最新物业工程部工作手册

1目录序号文件名称编码页码一组织架构组织架构GC-014二部门职责GC-025-7三岗位说明书GC-038-1701工程部经理岗位说明书GC-03-018-902工程部维修班长/副班长岗位说明书GC-03-0210-1104工程部装修管理员岗位说明书GC-03-031205工程部空调维修工岗位说明书GC-03-041306工程部弱电维修员岗位说明书GC-03-051407工程部电梯维修工岗位说明书GC-03-061508工程部设备维修工岗位说明书GC-03-071609工程部综合维修工岗位说明书GC-03-0817四管理制度GC-0418-2801配电房管理制度GC-04-011802发电机房管理制度GC-04-021903水泵房管理制度GC-04-032004电梯机房管理制度GC-04-042105值班管理制度GC-04-0522-2306安全防火制度GC-04-0624-2507空调制冷设备房管理制度GC-04-0726五作业流程及规程GC-0529-8801柴油发电机维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0127-3002电梯日常维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0231-3603给排水设备设施维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0337-4004供配电设施设备维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0441-4405弱电系统维修标准作业规程QW-GC-2007-0545-5106中央空调维修保养标准作业规程QW-GC-2007-0652-5607工程部员工培训管理标准作业规程QW-GC-2007-0757-5908避雷系统保养QW-GC-2007-086009低压配电柜的保养QW-GC-2007-0961-622序号文件名称编码页码10对讲、报警系统的保养QW-GC-2007-106311风机的保养QW-GC-2007-116412干式变压器的保养QW-GC-2007-1265-6613水泵定期保养规程QW-GC-2007-1367-6814车场管理系统的保养QW-GC-2007-146915防盗监视系统的保养QW-GC-2007-1570-7116柴油发电机组保养规程QW-GC-2007-1672-7417中央空调操作标准作业规程QW-GC-2007-1775-7618消防设施管理规定QW-GC-2007-187719工程部工作标准QW-GC-2007-1978-7920上门服务标准作业规程QW-GC-2007-2080-8221供配电设备设施安全操作标准作业规程QW-GC-2007-2183-8422电梯困人救援作业文件QW-GC-2007-228523水池、水箱的清洗规程QW-GC-2007-2386-87六质量记录（附表样）GC-0688-8901电梯困人救人记录QR-GC-019002设施设备保养记录QR-GC-029103设施设备保养检查记录QR-GC-039204报废设备、器件清单QR-GC-049305动火申请表QR-GC-059406工作联系函QR-GC-069507管道通水试验记录QR-GC-079608设备（机具）报废单QR-GC-089709设备（机具）购置申请表QR-GC-099810设备（机具）外委维修申请表QR-GC-109911设备维修记录QR-GC-1110012违章施工整改通知书QR-GC-1210113儿童乐园和休闲健身设施日检表QR-GC-1310214安全整改意见QR-GC-1410315计量器具统计表QR-GC-151043序号文件名称编码页码16计量器具检查计划QR-GC-1610517安防系统故障处理登记表QR-GC-1710618定期安全检查表QR-GC-1810719发电机运行记录QR-GC-1910820机电设备统计表QR-GC-2010921配电房巡查记录QR-GC-2111022设备保养计划表QR-GC-2211123水泵房巡查记录QR-GC-2311224水池、水箱清洗记录QR-GC-2411325整改通知登记表QR-GC-2511426维修值班记录表QR-GC-2611527装修房检查日报表QR-GC-2711628房屋维修综合检查表QR-GC-2811729大修记录表QR-GC-2911830外委维修保养记录表QR-GC-3011931工程竣工验收证明QR-GC-3112032设备故障问题转呈单QR-GC-3212133培训签到表QR-GC-3312234培训记录表QR-GC-3412335设备保养、中修、大修周期QR-GC-3512436电梯维保表QR-GC-361254组织架构GC-01工程部经理维修班长/副班长维修工（电梯维修、空调维修、弱电维修、设备维修、综合维修、装修管理）5部门职责GC-02一、设备设施管理1、设备运行管理(1)负责对设施设备的运行进行巡视监控.(2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理(3)负责对设备设施机房的管理2、设备维护管理(1)负责设施设备的维护保养计划的制定(2)负责对设施设备的日常保养(3)负责对设施设备的日常维修(4)负责对设施设备突发故障的抢修二、物业接管验收与交付管理1、前期介入(1)负责对工程安装的跟进(2)负责对工程设计施工提出建议2、物业接管验收(1)负责对物业实物形态的验收(2)负责跟进工程遗留问题整改(3)负责设施、设备资料档案的接管验收3、物业交付(1)负责协助业主进行物业验收(2)负责协调工程遗留问题整改三、维修服务1、有偿维修服务(1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）(2)负责实施维修操作(3)负责对有偿服务项目的回访2、共有部分的维修6(1)负责实施维修操作(2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证3、工程遗留问题的处理(1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理(2)负责对处理结果回访的回访、验证四、内部事务管理1、安全管理(1)负责设备设施安全管理(2)负责员工作业安全管理(3)工作质量管理(4)负责服务规范的管理(5)负责服务技能的管理(6)负责维修工程质量管理(7)负责员工劳动纪律的管理2、培训管理(1)负责本部门培训计划的制定(2)负责入职员工的培训(3)负责组织专业基础知识的培训3、成本控制(1)负责提出控制本部门成本的具体方案(2)负责执行成本控制方案4、业绩考核(1)负责对本部门员工进行业绩评定(2)负责提出考评建议5、档案资料管理(1)负责工程档案资料的分类保管(2)负责本部门质量记录的保管五、装修管理1、负责装修方案的审理(1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理7(2)负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理(3)负责向业主提出合理的建议2、装修过程的管理(1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制(2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制8GC-03岗位说明书工程部经理岗位说明书GC-03-01岗位名称工程部经理岗位编号GC001所属部门分公司直属上级分公司副总职责：一、设备设施管理：1、负责设备运行管理2、负责设备维护管理；3、负责设施设备的维护保养计划的审定4、负责外委设备的维护维修的跟进二、物业接管验收与交付管理：1、负责物管前期介入对工程安装的跟进管理2、负责对工程设计施工提出建议3、负责小区物业的接管验收管理4、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）5、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进6、协同客户中心共同完成物业交付验收工作三、维修服务：1、负责对有偿维修服务的管理2、负责对公共部分的维修管理3、负责对维修效果、工程质量的回访、验证4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理四、装修管理：1、负责装修方案审定工作的监督管理2、负责装修过程的管理3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理五、内部事务管理：1、负责本部门培训计划的制定2、负责工程档案资料的分类保管3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管任职要求：1、55岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区部门管理工作经验。2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。能熟练使用电脑及相关办公软件。3、优秀者条件可以适当放宽9权限：一、负责本部门员工工作业绩的考核。二、对部门员工的招、解聘有建议权。三、负责本部门成本指标的控制。四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权五、经公司副总授权，负责分公司全面工作颁布日期二0一一年八月三十日10工程部班长岗位说明书GC-03-02岗位名称维修班长/副班长岗位编号GC002所属部门分公司直属上级工程部经理职责：一、负责制定维护保养实施计划二、负责各项维修任务的实施管理三、负责对维修效果、工程质量的回访、验证四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施十一、负责班组安全作业管理十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行十三、完成上级交办的其它工作十四、维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务十五、维修副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理十六、负责前期介入的工程方案计划十七、负责前期介入的工程实施管理十八、负责前期介入工程交接、验收实施管理十九、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访二十、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理二十一、负责二次装修方案的把关、审核二十二、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理二十三、负责二次装修验收抽查、核实二十四、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核任职要求：1、具有中专以上文化，2、熟悉小区各项设备的运行、保养。3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。11权限：一、有权对本班的员工进行考核二、有权安排本班员工的日常工作三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权五、对本班员工任免有建议权颁布日期二0一一年八月三十日12工程部装修管理员岗位说明书GC-03-03岗位名称装修管理员岗位编号GC003所属部门分公司直属上级工程部班长职责：一、负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作二、负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范三、负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止四、负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案五、认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施六、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度七、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量八、负责完成上级领导交办的其它工作九、负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报任职要求：1、具有高中以上文化，有两年以上工作经验。2、具有一定的服务和沟通意识。3、了解土建、水、电、等装修相关知识权限：一、负责小区业主二次装修的监管工作；二、有权对一般违规装修行为作出处理；三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通；颁布日期二0一一年八月三十日13工程部空调维修工岗位说明书GC-03-04岗位名称空调维修工岗位编号GC004所属部门分公司直属上级工程部班长职责：一、负责小区、大厦空调系统的运行、维护管理；二、负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内；三、负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作；四、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗；五、负责处理空调运行中发生的异常情况；六、认真作好空调运行、维护、检修及另部件消耗记录；七、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保空调系统高效、节能安全运行；八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度；九、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量；十、负责完成上级领导交办的其它工作；任职要求：1、具有高中以上文化。2、熟悉空调系统的运行、维修。3、具有良好的