安徽合肥市滨湖区地块可研报告、滨湖市场报告

2019年11月03日合肥市滨湖区2019-06地块立项市场可研报告可研要点政策善居系列——品质首置、改善产品；物业形态：精装高层+毛坯洋房+写字楼+商业（3层）；高层户配：95：105：115=26%：50%；24%；洋房户配：125：135=59%：41%；客户以滨湖区、包河区与周边区域等品质首置、改善客群为主。经可行性测算，按照4000元/㎡精装标准，精装高层建议售价为23000元/㎡。同时，毛坯洋房建议售价24000元/㎡；办公建议售价为11000元/㎡；商业建议售价为22000元/㎡；车位建议售价为14万元/个。市场定位定价竞品对标竞品高层产品精装为主，月均去化根据项目位置及价格情况差别较大，月均30-50套，均价22000-23000元/㎡；整体表现良好；对标竞品洋房毛坯为主，产品去化速度相对较慢，月均10-20套，均价24000元/㎡左右，整体表现一般。住宅：2019年1月至今，滨湖区商品住宅累计供应96万㎡，成交124万㎡，均价19738元/㎡。截止9月底，滨湖区商品住宅存量355万㎡（显性85万㎡、隐性250万㎡），去化周期23.6个月。商办：2019年1月至今，滨湖区办公累计供应20万㎡，成交10万㎡，均价11052元/㎡。截止9月底，滨湖区办公存量约50万㎡，去化周期约45.6个月。滨湖区在合肥市区“限购、限贷、限价“政策规范内，受此政策影响，对备案价格起关键性指导作用，滨湖区毛坯高层备案限价19000元/㎡，毛坯洋房备案限价24000元/㎡。合肥土拍“改摇号为竞租赁”，同时滨湖土拍限价调整，区域土拍有望持续升温。项目概况01市场分析02货量铺排0605项目定位04CONTENTS竞品分析033价格定位第一部分4•1.1本案区位及指标•1.2本案影响因素•1.3本案四至情况•1.4本案配套及交通•1.5区位控规图1.1本案区位及指标项目名称滨湖BH2019-06地块项目位置滨湖区包河大道与万泉河路交口用地性质A：商业服务设施用地（B）；B/D:二类居住用地（R2）；C：幼儿园用地（R22）获取方式招拍挂规划条件占地面积115229.89㎡/A:26662.11㎡;B:27317.78㎡；C:6798.87㎡;D：54451.13㎡可售部分住宅179891.60㎡其它要求90/50政策/容积率A≦3.5；B≦2.2；C≦1.2；D≦2.2商业23317.385/㎡限高不高于24层密度A≦40%；B≦22%；C≦32%；D≦22%办公楼70000/㎡地块特殊性规划要求/绿地率A≦20%；B≦40%；C≦35%；D≦40%商办公寓/㎡不可售计容面积的产权归属区域政府相关部门总计容面积281367.631㎡酒店/㎡保障房\限价房配建要求/可售面积273208.987㎡其它/㎡散售自持规定/不可售面积8156.644㎡小计273208.987㎡其他住宅建筑沿包河大道第一界面高度不低于36米土地出让条件起始楼面价元/㎡最高限价楼面价元/㎡最高限价亩单价2280万/亩其它重要规定1、容积率要求：居住地块平均容积率按2.2上限控住，B地块和D地块容积率可综合平衡且单个地块容积率不应超过2.5；2、配建服务设施：居家养老服务用房不少于30㎡/百人，残疾人工作站最小建筑面积不得小于150㎡，文体活动室按200平方米/千人、最小建筑面积不低于200平方米标准配置，其中按照20平方米/千人配置老年活动室；室外活动场地按400平方米/千人配置，单块场地面积不小于200平方米；在A地块和D地块建造公厕，按建筑面积不小于60平方米标准配置；3、其他要求：C地块配置一座15班制幼儿园，需与住宅同步规划、建设、验收，建成之后无偿移交给区域政府相关部门；住宅建筑沿包河大道第一界面高度不低于36米；A地块内部增设一条南北向13米支路。51.1本案区位及指标该地块位于包河大道与万泉河路交口东南角，属于滨湖省府板块，配套基本完善；由4个小地块组成：A地块为商业，占地39.9932亩；B地块为居住，占地40.9767亩，容积率≤2.0；C地块为幼儿园，占地10.1983亩；D地块为居住，占地80.6767亩，容积率≤2.0。产品打造需满足“层数要求”，需代建内部道路；结合地块区位和土地属性，适宜打造刚需和改善产品。一环二环500m市政府省政府6本案本案7滨湖BH2016-06地块影响因子清单表1级指标2级指标3级指标有-画勾名称距离（km）本项目影响配套及交通教育资源小学初中商业资源社区商业区域综合商业中心√百大心悦城、悦方IDmall等0.5/1.5日常购物生活便利城市综合商业中心√融创茂、首创奥雅莱斯等5.5/6.5丰富节假日娱乐生活交通资源公交线路√包泉路口（517路、b5路、b7路）0.1出行便利轨交线路√1号线（紫庐站）1.5可步行或骑车至地铁口5号线（紫云路站）1.5可步行或骑车至地铁口7号线（包河大道站）0.5紧靠地铁口，出行便利火车站/高铁站/机场√合肥南站7.5外出合肥比较便利医疗资源社区医院√包河区义城社区卫生服务中心1.5日常就医方便大型医院√省立医院安徽总院0.8大型医疗配套景观资源山√紫云山1环境配套丰富河、湖泊√十五里河、巢湖2.5/4环境配套丰富公园√方兴湖公园1.5环境配套丰富环境配套丰富塘西河公园1.5环境配套丰富通达性东侧/南侧/西侧/北侧√安徽路/福州路/包河大道/万泉河路——包河大道快速驳至全城政务资源区域行政中心市行政中心省行政中心√安徽省政府1可带来一系列区域政策规划利好…………1.2本案影响因素8滨湖BH2016-06地块影响因子清单表1级指标2级指标3级指标有-画勾名称距离（km）本项目影响不利因素工厂污染化工业橡胶和塑料制造业发电厂/造纸厂工业制造业噪音污染铁轨高架/立交桥/高速√包河大道高架0.1A地块噪音影响严重集市/货场/车站/机场恶臭垃圾场污水河/塘/沟渠污水处理站危险物及辐射高压线路电线杆变电站油气库站宗教/禁忌殡仪馆/坟墓监狱/看守所/刑场庙宇/教堂/清真寺地表状况土堆/坑池√土堆/坑池——出土量变大，施工不便利未拆建筑物/青苗/林木/鱼塘√青苗/林木——出土量变大，施工不便利未通道路东侧/南侧/西侧/北侧√南侧福州路/东侧安徽路——项目西侧和北侧通达性不佳…………1.2本案影响因素该地块为生地状态，内部为草丛，地块方正；地块内部高低不平、有多个水坑；区域新项目较多，地块北侧是禹洲绿城蘭园，7号线地铁包河大道站距离地块500米；缺点是需代建内部规划支路，且西、南两侧均未通车，造成出行不便。9北边南边134地块内部东边西边2北至：万泉河路，对面为新项目禹洲绿城蘭园南至：福州路（在建），对面安徽省规划设计大厦西至：包河大道高架，地块会受噪音影响东至：安徽路（在建）地块内部：整体较平整，质素较优12341.3本案四至情况101.4本案配套及交通四纵三横+四轨道+快速公交，立体化交通体系逐步成型，短时间内快速驳至全城。滨湖汽车站在建地铁5号线地铁1号线快速公交在建/建成地铁徽州大道包河大道紫云路规划地铁S1号线规划地铁线路客运汽车站地铁站点九联圩站云谷路规划地铁8号线市区本案客运汽车站拟规划在徽州大道和珠江路交口建设滨湖汽车站，加强对外交流轨道交通近期（2021年内）：地铁1号线（已运营）、地铁5号线（滨湖段2020年底通车）远期规划（2025年内）：规划建成地铁7号线、地铁8号线、地铁S1号线距离本案较近站点包河大道站、紫云路站、紫庐站快速公交现有：沿紫云路、包河大道、徽州大道铺设公交专用道，开通快速公交规划：云谷路拟升级改造铺设快速公交专用道包河大道站紫云路站紫庐站111.4本案配套及交通安徽省政府等省级行政机关批量迁至滨湖区省府板块，省级行政文化中心已然成型，板块发展定位高，调性不断拔升。安徽省政府已搬迁至滨湖新区省级行政机关单位搬迁时间安徽省委、省人大常委会、省人民政府、省政协2016.5.1安徽省住房和城乡建设厅2016.7.16安徽省发改委2016.5安徽省文化厅2016下半年安徽省高级人民法院审判法庭2016下半年安徽省政府外事（侨务、港澳事务）办公室2017.3.11安徽省国税局2017.4.18财政厅、交通厅、环保厅、教育厅等已释放搬迁消息，将陆续搬迁安徽省政府于2016年5月1日正式在滨湖新区新省府大楼办公，新的省级行政中心正式启用；省直机关率先搬迁完成后，省直其它事业机关陆续搬迁或计划搬迁至滨湖中心办公区，省级行政中心渐成规模。121.4本案配套及交通地块目前少数配套在建或规划中，未来将逐渐完善，整体配套比较齐全。（根据2019年学区划分，目前该地块暂无学区，未来将可能与保利和光尘樾项目同一个学区）锦绣大道紫云路方兴大道上海路规划地铁7号线规划地铁5号线招商花漫里合肥四中在建十五里河公园在建省立医院滨湖总院华山路小学合肥实验小学方兴湖公园紫云路站扬子江路站省政府悦方IDmall佳源广场地铁1号线包河大道百大心悦城塘西河公园在建中轴公园本案商业配套：紧邻百大心悦城，距离悦方IDmall1.5km、佳源广场2km；教育配套：项目自建幼儿园，距离合肥实验小学1km，华山路小学800km。医疗配套：距离省立医院滨湖总院（在建）800km。环境配套：距离十五里河公园（在建）2.5km，中轴公园500m，塘西河公园1.5km，方兴湖公园1.5km。方兴湖公园实景十五里河公园实景塘西河公园实景131.5区域控规图包河区高新区经开区滨湖区新站区政务区蜀山区庐阳区瑶海区地块处合肥滨湖区省府板块，随着安徽省政府等省级机关单位的陆续迁入，板块将打造成安徽省行政文化中心，菁英人群集聚，教育、医疗、商业配套逐步完善，道路交通便利，景观资源丰富，居住价值较高。2006年11月滨湖新区启动建设，2018年挂牌滨湖科学城，是合肥市“1331”城市空间发展规划的重要组成部分，规划为合肥的金融商务中心、行政办公中心、文体旅游中心、生活服务中心、研发创意中心。滨湖新区位于合肥主城区东南部，下辖义城、烟墩片区，行政区域面积196平方千米，常驻人口约50万人。项目所处省府板块未来规划交通：“四纵（上海路、包河大道、庐州大道、徽州大道）三横（锦绣大道、紫云路、方兴大道）三轨道（地铁1号线、在建地铁5号线、规划地铁7号线）”，快速通达全城；公园：板块内十五里河公园、省府绿轴公园在建，方兴湖公园、紫云山公园已建成，“一山四园”的公园环绕，同时享受湿地公园、塘西河公园等大环境配套，资源丰富；学区：版块内已建成实验学校、华山路小学、寿春中学等，同时规划有四十八中、学校用地等，教育资源优渥；医疗：省立医院滨湖总院在建，同时通过紫云路快速倒到滨湖医院，医疗便捷。本案本案141.5区域控规图地块处省府板块发展比较成熟区域，距离安徽省政府较近，根据未来发展规划，可供应地块较少，是稀缺地块资源。合肥滨湖科学城空间布局本案规划范围：规划总面积491平方公里，范围包括：包河区（含滨湖新区）、蜀山区、庐阳区、肥东县、肥西县等部分区域，覆盖合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥出口加工区3个国家级开发区和合肥空港经济示范区、包河经济开发区等4个省级开发区；空间格局：“两带两核五组团”，其中两核即综合服务核和创新引领核；战略定位：作为合肥主城区的重要组成部分，是合肥市发挥“一带一路”、长江经济带双节点城市功能的主要平台，也是合肥市打造“具有国际影响力的创新之都”的示范窗口，为下一步创建国家级滨湖新区奠定坚实的基础，提升合肥的城市竞争力。第二部分15•2.1政策分析•2.2土地市场分析•2.3商品住宅市场分析•2.4办公市场分析2.1政策分析16本案政策影响一览表1级指标2级指标有-画勾极大值/极小值满足设置条件备注限购市区内客户√2套在合肥市区暂无房产（不含四县一市）四县一市客户√1套在合肥市区暂无房产市外客户√1套在合肥最近2年内连续缴纳1年社保或者纳税证明普通高职院校应届毕业生、留学归国、研究生及以上学历、40岁以下本科生、中级及以上专业技术人才、高级工及以上专业技术人才等满足合肥人