将为这座城市的房地产发展注入活力。随着外来大型开发商的不断进驻，西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈，故而务必注重产品品质，而且两三年后，开发将会趋向饱和。西宁市房地产市场调研报告贰2013年8月21－27日，我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查，调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区，并查阅了大量相关资料，通过充分的分析，特撰本报告，以期为项目的后续开发提供第一手资料。一、宏观背景分析（一）宏观政策分析1、当前市场概况当前，随着中国社会和城市的发展，中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段，并开始出现严重的分化：其一，一二线城市由于占据了大量的社会资源，加之中国贫富分化的不断加剧，使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品，外来人口不断输入，有钱人想更多拥有，房子供不应求，价格不断上涨。其二，许多三四线城市输入人口原本少于输出人口，但多年来一直无节制地发展房地产，当前已普遍供过于求，从而出现比较严重的滞销；其中，一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌，如温州、鄂尔多斯、神木等，个别城市因入住率极低被称为“鬼城”。此外，仅有少量中小城市，由于房地产发展较晚，当地政府没有过度推进房地西宁市房地产市场调研报告叁产业，所以当前市场较健康。2、未来政策趋势在温家宝主政期间，政府不断出台房地产政策，但政策不得要领，故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后，由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”，所以很少对房地产出台政策，何况由于当前各地房地产市场不同，已不宜出台全国性政策。因此，当前除了光打雷不下雨的“房产持有税”外，国家似乎并没有急于出台其它政策，可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二：一是棚户区改造，这会增加供应量，对商品房市场供需关系有一定影响；二是通过经济转型来去房地产化，弱化房地产的地位，避免地方政府走继续“土地财政”的老路。（二）宏观经济分析1、近两三年中国经济难以好转中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段，一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题：其一，由于中国贫富差距不断加大，富人什么都不缺，不需要太多消费，穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费；其二，由于缺乏核心技术，我国的出口多为劳动密集型产品，当前因劳动成本的增加而正失去优势，而且当前世界经济形势也不好；其三，在投资方面，前些年的“4万亿”已饱受批评，并给今天留下了许多问题，所以政府很难再用这种方式。中国经济问题需要通过产业转型来改变，需要通过政改来平衡利益分配，同时也需要世界经济复苏的外围环境，这些改变都非常艰难，需要大量的时间，因此近西宁市房地产市场调研报告肆两三年内中国经济难以好转，GDP增长率很难突破8%（除非造假）。而且未来更长时期，GDP的增长率基本上不会再突破10%。当然由于中国各地情况差异性较大，不排除一些地区GDP增长率会突破10%甚至更高。2、中国经济对房地产市场的影响由于中国经济已到了产业转型的关键时刻，未来增速将放缓，“土地财政”的老路在许多三四线城市已走到尽头。由于当前社会格局已很难改变，各利益团体正在固化，所以未来一二线城市的房地产仍将会继续疯狂多年，对于三四线城市来讲，未来会出现两种趋势：其一，当地市场已严重地供过于求：若经济发展没有重大突破，那么积压房源将长期滞销，房地产市场进入到寒季；若经济取得突破性发展，外来人口增加，那么会快速消化掉积压房源，房地产市场转危为安。其二，当地市场供求基本平衡：若经济发展没有重大突破，会继续良性健康地发展，而且会有三五年的好时光；若经济取得突破性发展，外来人口增加，那么房价将暴涨，大量开发商拥入，以构建新的供求平衡。（三）城市前景分析1、人口概况西宁是青海省的省会，青海省第一大城市，是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心，但由于地处内陆，且为地级市，所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区：城中区（代管城南新区）、城北区、城西区、城东区，大通县、湟中县、湟源县、国家级经济开发区、高新技术开发区、海湖新区。西宁市区海拔2261米，年平均降水量380毫米，蒸发量1363.6毫米，年平西宁市房地产市场调研报告伍均日照为1939.7小时，年平均气温7.6℃，最高气温34.6℃，最低气温零下18.9℃，属高原高山寒温性气候。夏季平均气温17-19℃，气候宜人，是消夏避暑胜地，有“中国夏都”之称，每到夏季会吸引大量国内外游客。西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部，是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市。根据2010年第六次人口普查数据，西宁市常住人口达到222.80万人，城镇化率达到65.44%（约146万）。根据西宁市域城镇化水平与城镇人口预测，到2015年总人口为240万人，城镇总人口约为164万人，城镇化水平为68%；2020年总人口为252万人，城镇总人口约为192万人，2020年城镇化水平为76%左右。从以上数据可以得出，从2012年到2015年，西宁城市人口还将增加15.26万人（240－224.74＝15.26）。如果人均居住面积按35㎡计算，人均零售商业面积按1㎡计算，那么需新增住宅534万㎡，新增零售商业面积15.26万㎡（不含餐饮、办公等）。2、经济概况西宁资源非常丰富，其中主要有水能、药材、矿产、盐湖、石油天然气、金属和黄金资源、非金属矿产资源，以及旅游资源。作为青海的省会城市，西宁工业已形成以机械、轻纺、化工、建材、冶金、皮革皮毛、食品为支柱的工业体系，同时西宁还是全省最大的商品集散地和商业贸易中心。近年来，西宁经济在西部大开发中取得了可喜的突破（参阅下表），GDP增长速度和城市人均消费性支出增长速度都取得了较大提升。西宁市房地产市场调研报告陆年份2003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）144.83174.74206.27281.61343.04422.19501.07628.28770.7851.09增长率（%）13.714.814.814.515.314.713.318.215.015.0（近10年西宁市GDP增长情况，数据源于西宁市统计局）2003200420052006200720082009201020112012人口（万）204.97206.96209.5212.73215.36217.79220.50220.87222.80224.74城市人均消费性支出（元）7025762683979335106361192912911140851584217633增长率（%）9.02%8.57%10.11%11.16%13.94%12.2%8.2%9.1%12.5%11.3%（近10年西宁市人口、城市人均消费性支出及增长情况，数据源于西宁市统计局）根据上表可以推测出，2012年西宁市人均GDP为6011美元（按1美元=6.3人民币元计算，算式：851.09×10000÷224.74÷6.3＝6011）。根据联合国对70国统计资料分析表明（参阅下图），当前西宁房地产发展处于“稳定快速增长阶段”的后期。考虑到经济发展的周期性，如果未来西宁的GDP增长速度按12%计算，那么3年后（即2015年后）人均GDP才会达到8000美元，达到“平衡期”。6011（1＋12%）n＝8000n＝3西宁市房地产市场调研报告柒另外，根据西宁市经济发展目标，西宁将全力推动西宁经济转型，优化经济和产业结构，实现经济的平稳快速增长。到2015年，GDP总量突破1400亿元，服务业增加值占GDP比重达到48%以上，工业用地效率有显著提高。根据此经济发展目标，到2015年西宁市的人均GDP将达到9259美元。1400×10000÷240÷6.3＝92593、城市规划根据《西宁市2030年城市空间总体发展规划》，西宁城市的总体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市，带动区域发展的西北经济高地，自然人文有机融合的区域服务中心，具有国际知名度的高原旅西宁市房地产市场调研报告捌游名城，宜居宜业、保障完善的生活之城和幸福之城。西宁城市发展战略有三：其一，引领区域：加强与兰州和海东的区域协作，构建“大西宁”都市圈，引领东部城镇群发展；其二，主动转型：城市功能转型、调整产业结构、重构空间格局，实现整体竞争力提升；其三，彰显特色：突出高原城市风貌特色，打造低碳生态宜居城市。《西宁市2030年城市空间总体发展规划》提出了以西宁为中心的东部城市群范围划定为“一核一带一圈”。“一核”即核心区，指西宁市主城区；“一带”主要指平安、乐都、民和城镇发展带；“一圈”即以西宁为中心的一小时经济圈，主要包括大通、湟中、湟源、互助。（四）结论通过以上分析，我们可得出三个结论：1、中国房地产市场从整体上讲已出现两极分化现象，但由于西宁房地产市场起步较晚，当前供需两旺，市场比较平稳健康，不会受到调控政策的重大冲击；2、中国经济当前正处于转型期，未来发展将减速，但西宁经济发展势头相对好，作为省城和避暑旅游城市，拥有一定的省内外来移民，有较好的外部发展环境；3、由于起步晚，市场相对健康，所以西宁楼市近期后劲较足，根据西宁的经济、人口和城市发展状况，预计西宁房地产市场在今后两三年内仍将呈高速发展态势。西宁市房地产市场调研报告玖二、市场行情分析（一）历史数据在楼市数据中，有两组数据特别重要：一是商品房的价格走势，二是商品房的供需情况，通过这两组数据我们可以预测出未来的趋势。在此，我们就这两组数据进行如下分析：1、价格走势年份2006200720082009201020112012均价（元/㎡）2022242127662900344036494695上涨金额（元/㎡）1453993131345402091046上涨幅度（%）17.4216.5011.454.6215.706.0828.67数据来源：西宁统计局（以上数据包含西宁四区、三县）17.42%16.50%11.45%4.62%15.70%6.08%28.67%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%20062007200820092010201120122013从以上数据可以看出，西宁市从2006年来，房价从未出现负增长，一直呈上涨态势，而且在内地楼市一片低迷的2012年同，居然出现了“井喷式”的上涨。西宁市房地产市场调研报告壹拾2、供需情况年份开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售额（亿元）2008年2117517632．82009年48014630954.92010年55225936397.92011年34742726195.22012年634不详16979数据来源：西宁统计局（以上数据包含西宁四区、三县）从以上数据可以看出，西宁市房地产市场各类指标基本上呈逐年上涨态势。其中2012年由于国家调控政策的影响，观望加剧，销售面积和销售额有所下降，所开工面积却出现了大幅上涨，这表明了三点：一是开发商普遍看好西宁市场；二是2012年西宁房价的井喷式上涨和国家调控制约了部分需求；三是2012年的大量开工将对今后市场的饱起到较大的促进作用。（二）板块分析西宁市由于是多民族聚居区，房地产市场发展区域明显，主要有以下几个特征：1、城西和城中是西宁