2013年上海新明国际儿童城项目市场调研及定位报告_139页_前期策划

本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2013.08.15上海新明国际儿童城市场调研及定位报告谨呈：新明集团目录1.0宏观市场•城市及区域概况•上海经济•上海城市规划•小结5.0项目定位•项目思考•项目定位•消费者定位•功能定位•主题定位•业态规划2.0商业调研•上海商业发展•嘉定商圈分析•南翔商业研究•小结6.0亮点建议•地铁接驳•河流水景利用•音乐剧场•退台利用•迷宫•广场小火车•主题景观打造本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。3.0参考案例•南京水游城•深圳COCOPARK•香港MEGABOX•星期八小镇•东越宝贝城7.0销售区域•销售面积测算•销售区域划分•销售区域划分原则4.0本体分析•项目概况•项目周边环境•交通动线•项目SWOT分析2本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。开发目标理解实现资金快速回笼，降低开发成本。实现项目的可持续发展、提升项目知名度。建立市场口碑与品牌影响力，提升开发商品牌知名度。成功打造儿童主题商业标志性项目，树立儿童主题商业品牌，为全国性布局树立样板工程。政府角度打造成为具有影响力的城市商业名片，使之成为上海西商业新标杆提升城市形象，促进商业繁荣。企业角度项目销售目标企业品牌目标本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。1.0宏观市场•城市及区域概况•上海经济•上海市城市规划4本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。中国第一大城市，处于长三角前缘，地理位置优越1.区位概况：上海市面积6340.5平方公里.位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，是“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”。2.行政区划：上海市辖有黄浦、卢湾、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦、宝山、闵行、嘉定、浦东新区、南汇、奉贤、松江、金山、青浦18个区和崇明县。3.城市人口：至2012年末，全市常住人口总数为2380.43万人。其中，嘉定区常住人口达到了150.62万人,南翔镇常住人口11.6万人4.发展目标：上海正在建设成为国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心。宏观市场城市及区域概况经济发展城市规划小结5GDP排名区县2011GDP(亿元)2012GDP(亿元)2012年常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）人均GDP排名1浦东新区5484.355929.91518.72114318.1318187.6032闵行区1483.081594.22250.863565.3910113.02103黄浦区1291.571368.4270.48194157.2130889.7024杨浦区1026.891201.11135.9288368.8914059.1765徐汇区956.671006.59112.3189626.0414259.1756嘉定区914.8969.7152.863462.0410096.5811本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。地区生产总值增长速度2012年上海市全年实现生产总值（GDP）20101.33亿元，按可比价格计算，比上年增长7.5%。按常住人口计算的上海市人均生产总值为8.5万元。14069.8715046.4517165.9819195.6920101.339.78.210.38.27.51200090006000300001800015000210002008年2010年2012年(亿元)2400096301215(%)182009年GDP总量2011年比上年增长嘉定区GDP2012年嘉定区GDP为969.7亿元，排在上海14个县区的第6名，常住人口152.8万，人均GDP达到63462.04元数据来源：上海统计网2008-2012年上海市生产总值及其增长速度GDP突破两万亿,逐年稳步增长城市及区域概况经济发展城市规划小结宏观市场6指标19992000201020112012第一产业4.41.60.70.70.6第二产业64.746.342.041.339.4第三产业30.952.157.358.060.0主要年份上海三大产业所占GDP比重（单位：%）嘉定区保持“一产稳定、二产主导、三产加快”的发展格局。整体以第三产业为主导的发展阶段第一第二产业第三产业2012年上海第三产业比重首达60%嘉定区三大产业占比图本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。嘉定区三大产业增长趋势图城市及区域概况经济发展城市规划小结宏观市场7年份居民消费农村居民城镇居民20095782.88303.575479.3120107281.88339.116942.7720118239.76441.777797.992012401882009本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2012年中国主要城市人均可支配收入排名人均可支配收入稳步增长,消费支出逐年增加2012年上海全年城市居民家庭人均可支配收入40188元，比上年增长10.9%，扣除价格因素后增长7.9%。上海近年居民家庭人均可支配收入（亿元）年份人均可支配收入20092883820103183820113623028838318383623020102011上海近年最终消费支出（亿元）4018820122012年全区城乡居民可支配收入排名2012年嘉定区城镇可支配收入33222元，位列上海市区县第6名，增幅为11.6%，位列第二名。（数据来源：嘉定统计网）城市及区域概况经济发展城市规划小结宏观市场8本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2020年，把上海初步建成国际经济、金融、贸易中心之一，进一步促进长江三角洲和长江经济带的共同发展。上海市城市总体规划（2004-2020）上海市总体规划：重点发展国际经济、金融、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心.3、拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带。1、继续推进浦东新区功能开发和形象建设。城市发展方向5、集中建设新城。规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。4、将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。6、加强中心镇发展（规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇。）2、加快中心城空间建设（中心城空间包括中央商务区和主要公共活动中心。中央商务区由浦东小陆家嘴和浦西外滩组成，公共活动中心指市级中心和市级副中心。市级副中心包括徐家汇、花木、五角场、真如。）城市及区域概况经济发展城市规划小结宏观市场9本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。A.对外交通规划以'三港两路'建设为重点，建设上海国际航运中心，建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的水、陆、空交通运输系统B.市域交通规划市域交通以'两网'建设为重点，加快大容量城市轨道交通系统的建设；形成市域高速公路网，完善中心城道路网络.形成以轨道交通与地面公交密切衔接、各种交通工具协调发展的现代化城市交通体系上海市总体交通规划：三港两路+两网人民广场青浦区嘉定区11号线江苏A30A5宝山区A20A12中环内环徐家汇站中山公园闵行区A17嘉闵高架虹桥枢纽松江区城市及区域概况经济发展城市规划小结宏观市场10本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。11城市及区域概况经济发展城市规划小结上海经济发展水平处于全国前列，为商业市场发展提供强劲的动力。近年整体经济保持较快速度增长，GDP五年来年均增长率8.7%；城市居民人均可支配收入及消费性支出位居全国前三甲，具有强劲的消费力。嘉定区经济发展在上海市位居前列。2012年嘉定区城市居民人均可支配收入高达33220元，较上年增长11.6%，位居上海区县第二，2013年上半年社会消费品零售总额快速增长，增幅居上海郊区县第二。城市规划为项目所在区域发展带来良好契机。嘉定新城规划为上海市三大新城之一，南翔镇规划为大型居住区、文化中心及商业中心区，区域未来发展潜力巨大。宏观市场本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2.0商业调研•上海商业发展•嘉定商业分析•南翔商业研究12上海商业市场发展历程1994年之前商业街铺为主传统本地百货1994年之前，上海商业市场处于初级发展阶段，以商业街铺和传统本地百货为主，主要集中于市中心板块的各大商圈。初级阶段1995-2002年百货发展成熟、购物中心开始出现自1995年起，本地百货发展日趋成熟，外地百货开始进入市场，全市零售商业发展不断提速；在这期间，各大市区商圈不断发展，早期的购物中心业态开始出现，市级商圈定位收到认可，高端品牌认知度逐步提升。成长阶段本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。2003-2011年购物中心迅速发展国际高端品牌涌入随着购物中心业态的不断成熟，上海商业市场发展日趋完善，大量知名商业开发商涌入，推动了整体商业氛围的不断提升；随着市区板块商业发展的成熟，上海商业发展重心开始向城市外围区域转移，大量郊区大体量物业开始出现，城市外围区域商业中心起步发展。2012年之后商业发展郊县化区域商业中心随着上海城市化发展的推进，城区范围逐渐外扩，区域型商业中心逐渐呈现并迅速发展。成熟阶段商业调研13上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究消费者研究徐家汇商圈南京东路商圈南京西路商圈淮海路商圈中山公园商圈曹安商圈陆家嘴商圈五角场商圈营业面积45万m251万m227万m246万m2/120万m213万m24万m2业态现状百货店/大型购物中心/专业街/专卖店/超市百货店/专卖店大型购物中心/专卖店百货店/专卖店百货店/购物中心/3C卖场专业市场百货店/专业店传统百货店消费层次中高端低中高端高端高端中端中低端中高档中档主要产业商业/餐饮/休闲/娱乐商业/餐饮商业/商务商业/商务/休闲娱乐商业/商务/休闲娱乐商业/物流商业/商务商业本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。14商业调研上海商业发展南翔商业研究徐家汇商圈南京西路商圈陆家嘴商圈中山公园商圈消费者研究南京东路商圈淮海路商圈五角场商圈曹安路商圈嘉定商业分析上海主要商圈本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。嘉定新城南翔组团嘉定核心发展区域，目前大量住宅项目集中上市，商业开发正在逐步推进，具有良好的规划和政策扶持优势，同时也存在较大的竞争风险和不确定性因素。安亭组团与其他组团相比相对发展滞后，主要通过汽车产业带动的，目前主要是新源路商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街、F1文化休闲商圈和市民广场楼宇商圈，形成安亭的“四街两圈”。以工业、旅游带动整体发展的城镇商业发展已较为成熟，商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以中冶祥腾城市广场为主，并有以旅游商业衍生的购物广场，主要在留云禅寺以及双塔的周围。江桥组团市区商业发展辐射，并受到较大癿外部客户拉动作用，目前以万达广场为首的商业发展相对成熟，是嘉定区商业发展南重北轻的典型表现安亭组团嘉定新城江桥组团南翔组团四大组团形成嘉定区商业格局，南翔、江桥相较而言先期基础较好，受到市区辐射较大；嘉定新城受政策影响发展潜力明显15上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究消费者研究商业调研32本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。13南翔商业格局相对分散，没有形成大的商圈，整体处于逐步成长阶段;南翔商业类型看，三个片区的商业规模都较小，以传统商业为主，购物中心兴起阶段，档次以价格导向和价值导向为主。本项目南翔商圈概况南翔主要商业集中区域1.南翔地铁口商业板块2.古漪园商业板块3.南翔老街商业板块南翔商业格局概况上海商业发展嘉定商业分析南翔商业研究消费者研究商业调研16本报告是严格保密的,版权归深圳智策地产所有。片区描述业态组合发展潜力目标群体档功次能片区特点周边片区高端居住人群南翔地铁口片区轨道交通开通带动了周边住宅片区的开发，导入了大量人口，形成了以地铁为纽带的商业