房地产开发可行性研究报告

目录一、总论·································································二、市场预测································································三、建设规模与产品方案·················································四、选址方案································································五、节能节水措施··························································六、环境影响评价··························································七、劳动安全卫生与消防·················································八、组织机构与人力资源配置···········································九、项目实施进度··························································十、投资估算·····························································22十一、融资方案·····························································十二、社会评价·····························································十三、风险分析·····························································十四、研究结论与建议····················································十五、组员评价·····························································十六、附图、附表··························································一、总论一．项目背景1.项目名称:天邦·三国印象2.承办单位概况承办单位是天邦房地产开发有限公司，注册资本2000万元，开发资质为三级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。天邦房地产开发有限公司的经营宗旨是：为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现天邦房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高天邦地产人的工作生活质量；为市民创造回报--以一流的产品回报所有关注我们的人。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及珲春市颁布的相关法律、法规、政策（3）珲春市国民经济和社会发展“十二”计划和远景目标纲要（4）珲春市城市总体规划大纲（2003—2020年）（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（6）《珲春市市区基准地价》（7）珲春市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（8）投资项目方签定的协议书或意向书（9）编制《报告》的委托合同（10）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发天邦·三国印象楼盘。珲春是中国从陆路进入日本海的唯一水上通道，依借这一通道，历史上珲春曾一度成为中原地区与日本，俄罗斯等东北亚国家友好交流的桥梁，边境贸易十分活跃。距珲春市区70公里的防川村是中、俄、朝三国交界的鼎足地带，登上由原军委副主席刘华清题词的“望海阁”极目远眺，三十华里外的日本海天水相连，碧海苍天隐约可见，近处中、俄、朝三国风光尽收眼底，真可谓“鸡鸣闻三国，犬吠惊三疆”。沿途有朝鲜族民俗村、圈河口岸及大桥、洋馆坪路堤、张鼓峰事件博物馆、莲花湖公园、沙丘公园、防川哨所、土子牌、龙山湖等旅游景点，您还可乘船游览图们江，一眼望三国尽情领略中、朝两国边境风光。这一特殊的地理位置，不仅使珲春具有外向型经济的优越条件，也使其成为国际文化交流的重要基地。珲春国际客运站占地面积40,000平方米，发车方向辐射全省各地、市、县、邻近省以及俄罗斯和朝鲜。在近期建设规划期限内，根据《珲春市城市总体规划（2003—2020）》，进一步调整城市布局，优化城市空间结构，加强城市基础设施配套建设和生态环境的治理，把珲春市建设成为人居环境优美、生态环境良好、适宜市民生活的吉林省东南部边境口岸城市。二．项目概况1.拟建地点拟建于河南新民，东临特殊学校，南接红旗大坝，西连第九小学，北靠矿务局广场，对面是珲煤集团、珲春市政府、珲春市政务大厅。2.建设规模与目标自有资金为5000万元，天邦·三国印象项目规划总用地约32万平方米，分为两期开发，一期用地面积12万平方米，建筑面积15.6万平方米，其中普通住宅11万平方米，景观洋房3.6万平方米，公建1万平方米。总居住户数约1600户，规划总居住人口约4800人，二期用地面积20万平方米，建筑面积26万平方米，其中普通住宅20万平方米，观景洋房4.5万平方米，公建1.5万平方米，总住户2700户，规划总居住人口约8100人，容积率1.3，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、体育馆、商业网点等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“三国印象”致力于为在珲煤集团工作的白领阶层周边市政府的知识分子，，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是家的元素，是人生永恒的主题天邦人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让天邦人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件1.供水在第九小学东侧有现状DN200mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2.雨水、污水排放河南街街现有现状DN500毫米的雨水管线和DN900毫米的污水管线，可以就进排入。3.供热拟从河南街新敷设的供热干线接入。4.供电拟采用矿务局供电公司接入，一路从供电公司一条200千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由矿务局配电室配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为1000千伏安。6.网通本项目预计需装机容量为200门的程控交换机，拟由珲春市网通公司下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金5000万元，再加上房屋预售款，一期投入总资金3.276亿元。二期投入总资金5.46亿元。本项目完成后，预计销售收入为14.56亿元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加所得税9700万元，预计累计未分配利润为4.85亿元。5.主要技术经济指标技术经济指标三．问题与建议考虑到三国印象建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于珲春的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一．市场调查据2011年珲春房指数报告显示:房地产综合物业价格为4000元/m2,住宅平均价格为3500元/m2写字楼平均价格为4500元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。项目单位数量占地总面积平方米320000总建筑面积平方米416000居住建筑面积平方米391000公共建筑面积平方米25000居住居数户4300平均每户建筑面积平方米96.75平均每户居住人数人3容积率1.3绿化率%35住宅栋数栋64平均层数层8.7停车位个1300目前珲春市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的60%,住宅面积在101--120的占总量的20%,121--140占总量的10%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的4%,180以上的占总量的1%。从以上统计结果看,100m2以下的住宅面积目前是珲春市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占20%,承受总价格在21--30万之间的占43.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。以上调查结果显示,珲春市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的40%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的市政府房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2011年第三季度；住宅平均价格为3215元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米。2010年第四季度珲春街沿线楼盘销售均价在3400元/平方米左右，且销售情况良好，均价在3800元/平方米左右的天邦帝景取得了9000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘属于观景房。在河南街沿线老干部活动中心住宅项目，价格达到3500元/平方米。二．产品供需预测根据调查，目前珲春市房地产投资大幅增加，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三．价格预测据调查，今年珲春市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动珲春市房价继续走高。今年珲春市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为珲春市商品房的销售提供了契机，这将导致珲春市商品房价格出现上涨趋势。今年珲春市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻珲春以争夺市场，带来了激烈的竞争。加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入珲春。综上所述，