[易居综合年报]__2014-2015年全国房地产市场报告

12目录上篇：回顾2014年.......................................4一、经济环境............................................4（一）全球经济持续复苏...................................................4（二）国内经济保持平稳...................................................6二、政策环境............................................9（一）经济政策：稳增长、促改革、调结构和惠民生............................9（二）房地产政策：首提双向和分类调控，更加注重棚改.......................11三、房地产市场态势.....................................15（一）市场供应..........................................................15（二）市场成交..........................................................23（三）供求关系..........................................................26（四）市场价格..........................................................29下篇：展望2015年......................................39一、经济预判...........................................39（一）全球经济持续复苏..................................................39（二）我国经济发展进入新常态............................................40二、政策预判...........................................41（一）经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长.....................41（二）房地产政策:调控继续放松，加快棚户区改造............................42三、房地产市场预判.....................................45（一）市场供应..........................................................45（二）市场成交..........................................................48（三）市场价格..........................................................4932015年：探明底部，复苏上行《2014-2015年度全国房地产市场报告》2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。2013年，我们的年度报告如此预测2014年：高位振荡，逐步降温。如今基本被验证。展望2015年，我们预测：探明底部，复苏上行。虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中；但是，我们在本报告中已开始畅想“春之声”。4上篇：回顾2014年一、经济环境（一）全球经济持续复苏2014年全球经济持续复苏增长。美国经济呈现复苏向好态势，预示2008年金融危机的影响基本消除，并成为2014年全球经济的重要增长动力。爱尔兰等债务危机国家融资成本下降并退出国际救助计划，预示欧债危机影响有所减弱。日本宽松货币政策对经济短期利好，但由于结构性调整没有落到实处，2014年二、三季度增长低于预期，消费税上调则是直接导火索。相比发达经济体的表现，作为危机以来拉动全球经济增长主引擎的新兴经济体，经济增长呈现减速态势。当然，新兴经济体整体增速依然高于世界平均水平，而且发达经济体经济好转有望带动其他国家出口反弹，助推新兴经济体外需增长，结构性改革的推进也有望形成新兴经济体内生增长动力。美国经济复苏形势更为稳固。一季度，美国遭遇了一场旷日持久的大雪天气，经济增速一度大幅萎缩2.1%，但经济复苏向好的态势并没有改变。随着政策环境的改善，能源、汽车、航空、软件等产业继续保持扩张势头。特别是在能源领域，美国对外的能源依存度逐步降低，其工业产业基础及国际竞争力持续加强。在第二季度，美国GDP同比增长4.6%，是2010年以来最快的扩张速度。美国二季度GDP大幅增长缘于商业投资大幅增长，其扩张速度创出两年新高。三季度增速为3.9%，继续以强劲的姿态增长。分项数据显示，美国政府开支增加、贸易逆差降低弥补了消费者支出减缓的影响，推动美国经济继续复苏。美联储预期2014年美国GDP增速2.0%-2.2%。国际货币基金组织（IMF）认为全球经济增长最主要的动力将来自美国，美国经济复苏加速将助推世界经济复苏，并称美国经济增长在2015年将上升到3%。一季度二季度三季度三季度四季度一季度一季度二季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度二季度三季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度三季度二季度三季度四季度一季度四季度一季度二季度二季度三季度四季度5图12010年以来美国经济的季度增速数据来源：美国商务部欧洲经济小幅回升。尽管经历了2014年初乌克兰危机，但欧洲经济复苏表现尚可，有所回暖，一季度GDP增速为1.4%，为2011年三季度以来最高值，二季度、三季度GDP增速均为1.3%。支撑欧元区经济温和回升有几个因素：一是欧盟委员会、欧洲央行和国际货币基金组织的救助计划的实施以及经济结构改革的推进。二是受低利率政策和较低通胀水平的影响，欧元贬值，欧元区出口回升，内部消费增长明显。三是整个欧元区各国政府开支削减。四是德国强大的国内消费和企业支出。虽然经济形势相比2013年有所增强，但欧洲经济发展的不确定性依然较大，欧委会11月4日发布《2014秋季经济展望》报告，预计2014年欧盟和欧元区经济分别增长1.3%和0.8%，2015年分别增长1.5%和1.1%。报告同时警告法国和意大利仍是低迷的欧洲经济的大问题。图22010年以来欧盟经济的季度增速数据来源：欧盟统计局3.9%3.8%2.5%2.3%0.4%1.3%2.0%3.0%1.9%1.3%3.1%0.4%1.8%2.5%3.6%3.2%4.6%3.9%0%-1%-2.1%-2%-3%1%3%2%4%5%2010年2011年2012年2013年2014年1.1%2.3%2.0%1.9%2.5%1.6%1.4%0.9%0.1%-0.2%-0.4%-0.6%-0.7%-0.2%0.1%1.1%1.4%1.3%1.3%-1%0%-1%1%3%3%2%2%1%2010年2011年2012年2013年2014年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度二季度三季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度新兴经济体增长势头放缓。IMF预计新兴市场和发展中经济体2014年的增长为4.6%。2014年新兴经济体基本面尚好，且发达国家的复苏为新兴市场持续增长带来利好，短期内有望继续保持增长态势，但内外环境的变化将促使新兴经济体持续分化。惠誉预计，印度将成为2014年在金砖国家中唯一增长加速的，达到5.6%，前三季度印度GDP增速分别为6.1%、5.8%、4.8%。图32010年以来印度经济的季度增速数据来源：印度中央银行以金砖四国为代表的新兴经济体对于全球经济增长的贡献超过三分之二，但增长势头弱于发达经济体。主要原因有：一是外部环境不如从前，原有的经济动力有所减弱，美联储缩减QE的行动和预期推升美元资产和新兴市场的套利成本、风险，引发资本外流。二是发达经济体积极推进“再工业化”，新兴经济体出口环境恶化。三是内需增长动能不足，经济运行风险较高，其吸引外资的能力已经大大下降。四是频频出现的政治危机使得有些新兴经济体面临特殊困难。（二）国内经济保持平稳1、GDP增幅下降2014年前三季度国内生产总值为42万亿元，同比增长7.4%。从今年前三季度来看，尽管下行压力加大，但仍然保持平稳发展，稳中有进，稳中提质。经济进入新常态，高速增长转向中高速增长。国内主流经济研究机构普遍预计全年增速将为7.4%，总体上看，经济增长保持平稳，基本运行在合理区间。68.6%8.8%8.9%8.3%7.8%7.7%6.9%6.1%5.3%5.0%5.3%4.5%4.8%4.4%4.8%4.7%6.1%5.8%4.8%4%3%2%1%0%7%6%5%10%9%8%2010年2011年2012年2013年2014年199719982000200120042005200820112012199619992002200320062007200920102013一季度四季度一季度四季度一季度四季度一季度二季度四季度一季度二季度二季度三季度二季度三季度二季度三季度三季度三季度2014年前三季度图41996年以来全国GDP同比增幅数据来源：国家统计局分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，三季度增长7.3%。三季度增幅，创了过去21个季度新低，可见经济增乏力。近两年，政府开始了艰难的经济结构调整，在这个转变过程中，增长速度降下来是一个必然会出现的情况。经济运行仍处于合理区间，总体基本平稳。图52010年以来全国GDP季度增速数据来源：国家统计局2、固定资产投资增速持续回落2014年1-11月，全国固定资产投资45.1万亿元，同比增长15.4%，延续了2013年以来增幅下降的趋势。从全国固定资产投资的历年走势看，2003年开始保持高速增长，2008年虽然有国际金融危机等外部因素的影响，但整体依旧保持高位增长，2009年受到中央“四万亿”等经济刺激政策的拉动，固定资产投资增幅达到2003年以来的新高。此79.6%8.8%7.8%7.1%8.0%7.5%8.3%9.5%10.1%10.4%11.6%11.9%9.0%9.1%10.3%9.3%7.8%7.7%7.4%6%4%2%0%10%8%12%11.9%9.6%9.8%9.7%9.5%9.1%8.9%8.1%7.6%7.4%7.9%7.7%7.5%7.8%7.7%7.4%7.5%7.3%7%6%8%10%9%11%10.3%12%2010年2011年2012年2013年2014年20042005200920102013200120022003200620072008201120122014.01-11图62001年以来全社会固定资产投资及增幅数据来源：国家统计局3、房地产开发投资拖经济后腿房地产与经济的直接关系，主要体现在房地产投资增速上。从房地产开发投资来看，2014年1-11月，房地产开发投资86601亿元，同比增长11.9%，增速比前10个月回落0.5个百分点，为2009年8月以来64个月的最低值。从2014年3月开始，房地产投资增速就开始落后于全国固定投资增速。今年1-3