4(图智)厦门办公、商业市场发展现状分析与规划建议

厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议目录第一部分厦门办公市场发展现状与规划布局建议.........................1第一章办公市场规模.............................................1第一节全市办公物业总量分析..................................1第二节办公物业供需及价格分析................................7第三节办公市场总结.........................................10第二章办公市场运营情况分析....................................11第一节商务写字楼运营情况...................................11第二节甲级写字楼运营情况...................................14第三节SOHO物业发展现状....................................18第三章办公市场问题初判及规划建议..............................23第一节办公市场存在问题初判.................................23第二节办公市场未来趋势研判.................................24第三节办公用地规划建议.....................................25第二部分厦门商业市场发展现状与规划布局建议........................28第一章商业市场规模............................................28第一节全市商业物业总量分析.................................28第二节商业物业供需及价格分析...............................34第三节商业市场总结.........................................36第二章商业市场运营情况分析....................................37第一节全市商业环境分析.....................................37第二节商业物业运营问题分析.................................40第三章未来发展规模及规划建议..................................42第一节未来商业市场规模.....................................42第二节商业发展问题初判.....................................44第三节规划布局建议.........................................45厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议1第一部分厦门办公市场发展现状与规划布局建议第一章办公市场规模第一节全市办公物业总量分析一、在营办公物业总量目前，厦门市办公物业的总存量为1705万㎡，其中在营的市场总量为852万㎡，与未运营的办公物业存量大体相当。在营的办公物业中，以零散的写字楼体量最大为423万㎡，主要分布在滨北-滨南、火车站-莲坂等成熟老城区及岛外集美杏林湾、北站等新城区。从未运营存量来看，未来将有大量的甲级写字楼投入市场。类型现有市场总量（万㎡）存量（万㎡）合计板块存量板块存量总部办公楼观音山47翔安企业总部会馆3166观音山91航空城北部25小计47小计119产业园区办公楼湖里物流园30湖里高新技术园区35372软件园二期102软件园三期起步区6湖里高新技术园区150厦门科技创新园42湖里物流园7小计282小计90甲级写字楼鹭江道34海沧新城54416滨北—滨南32杏林湾+北站42会展片区20会展片区27厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议2火车站—莲坂4厦港17海沧新城10观音山2两岸金融中心82滨北—滨南24五缘湾9鹭江道31湖边水库26江头-SM2小计100小计316其他写字楼观音山48江头—SM6751五缘湾42海沧区38会展片区13瑞景2江头—SM31同安区48火车站—莲坂89航空物流园2鹭江道16五缘湾24滨北—滨南89环东海域4杏林湾+北站95翔安南部新城140杏林湾+北站51集美新城+工业区13小计423小计328合计8528531705数据来源：厦门土地房产研究中心厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议3二、各区域办公物业库存及去化情况厦门市办公物业库存量统计表区域岛内岛外全市思明湖里合计集美海沧同安翔安合计总存量210.24185.8396.04127.0588.6887.71153.73457.17853.21数据来源：厦门土地房产研究中心，统计截至2015年6月截至2015年6月，厦门市办公（含SOHO）市场总库存量约为853万㎡，主要分布在岛内东部和岛外片区。其中，岛内占47%，集中在观音山片区、两岸金融中心片区；岛外办公累计库存超过260万㎡，翔安、集美区占比较大。47,5%282,33%100,12%423,50%厦门在营办公物业体量（单位:万平方米）总部办公楼产业园区办公楼甲级写字楼其他写字楼25%22%15%10%10%18%厦门各区办公物业存量占比思明湖里集美海沧同安翔安厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议4从各片区来看，翔安南部新城存量高达123万㎡，接近思明区全区办公库存量。集美新城、海沧新城建设起点高，政府投入资源多，商务氛围处于市场培育期，海沧泰地海西中心、东南航运中心两项目推高整体库存量；集美新城库存量集中在杏林湾运营中心和软件园三期。集美北站片区，有万科广场、新城际广场两个大体量综合体项目，多个办公地块尚未入市，累计存量为54万㎡，片区周边欠缺配套，市场认可度低，商务氛围有待提高。岛内在建办公楼集中在两岸金融中心和观音山片区，两岸金融中心规划多个甲级写字楼入市，同质化竞争严重，高端需求依赖度大，对企业物业管理、招商引资要求高；湖里高新区和自贸区内存在多个办公改SOHO项目，去化情况不佳，造成去化压力。如果不新增办公用地供应，同时扣除开发商自持的办公物业体量164.8万㎡，目前市场可售办公物业存量为688.41万㎡，按照2014年的写字楼去化速度，目前厦门办公物业总库存量的去库存周期约为9年；同样的情况下，按近八年年均去化速度推算，去库存周期约为15.6年。从去化周期来看，目前厦门办公物业厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议5库存去化周期过长，短中期存在下行风险。厦门写字楼库存及去化周期可售存量2014年销售量去库存周期（按2014年计算）八年平均年销售量去库存周期（按平均计算）688.41万m278.4万m29年44万m215.6年数据来源：厦门土地房产研究中心，统计截至2015年6月三、近年来办公用地供应分析（一）全市办公用地供应2007-2014年，厦门累积供应办公性质用地共1018万㎡。2007年主要供应杏林湾运营中心、湖里高新区用地；2008年受金融危机影响，市场低迷，土地供应量锐减；2009年大面积供应厦门北站、观音山片区，并首次出让SOHO性质用地，办公市场迎来供应热潮。2012-2013年，两岸金融中心、翔安南部新城商务区推出多宗办公用地，土地成交量再创新高，但也给后市去化增加了一定压力。进入2014年，厦门供地节奏放缓，办公供应量大幅缩减，同比下跌84%，主要是为了去化之前累计的办公库存量。数据来源：厦门土地房产研究中心（二）岛内外办公用地供应厦门含办公性质用地的出让呈现岛外略大于岛内的态势，累计八年来成交占2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年建筑面积（万㎡）128.151.99170.27107.04123.64255.35157.0524.670501001502002503002007-2014年厦门含办公性质用地成交面积走势厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议6比分别为53%和47%。岛内办公用地的出让主要集中在观音山片区、两岸金融中心和湖里高新园区，岛外主要分布在集美和翔安两大新城。从2010年至今办公用地的出让情况来看，与住宅用地相似的是，土地市场的主战场已由岛内逐步向岛外市场转移。岛内、外历年办公性质用地出让建筑面积（单位：万㎡）年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年总计占比岛内45.0651.9978.463.2371.95103.2854.765.4474.0747%岛外83.04091.8743.8151.69152.07102.2919.27544.0453%数据来源：厦门土地房产研究中心从各区出让结果来看，湖里区是办公用地的“绝对主力”，每年均有土地成交，思明区集中在2009-2013年进行办公用地出让；海沧区异军突起，成交占比不断提高；翔安区后程发力，已成为办公用地出让主战场之一。0%20%40%60%80%100%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年35%100%46%59%58%40%35%22%65%0%54%41%42%60%65%78%2007-2014年厦门办公性质用地岛内外成交面积对比岛内岛外厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议7数据来源：厦门土地房产研究中心未来厦门岛内出让地块将以商办用地、办公用地为主，商住用地持续保持低供应，这也是岛内加快转型发展，严控居住用地，提升环保品质，向高端服务业迈进的节奏。岛外各区的供地结构也在不断的调整中，集美和同安两区以聚集人气为首要目标成为岛外商住项目重点开发地区，办公性质用地出让近两年有所减少；海沧区由于可利用商住用地基本消化完毕，逐步向商办性质转移；翔安区作为新兴发展区，各类型用地供应量均较大。第二节办公物业供需及价格分析一、全市办公物业供销和价格分析厦门办公市场整体来看呈现供大于求，成交价格不断上涨的态势。经过2007-2009年市场低潮期后，厦门办公物业市场在2010年迎来快速发展时期。2010-2012年，住宅限购限贷政策频出，投资者将目光投向办公和SOHO市场，办公物业由此迎来发展机会，尤其是SOHO产品不受政策影响，受到市场热捧，大量项目入市，供销比逐年增加。供应市场的热情并没有及时反映在当年成交量上，成交量高值出现在2013-2014年，但尚未完全消化库存量。在成交价格上，办公成交均价呈上涨趋势，具有发展潜力。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2007-2014年厦门各区办公用地成交面积占比走势思明湖里集美海沧同安翔安厦门市办公、商业市场发展现状分析与规划建议8而自贸区对办公物业成交的影响也将不断增大，预计未来湖里及海沧区的办公物业价格将持续走高。而岛外其他各区，尤其是集美和翔安区，办公物业成交价格相对较低，目前由于供应量大及商务氛围欠缺、租金水平低等原因，导致成交价格较低，未来随着岛外各个新城的发展和日益成熟，预计办公物业的成交价格会上升到一个新的高度。同时，随着厦门第三产业的快速发展及各项公建设施的完善，商务区建设如火如荼进行中，对写字楼发展带来利好消息，但累积库存量造成市场压力，不利于商务氛围营造，因此，厦门办公市场发展机遇与挑战并存。数据来源：厦门土地房产研究中心二、岛内外办公物业供销和价格分析厦门岛内办公物业价格在2008-2010年，由于金融危机影响和观音山及湖里高新区中端项目集中供应的影响，成交价格偏低；2012年以来，随着岛内高品质写字楼大量入市及房地产大环境的趋好，2014年岛内