2011重庆中原地产秋季咨询发布会――市场走势及预判

2011年11月2011市场走势分析及后市发展预测2011年11月第一部分2011年全国及重庆市场表现2011年前8月全国房地产市场表现房地产投资增速仍处于33.2%的高位，保障房拉动的作用估计自2季度开始显现。1—8月销售面积、销售额累计同比增速达13.6%和25.9%价格同比涨幅10.9%，预计四季度起价格下调压力将真正显现。三四线房地产销售、开发投资占比大幅增长截止2011年8月，三四线城市在全国的开发投资额的占比持续增长，是投资增速维持高位的重要贡献因素。销售方面，二线城市前8月表现更为出色。大力推进的保障房建设填补商品房投资空缺各地公布2011年前9月开工数据显示，全国平均开工率已达98%，北京等15省（自治区、直辖市）开工率已超过100%。全国1000万套的开工目标完成在即，中央政策对于保障房政策的重心由强调规模向加强建设和管理方面转移。2011年主要城市市场表现0500010000150002000025000300000501001502002503003502009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.09北京新增供应销售面积成交均价020004000600080001000012000140001600018000200000501001502002503003502009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.09上海新增供应销售面积成交均价0200040006000800010000120001400016000180000204060801001201401601802002009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.09广州新增供应销售面积成交均价0500010000150002000025000300000204060801001202009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.102009.112009.122010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.112010.122011.012011.022011.032011.042011.052011.062011.072011.082011.09深圳新增供应销售面积成交均价2011年重庆房地产市场表现020004000600080001000012000140001600018000050100150200250300350批准预售量成交量均价2011年前三季度，重庆主城区商品房批售量1488万㎡，销售面积1007万㎡，其中，批售量同比持平，销售量则下滑36%。供需压力明显，市场库存增大。主城区三季度均价6801元/㎡，环比二季度下滑6%。2010-2011.9主城区商品房供需对比及价格走势02011年重庆房地产市场表现2011年第三季度主城区商品房成交量305万㎡，环比下降17%，市场观望气氛持续恶化。2011年前三季度成交商品房平均单套面积维持在88—90㎡区间，自2008年以来处于最低位，表明信贷政策，特别是个贷、首付比例提高对于改善型需求影响最为明显2845333641010000200003000040000500006000070000800000100200300400500600700800成交面积成交套数99.1190.6889.9896.8188.7889.3490.6682.0084.0086.0088.0090.0092.0094.0096.0098.00100.00单套面积第二部分市场影响因素分析第一部分2011年全国房地产走势分析一、行业景气处于下降周期阶段行业景气尚处于下降阶段初期行业快速发展的动力减弱：宽松的信贷环境不再需求占比较大的投资投机资金被挤出房价上涨预期放缓土地成本刚性上升，低风险盈利机会不再长远来看上升动力存在，但保障房将部分分流：城市化和人口迁徙收入和财富增长保障房建成将满足部分新增需求对比2008-2009年行业调整，目前房地产行业尚处于下降阶段初期第一部分2011年全国房地产走势分析二、调控效果显现，执行重于加码限购政策中短期放松可能很小限购政策下一线城市销售低迷银行杠杆率下降直接影响房贷购买杠杆杠杆不足、可负担比率上升使得支付能力下降、购房意愿减弱收入负担比创出新高显著遏制需求第一部分2011年全国房地产走势分析三、资金全面收紧，小企业生存压力凸显货币数量调控进一步收紧空间有限银行贷款将对商品房开发形成结构性歧视民间信贷规模受控和利率提升进一步提高开发商融资成本资金来源增速放缓，贷款类增速急剧萎缩第一部分2011年全国房地产走势分析四、博弈地方政策放松年内难以收效土地出让金已经形成地方财政的重要支撑土地成交分化，三四线城市受冲击较小政策放松年内暂难体现第一部分2011年全国房地产走势分析五、主动降价是累积库存的必然结果引发开发商主动降价的原因各地库存情况分化，降价动力不一重庆：存量增大，市场转为买方市场指标200620072008200920102011.1-9商品房预售面积（万㎡）170321921976182320761488商品房成交面积（万㎡）133422291267243721991007市场存量（万㎡）36933210414273047851041785020040060080010001200200620072008200920102011.1-9市场存量重庆：存量增大，市场转为买方市场0500100015002000250030003500400045005000200701200702200703200704200705200706200707200708200709200710200711200712200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811200812成交均价第三部分市场走势预判全国市场走势预判由于过去年度开工量较大，二三线城市库存上升速度快于一线城市；一线城市中北京和深圳房价下降可能性大于上海和广州。随着供应量的充分释放和降价打折现象的增多，四季度价格松动将更为明显。品牌开发商促销效果好于小开发商。需求结构和供应结构的不匹配，开发商冬眠策略等因素导致调整是个相对较长和曲折的过程。目前楼市尚处于调整第二阶段的中前期，见底为时尚早。预测风险：中央政府层面再度放松行业调控和货币政策，引发新一轮泡沫。重庆市场走势预判市场新增供应会受到工程进度主动或被动的放缓的影响不会出现明显增长，市场存量继续放大的可能性不大。价格四季度进入实质性下调，但不会出现大幅度下降。市场刚需客户仍为主导，在迫于库存压力下，价格进入实质性下降通道，以价换量成为开发商清理库存的主要选择，成交量在价格下调、刚需客户的逐步释放等多重因素的影响下有所改善。后市建议：“调价”“销售渠道多元化”双管齐下1、政策调控常态化，短期不会有所改观，购房者观望情绪浓厚，市场库存的增大使得市场已逐渐转变为买方市场，开发商应适当调整开发策略，如价格调整、产品结构调整等。2、在房地产宏观调控持续及高库存背景下，地产市场逐渐从卖方市场转为买方市场，手中有购房资格的准购房者们无疑是开发商趋之若鹜争取的对象，销售渠道的多元化会成为有力的销售支持。3、目前影响重庆市场去化速度的主要因素为信贷政策，开发企业可提供更多灵活性的付款方式来缓解购房者的购房压力。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!