房地产项目投资收益测算分析研究报告-(1)

**项目投资收益测算分析报告框架及分析内容**集团·**项目·投资收益测算分析PART1.项目总收益计算销售收入计算租金收入计算其他收入计算PART2.项目成本计算PART3.项目财务综合分析土地成本项目前期费、建安工程费…营销管理费投资估算分析经济收益分析现金流量表静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计公建商业会所幼儿园物业管理用房小计小计地下建筑面积人防车位非人防车位小计项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。土地费用估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程估算表公共配套设施建设费估算开发期税费其它费用开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表现金流量表资金来源与运用表损益表财务盈利能力资金平衡能力财务清偿能力财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金＝当前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年年份办公楼租金(建筑面积)小计201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M2）（建筑面积，元/M2）（万元）（M2）单方成本（元/M2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计937.7632777.43958.51室外配套\景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明（M2）元/M2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计***基础设施费主体建安工程费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费25466146,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万38,8361,525◆小高层公寓（11层）㎡6366513008,2760◆高层公寓（18层）㎡127331150019,1000◆高层公寓（21层）㎡63665180011,46002产品提升万2546613007,640300写字楼建安工程费224826,0702,700单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万5,3962,400◆21层写字楼㎡2248224005,39602产品提升22482300674300商业建安工程费174162,4381,400单方造价以商业面积为基数1建安工程费万2,4381,400◆裙房商业㎡1741614002,4380地下车位建安工程费6793510,028单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万10,0281,476◆人防地下车位㎡2583016004,133◆非人防地下车位㎡4210514005,895公共厕所建安工程费120191201建安工程费万19◆1层公厕㎡120160019会所建安工程费35008752,5001建安工程费万875◆会所㎡35002500875小计****总成本含地下成本前期费费用名称建筑面积估算造价指标估算成本（M2）建筑面积元/M2（万元）设计费主体设计费住宅45.00酒店式公寓60.00写字楼90.00景观设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00标识设计费、0.50配套设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费）2.00供水设计费0.50燃气设计费0.80电力设计费2.50人防设计费0.63样板房设计费－－弱电智能化设计费1.50设计咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费2.00其他相关费用晒图费等0.50三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整******工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等******政府审批费前期规划审批费、办证费用******其他费用人工费、杂费等******小计****营销管理及财务费用销售\管理\物业管理\财务费用费用名称基数交费标准估算成本指标来源、说明（M2）建筑面积元/M2（万元）营销推广费用004104营业税后收入2%项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0040财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小计22069成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套\景观施工成本项目前期费销售\管理\物业管理\财务费用合计成本汇总※举例说明项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013－销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元投资估算分析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）80744901339575投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。经济收益分析序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本897241.1土地成本269501.2建设投资395751.3管理费1996(1.1+1.2)*3％1.4贷款利息38161.5营销费用6535收入*5%1.6相关税费10852收入*5.565%2收入150806营业收入1508063税前利润56123收入－成本－折旧4税前投资利润率62.55%税前利润/成本5税前自有资金回报率208.25%税前利润/自有资金方案一：（自有资金26950万元，保留10000平方米甲级办公物业及无偿提供给政府使用的面积，其余物业全部销售）。经济收益表：现金流量表方案一全售模式现金流量表序号年份项目现金流量表现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量12010002695026950-26950-26950220112078520785197889980207850-2695032012207852078519788998124722032-1247-2819742013419003000071900415712569359540015173620164-80335201458800588002612940327264735232744294620151375.3213752612455068704516472016860.678612611534144464561082017886.958872611584194684607892018913.2391326116342449046568102019939.5194026116742851147079112020969.07596926117243353647615122021998.64999261178439560481741320221028.2051028261183444584487591420231057.771058261188449608493671520241090.621091261194455635500031620251123.471123261200461662506651720261156.321156261206467689513551820271192.4551192261212473719520741920281228.591229261219480749528232020291264.7251265261225486779536012120301300.861301261232493808544102220311340.281340261239500841552502320321379.7138026124650787356123合计41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254