市场法评估商住楼修正系数表

表3.2西安市住宅地价指数表日期用途住宅100106110115136148日期用途住宅158173181183200208日期用途表3.3西安市住宅地价指数表（以2005年6月30日为基期）日期用途住宅100106110115136148153日期用途住宅103113118120131136日期用途住宅0000002005/6/302005/12/312010/12/312016/12/312005/12/312010/12/312016/12/312004/12/312010/6/302015/12/312004/12/312010/6/302015/12/312008/12/312013/12/312003/12/312009/12/312014/12/312003/12/312009/12/312014/12/312011/12/312001/12/312007/12/312012/12/312001/12/312007/12/312012/12/31交易时间修正指数采用西安市地价指数确定。西安市自2000年以来通过开展城市地价动态监测，每年定期测算编制城市地价指数，其成果经国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院定期发布。目前西安市地价指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业三种用途，采用定基地价指数方式编制的。西安市2000～2010年住宅地价指数表如下：2000/12/312006/12/312011/12/312000/12/312006/12/312002/12/312008/12/312013/12/312002/12/316个月，不修正正常不修正区域功能定位商业商务氛围好区域基础设施七通齐全2km与主干道通达好1000M便捷公交150m,10条；地铁500m公交100m,5条离火车站（城区）距离估价对象距离为基准，+-5km，-+1；5km，+-2市级商服中心内，商服繁华程度很好市级商服中心：好周边无污染、人文环境好、绿地覆盖率高小区环境状况（绿化率、容积率、物业管理、开发商级别、小区定位、地下车库、地面停车位等）好修正指标交易时间交易情况区域公共配套与主干道通达程度公交便捷度（距公交站点距离、公交线路、距地铁站距离）商业繁华程度（距市级、区级、小区级商服中心距离）环境质量、景观房地产市场价格波动较小小区级商服中心：高新路商圈、土门商圈、龙首塬商圈、经开区商圈、三桥商圈、解放路商圈临街状况三面临街临街道路类型、级别主干道好电梯质量好（品牌好、运行速度快）、数量多（每台电梯服务户数30户）、小区内公共配套设施完备（健身场所、生活服务设施等）建筑年代=(1-1/POWER((1+7%),可比实例剩余年限))/(1-1/POWER((1+7%),估价对象剩余年限))完好平层独栋朝向修正见朝向楼层修正表楼层修正见朝向楼层修正表精装修装修项目多、材料质量好、装修档次高，装修造价1000元/M2公共部分装修（大堂、电梯间等公共区域）精装修、中高档次建筑物外观设计和物业档次昭示性好、高档楼层景观物业四周特殊景观（绿地、广场、公园、花园等）可见性，如南侧市政公园等，修正3，无特殊景观0停车便利度便利700502花园、车库、地下室、露台等齐全房屋结构形式装修情况（住宅）建筑面积（住宅）建筑面积（商业）设施、设备建筑结构叠加、空中别墅指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。两户连在一起的“双拼别墅”，建筑年代修正城南区七通高新区七通城北区七通城东区七通城西区七通西咸新区七通浐灞生态区七通曲江新区七通长安区七通2km区域面积12.56城区面积113.04钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；――――区域划分基础设施6个月,按800j-研究中心-市场报告-月度报告同区域二手房交易价格指数修正急售等特殊交易向下修3—8商办商住较好一般六通五通较齐全一般2-3km3-4km与主干道通达与次干道通达好与次干道通达2000m距主干道1000M，次干道500m1000m距次干道500M较便捷一般150m公交300m,10条；500M地铁1000m；公交150m,3条500m,5条300m,3条估价对象距离为基准，+-5km，-+1；5km，+-2距市级中心2km；距区级商服中心1km；商服繁华程度好距区级商服中心1-2km；小区级商服中心内；商服繁华程度较好东、西、南大街较好一般基本无污染、人文环境较好、绿地覆盖率较高有一定污染、人文环境一般、绿地覆盖率一般较好一般修正指标房地产市场价格波动较小房地产市场价格波动较大按800j-研究中心-市场报告-月度报告-同区域二手房交易价格指数修正区级商服中心：小寨大雁塔商圈、轻工和康复路商圈小区级商服中心：高新路商圈、土门商圈、龙首塬商圈、经开区商圈、三桥商圈、解放路商圈两面临街一面临街次干道支路较好一般电梯质量较好、数量适中（每台电梯服务31-60户）、小区内公共设施较完备电梯质量一般、数量一般（每台电梯服务61-90户）、小区内公共设施不够完备=(1-1/POWER((1+7%),可比实例剩余年限))/(1-1/POWER((1+7%),估价对象剩余年限))存在可修复质量问题（漏雨、墙皮裂缝脱落、防水层损坏等）结构缺陷（轻微地基下沉、墙体裂缝等）下调1-3下调10复式（错层）双拼（两户相连）联排（3-4户联排）中档装修简单装修除简装项目外，阳台等部位加装推拉门、贴壁纸及其他较多装修，装修材料较好，装修造价500-1000元/M2刷墙、铺地、厨、卫贴瓷、包门窗套、简单装饰（电视墙、局部吊顶等少量装修），一般建筑装修材料；装修造价500元/M2中档装修简单装修昭示性较好、中高档昭示性一般、中档物业四周特殊景观（绿地、广场、公园、花园等）可见性，如南侧市政公园等，修正3，无特殊景观0较便利一般70-100100-1502150—200200-4000-1较齐全一般叠加、空中别墅指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般理解是建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅。=(1-1/POWER((1+7%),可比实例剩余年限))/(1-1/POWER((1+7%),估价对象剩余年限))3km4km28.2650.24254.34452.16钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；――――公共配套设施学校（主要考虑幼儿园和中、小学）商业房产办公住宅居住工业222较差差12三通111较差差4-5km5km与主干道通达困难与次干道通达困难5000M,道路不畅通5000M,道路不畅通不便捷差500m,3条300m,1条500m,2条300m,2条修正修正修正距小区级商服中心1-2km；街区级商服中心内；商服繁华程度一般距街区级商服中心2km；商服繁华程度差街区级商服中心较差差污染较重、人文环境较差、绿地覆盖率较低严重污染、人文环境差、绿地覆盖率低较差差不修正不修正2修正指标22122221222级差房地产市场价格波动较大按800j-研究中心-市场报告-月度报告-同区域二手房交易价格指数修正区级商服中心：小寨大雁塔商圈、轻工和康复路商圈小区级商服中心：高新路商圈、土门商圈、龙首塬商圈、经开区商圈、三桥商圈、解放路商圈211122不修正街坊路22不修正较差差电梯质量一般、数量一般（每台电梯服务90户）、小区内公共设施不完备-10-55叠加（高层顶端大型复式）5不修正毛坯552昭示性较差、中低档昭示性差、低档13不修正物业四周特殊景观（绿地、广场、公园、花园等）可见性，如南侧市政公园等，修正3，无特殊景观0不便利25150-260260修正不修正修正-2不可比、不修正400-2普通住宅如复式有花园或露台，加3不修正不修正别墅：差异花园级差取5，差异地下室级差取3；根据花园和地下室、车库面积大小适当微调332见朝向楼层修正表见朝向楼层修正表=(1-1/POWER((1+7%),可比实例剩余年限))/(1-1/POWER((1+7%),估价对象剩余年限))5km78.5706.52020年865钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；――――公共配套设施学校（主要考虑幼儿园和中、小学）超市工业及其他2区域功能定位和物业用途的吻合程度，具体物业具体分析，如住宅位于商业区好，住宅位于工业区差1修正不修正备注方圆？公里内公共配套设施完备程度，住宅房产如毗邻名校、大型市政健身场所等，加修3-5住宅房产毗邻市政公园和大型绿地，+2中学、小学、幼儿园、银行、医院、超市、商场等主干道30—40米，次干道20—24米，支路14—18米，街坊路14米。211不修正1级差22土地年期修正系数修正：框架/框剪设定60年，砖混50年，住宅按房屋剩余年限修正，商业和报告按房地孰短）不修正不修正不修正不修正同档不修正别墅：差异花园级差取5，差异地下室级差取3；根据花园和地下室、车库面积大小适当微调小区水电气暖、通讯、电梯数量和质量及其他配套设施状况2主干道45-55米，次干道40-50米，支路15-30米，街坊路14米。钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊；――――公共配套设施超市医院区域功能定位和物业用途的吻合程度，具体物业具体分析，如住宅位于商业区好，住宅位于工业区差土地年期修正系数修正：框架/框剪设定60年，砖混50年，住宅按房屋剩余年限修正，商业和报告按房地孰短）公共配套设施医院银行公园等其他设施公共配套设施公园等其他设施住宅房屋朝向修正南北东南南西南东（均价）东北西北4002502001500-50-150均价7000元6-83.5-53-42-30-1-2~-3均价7000—14000元3-62-3.51.5-31-20-0.5~-1-1~-2办公房屋朝向修正南北东南南西南东东北西北北32210-1-2-1表2　住宅房屋楼层修正系数表总层数所在层数123456地下-10-10-10-10-10-10半地下-5-5-5-5-5-51000-1-1-12220003121.51.5不带电梯4-2115-2.506-37891011121314151617181920212223242526272829303132330北东西西备注-10050-50元/平方米-1.5~-21-1百分点-1~-1.50.5~1-0.5~-1百分点东西西1-17-10-10-10-5-5-5-10000.50.5211带电梯小高层（8-23）带电梯高层（24-33）交易案例单价越高修正系数取低值，单价越低修正系数取高值不带电梯1.51.51.50.522-0.52.52.5-4333.53.5444.54.5555.55.5666.56.5777.57.