北大黄埔：任兴洲《当前经济形势分析和房地165572288

当前宏观形势分析及对本轮房地产调控的认识国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲2013年11月当前宏观经济形势的特点2012年，由于多种因素叠加，经济下行趋势明显，总需求不足，全年GDP增长由上年的9.3%回落至7.8%。今年前三个季度经济形势特点：GDP平稳增长。前三季度，国内生产总值同比增长7.7%。其中，一季度7.7%，二季度7.5%，三季度7.8%，增长速度比较平稳，但较上年有所回落。前三季度，固定资产投资(不含农户)309208亿元，同比名义增长20.2%(扣除价格因素实际增长20.2%)，增速比上半年加快0.1个百分点。62013年1-9月份，社会消费品零售总额168817亿元，同比名义增长12.9%,实际增长11.3%，比上半年加快0.2个百分点。前三季度，进出口总额30604亿美元，同比增长7.7%，增速比上半年回落0.9个百分点；其中，出口16149亿美元，增长8.0%，回落2.4个百分点；进口14455亿美元，增长7.3%，加快0.6个百分点。进出口相抵，顺差1694亿美元。9月当月出口1856.45亿美元,同比下降0.3%。2521.81014.710102030123452013年各月出口同比增长率（%）前三季度，城镇居民人均总收入22068元。其中，城镇居民人均可支配收入20169元，同比名义增长9.5%，扣除价格因素实际增长6.8%。2013年7月份以后，受中央稳增长政策以及企业补库存活动拉动，制造业景气度出现回升。此前公布的7月工业用电量、工业增加值等数据也显示经济增长呈现企稳迹象。工业增速有所加快。2013年7月份，规模以上工业增加值同比实际增长9.7%，比6月份加快0.8个百分点。前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长9.6%，增速比上半年加快0.3个百分点。发电量以主要原材料产量等指标有所好转PMI有所回升。2013年7月，制造业PMI为50.3%，比上月微升0.2个百分点，8月份，PMI为51.0%，比上月上升0.7个百分点，9月51.1%,环比0.1%，连续11个月位于临界点以上。表明制造业形势有好转。采购经理指数（PMI），是通过对企业采购经理的月度调查结果统计汇总、编制而成的指数，它涵盖了企业采购、生产、流通等各个环节，是国际上通用的监测宏观经济走势的先行性指数之一，具有较强的预测、预警作用。PMI通常以50%作为经济强弱的分界点，PMI高于50%时，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济收缩。企业利润出现恢复性增长1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长12.8%，增速比上半年加快1.7个百分点。其中，主营活动利润35801亿元，同比增长4.9%。在41个工业大类行业中，25个行业主营活动利润比去年同期增长。总体来看，2013年前三个季度国民经济运行总体基本平稳，主要指标仍处在年度预期的合理区间，7、8月份后经济出现企稳迹象，但经济环境仍然错综复杂，强力回升尚难出现。下一阶段，坚持稳中求进、稳中有为、稳中提质，统筹推动稳增长、调结构、促改革，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。近期应关注经济运行中一些突出问题产能过剩突出当前的产能过剩，呈现行业面广、绝对过剩程度高、持续时间长等特点。传统产业：产能过剩已经从钢铁、电解铝、水泥和汽车等行业，扩展到焦炭、电石、铁合金、铜冶炼、纺织、化纤等行业。新兴产业：不少地区采用多种刺激政策推动投资，产能快速扩张，部分新兴产业，如碳纤维、风电、多晶硅、锂电池、光伏等，先后出现产能过剩。财政金融风险约束上升地方债务及集中偿还的风险。银行资产质量方面的风险实体经济复苏乏力的风险。财政收入增速明显放缓：2013年9月，9月全国财政收入同比增13.4%，其中：中央财政收入：4232亿元，同比增长15.5%，增幅继续回升，扣除特殊因素后中央财政收入同比增长约8%。地方财政收入：(本级)5130亿元，同比增长11.7%。1~9月，全国财政收入98389亿元，同比增长8.6%，比上年同期回落2.3个百分点。主要是进口环节税收、国内增值税、消费税等全额或大部分属中央的税收收入累计下降或低增长。地方财政收入增长，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，带动相关地方税收增加。流动性总体宽松，但短期出现“钱紧”状况2013年9月,广义货币(M2)同比增长14.2%;新增人民币贷款7870亿元。当月新增贷款余额同比增长14.3%。1-9月,M2供应量总体保持增长趋势，1月份供应量最少，为99.21万亿元，9月末达到最高，为107.74万亿元。通货膨胀潜在风险需关注虽然前三季度CPI增幅2.5%，但9月份3.1%，虽然仍在正常范围内。但受城镇化步伐加快或将推高钢铁水泥价格、国际范围内货币宽松加大输入性通胀压力以及禽流感影响猪肉价格等因素影响，新一轮价格上涨压力明显加大。加上国内流动性增大，物价综合压力有所上升，再考虑要素价格改革因素，通货膨胀率上升的风险值得高度关注。通胀上升可能带来的宏观政策的变化。今年第四季度经济走势我国经济复苏过程中结构性矛盾依然突出，总体上实体经济疲弱，房地产市场火热，产能过剩仍存。投资、消费、出口三大需求增长仍不容乐观，短期内虽有回升趋势，但难以根本好转。国际形势纷繁复杂，主要经济体难以根本复苏，对中国经济影响较大。国内经济体制改革深入，将带来一系列重要影响。本轮房地产调控的特点及其成效本轮调控历时3年，大体经历了三个阶段：2010年4月：“国十条”出台；2011年1月：“国八条”出台；2013年2月：新“国五条”出台；本轮调控政策的特点：综合运用经济的、行政的手段，打出政策组合拳。限购政策（全国40多个主要城市），支持自住需求，遏制投机需求，强化住房的居住属性，去”金融化”；实行差别化利率政策；提高首付比例等；限价，对房价实行目标控制，建立考核问责制度；税收调节：二套房交易税、个人所得税政策大规模建设保障性住房，增加普通商品房供给，改善住房供应结构；增加居住用地供应。本轮调控的成效2010年到2011年初，调控取得一些成效，但效果不明显；2011年1月到2012年上半年，随着“国八条”出台，40多个主要城市相继实施商品房限购，组合政策效果开始显现。--多数城市投机性需求得到抑制，市场交易量增幅明显回落；--房价大幅上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩；--部分房价过高、上涨过快的城市涨幅趋降；--保障性住房供给明显增加。2011年新开工建设1000万套保障房，到2011年底，已竣工400万套。2012年下半年至今，出现反弹，交易量迅速回升的同时，房价大幅上涨，“地王”频现。新“国五条”出台后，地方实施效果不明显。2011年各月商品住宅销售均价走势资料来源:根据国家统计局公布的数据整理。2011年11月份，商品住宅销售均价每平米4803.4元，比年初回落1334元，已经接近2010年销售均价每平米4723.5元的水平。01000200030004000500060007000200911.211.411.611.811.1O住宅均价(元/平米）数据来源：国家统计局。2010年~2013年住宅新开工与销售面积累计同比增速数据来源：中国指数研究院。2012年~2013年不同城市住宅价格环比增速房地产市场波动及风险值得关注据中国指数研究院的数据，至2013年9月份，全国百城新建住宅均价自2012年6月起连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价环比上涨1.72%，同比上涨13.87%。9月份北京新建商品房价格同比上涨20.6%，环比上涨3.75%。数据来源：国家统计局。2010年~2013年房地产开发投资累计同比增速房地产市场反弹的原因分析政策效应递减规律针对经济下行和稳增长出台的宏观政策的影响（信贷宽松、存款准备金下降，利率下调、市场化）宽松的货币和信贷环境推动了市场交易的提升。（根据我们的研究在诸多住房政策工具中，金融政策效果最为明显。2011年政策显现，也是因为为耳闻目睹通胀加剧，信贷政策是比较紧的）地方政府一些政策的微调；市场预期发生变化新增货币增长快“广义货币”M2是货币供应量的重要指标之一（流通中的现金+支票存款+储蓄存款+政府债券）。M2不仅反映现实的购买力（现金+支票存款），还反映潜在的购买力（储蓄存款+政府债券）。截至2012年末，全球货币供应量余额已超过366万亿元。2011年末，中国广义货币（M2）余额85.16万亿元，同比增长13.6%；2012年末97.42万亿元；2013年9月末达107.74亿元。2013年上半年新增人民币贷款5.08万亿元，同比多增2217亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增长8.16%。不同城市住房市场呈现更明显的分化特征一线城市住房供需矛盾仍然突出，需要增加供应水平。但有些二三线城市住房存量相对已经很大，住房总体已不短缺，部分城市甚至供大于求，去库存压力不断增大。未来三、四线城市土地出让压力与住房供求之间的矛盾将逐步加大。对完善房地产调控的一些思考继续坚持房地产调控政策取向。进一步完善以自住型需求为主的需求调控政策。遏制投机需求。进一步完善限购政策，释放改善型需求。同时，进一步完善对不同购房群体的差异化信贷政策。实施中性的住房金融政策，稳定金融预期。据测算，贷款利率下调1个百分点，可在不改变首付和月供的情况下提高购房人的支付能力。建议实行住房首付和贷款利率反向调整政策，防止因利率政策调整造成购房人支付能力在短期内发生重大变化，进而造成市场需求和房价的大幅波动。实行区域差异化的住房用地供应指标。突出区域差异性，同时加大闲置土地处置力度，督促已供住房用地及时开发利用。着力解决保障房建设中的资金和土地供应问题。应努力建立稳定的住房保障财政预算制度和投入增长机制，探索多种形式的保障性住房建设融资模式，吸引社会资金参与保障房建设同时，确保保障用地的供应，使项目能够按计划落地，保证今年的保障房建设任务顺利完成。形成合理的市场预期。目前市场消费心理比较脆弱，需要政策信号的明晰导向防止舆论的过度解读和故意炒作地方微调政策应与调控政策相一致。37加快建立促进住房市场健康发展的长效机制对住房市场发展长期规划、制度改革进行顶层设计完善商品住宅和住房保障的法律体系；加快住房信息系统建设，为相关宏观经济和房地产决策提供准确的数据基础；推进房产税试点工作，在持有环节实行累进税率；财税体制改革，缓解地方政府对土地财政的依赖；促进保障性住房建设、分配、管理；规范房地产市场开发、建设、销售、物业管理等秩序；促进节能省地型以及绿色住宅的开发和建设。谢谢！