广西南宁名都广场娱乐休闲项目商业部分定价报告

名都广场项目商业部分定价报告报告结构导图南宁市商业市场现状商家的承租力南宁市商业市场发展趋势项目商业部分的定位南宁市各代表区域商业市场现状项目所在区域商业市场现状南宁市商业的发展规划利润率的解读行业利润决定租金目标商家承租力目标商家访谈档次、功能定位价格定位依据价格定位南宁市各个代表区域商业市场现状两圈两走廊商业格局关键词：两圈两走廊两圈：两圈指的是朝阳商圈和凤岭商圈，如今的南宁，最具有话语权的当属朝阳商圈和凤岭商圈。朝阳商圈作为南宁市最老牌、商业底蕴最为浓厚的商圈，代表的是南宁商业发展的水平；而凤岭商圈是后起之秀，是南宁市中央商务区和中央生活区形成的商业圈，引领着南宁的时尚潮流和高端消费，代表着南宁市未来一定时期内的商业发展方向。两走廊：两走廊一是指鲁班路，二是指衡阳路。鲁班路俨然是城西的休闲娱乐走廊，而衡阳路，则是西乡塘区美食地带的中心——美食黄金走廊。朝阳商圈凤岭商圈鲁班路衡阳路项目所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状南宁市商业租金分布情况鲁班路：80—200元/㎡衡阳路：80—150元/㎡朝阳路：300—1700元/㎡航洋一带：75—650元/㎡东葛长湖一带：120—200元/㎡教育、桃源一带：125—180元/㎡调查路段项目所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状项目周边商业现状项目位于朝阳商圈、CBD商圈和凤岭商圈三圈交汇的边缘，具有交通便利、可达性高等先天优势；项目周边也依托于这样的先天优势，已经形成了一些中高档休闲娱乐餐饮聚集的商业态势；再加上项目周边区域都在南湖公园的影响范围内，南湖公园的景观资源、对人流的聚集能力，以及南湖边休闲娱乐商业带的成熟，使得项目周边的商业也渐渐被打上了休闲娱乐的标签。双拥路名都广场名都广场朝阳商圈CBD凤岭商圈三圈交汇边缘，休闲娱乐标签项目所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状项目周边商业租金分布情况双拥路：50—250元/㎡南湖酒吧街：50—70元/㎡水晶城一带：180—250元/㎡金湖路：50—250元/㎡金湖路一带：150—250元/㎡调查路段项目所在区域商业市场现状南宁市各个代表区域商业市场现状行业承租力范围比例承租力范围比例承租力范围比例承租力范围比例备注服装2元/平米/天以下25.60%2~5元/平米/天57.60%5~8元/平米/天13.60%8元/平米/天3.20%经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2~5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。餐饮2元/平米/天以下15.2%2~3元/平米/天62.4%4~5元/平米/天20.0%5元/平米/天2.4%餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。休闲娱乐2元/平米/天以下57.6%2~3元/平米/天21.6%3元/平米/天以20.8%————休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。专业市场2元/平米/天以下70.4%2~3元/平米/天25.6%3元/平米/天以上4.0%————专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低四大行业商家的承租力备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈在上述图表中，我们可以发现，服装类业态的商铺，能承受5元/平米/天以下租金的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商户仅占2.5%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。服装业商家的承租力范围比例服务业目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈餐饮业餐饮类商户中，能承受租金为3元/平米/天的商户占总量的7.4%，能接受租金为3—5元/平米/天的商户所占比例较大，占总量的56%，能承受租金为5元/平米/天以上的商户占37%。餐饮业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态租户已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。餐饮业商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈休闲娱乐业随着居民收入水平的提高，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了娱乐休闲业的迅速发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。休闲娱乐业商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈房地产智库目前，专业市场主要以自发形成的临街商铺和中低档集贸市场为主，产品档次普遍较低，租金水平也随之较低。专业市场已逐步由中心城区向郊区外迁，市场形态也逐步调整升级，在中心城外围地区发展成为主力商业形态。专业市场专业市场商家的承租力范围比例备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈房地产智库最高最低其次最小化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信最大美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积零售商铺特色主力店大型主力店各行业商户租金水平及承租面积基本规律备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈房地产智库特色餐饮的承租力及楼层分布规律楼层餐饮类型平均租金备注下首层（中西快餐厅）—如KFC、面点王等200-250元/M2靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型，（提供休憩、服务场所）首层西式餐厅(如哈根达斯、Grappa’s、DanRyan’s)200-300元/M2配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型2F特色餐饮品牌连锁店1、西餐厅(如Delifrance)2、日本料理、东南亚、韩国菜150-250元/M2集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店特色餐饮品牌连锁店3、咖啡：Starbucks、Illy、Pacificcoffee300-400元/M23F特色餐饮品牌连锁店1、露天茶座；2、各省美食：豫园3、日本料理、东南亚、韩国菜100-150元/M2相对第1、2F，更突出特色化、个性化4F餐饮品牌连锁店如仙踪林等100-120元/M2配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色5F特色美食如昭帕耶等50-70元/M2特色酒楼备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈、1F、2F、3F、4F承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下,1000平方米左右店铺租金可达到170元左右承租面积较大，至少在千余平方米以上该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求美容美发中心2F或以上承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右,地段差的店铺单位租金在60元左右承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上KTV1F或以上承租水平相对一般，地段好的店铺单位租金可达100元左右,地段差的店铺单位租金在40元左右500—1000一般分布在商业项目或者是独栋建筑酒吧1F或以上承租水平相对较高，地段好的店铺单位租金可达200元左右,地段差的店铺单位租金在80元左右150—600一般分布在商业项目或者是独栋建筑茶馆1F或以上30—12080—300多分布在建筑物的1F娱乐会所2F或以上50—180150-500一般分布在商业项目或者是独栋建筑2F或以上较高楼层备注：以上数据为一般情况，特殊情况未计入在内。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理公司。对广西市场已关注了三四年，对南宁近几年的发展还是比较认可，现正跟华润做接触。黄记煌黄总023-62760006北京黄记煌餐饮管理有限责任公司成立于2003年，是一家集餐饮连锁加盟及饮食研究为一体的综合性的餐饮连锁管理企业。现有直营店和加盟店近200家，2009中国特许经营连锁餐饮企业20强。随着两广的高铁的开通，对广西市场也产生了一定的兴趣。但对要进驻的项目要求较高，目前还处在观望阶段。星巴克刘总021-58554218星巴克（Starbucks）是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立，为全球最大的咖啡连锁店。对南宁已关注了两三年，对琅东和东盟商务区是比较认可的，但是觉得南宁的商务氛围依然不够集中。许留山倪经理2782-7321许留山成立于1960年，是一家甜品连锁企业。在香港知名度极高对南宁略知一二，暂时并不考虑进驻南宁金钱豹张总021-54225569深圳本土时尚餐饮品牌，四百余种国际美食，3000平米的时尚就餐环境在深圳深入人心。随着两广的高铁的开通，对广西市场也产生了一定的兴趣。但对要进驻的项目要求较高，有合适的项目可以考虑进驻目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈房地产智库餐饮类目标商家访谈商家联系人联系电话商家介绍访谈内容备注西湖春天/江南厨子张总010-62750968西湖春天餐饮策划管理有限公司是一家餐饮连锁企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断发展，创立了“西湖春天”、“江南厨子”、“江南味道”三大品牌，成立二十家中高档酒楼，营业面积共达四万多平米，员工三千多人。对南宁市场并不熟悉，对南宁的认知也是从朋友中了解到近两年发展的不错。不排除对好的项目会有进驻的可能汉堡王及总021-63595604汉堡王（BurgerKing，NYSE：BKC），又译：保加敬，是全球大型连锁快餐企业，在全球61个国家及地区拥有超过11,220间分店。听朋友说起南宁大力发展北部湾时开始关注南宁。有合适的项目和比较好的优惠条件不排除实地考察。T8餐厅李先生63558999低调的尊贵。这里有一种禅宗独有的清幽之韵律，世间的一切烦恼，似乎都被玻璃门关在清水砖墙之外。南宁的发展前景不错，特别是近几年的发展可谓风生水起。有合适的项目可以考虑。里思南法风情餐厅张经理021－63878123华丽地中海美食。餐厅兼酒廊提供早午餐、午餐、晚餐和饮料，通过运用灯光、陶土色和自然材质，营造出强烈的地中海主题。曾经到过南宁，认为目前的南宁还不具备进入的条件和吸引力。VABENE意大利餐厅杜主管(021)63112211——《上海娱乐指南》流行生活杂志的一项投票调查显示，VABENE被选为“上海最好的餐厅”。没有关注过南宁这个市场，有机会可以了解一下，有合适的项目也可以考虑实地考察。目标商家承租力林润决定租金目标商家访谈努力呈现给您更多的美食生活理念。给自己心灵的空间，到AfternoonTea来品尝上乘的