XX物业公司工程管理手册

1工程管理手册XX物业服务有限公司2目录设备管理规程………………………………………………………………2房屋本体、室外公共设施的维修养护周期及质量标准…………………10供电系统规程………………………………………………………………11供配电系统巡视维护规定…………………………………………………14供水系统操作规程…………………………………………………………16供水系统巡视维护规定……………………………………………………18排水系统操作规程…………………………………………………………21排水系统巡视维护规定……………………………………………………22空调系统巡视维护规定……………………………………………………23电梯系统操作规程…………………………………………………………25电梯系统巡视维护规定……………………………………………………27电梯管理作业指导书………………………………………………………29消防报警系统操作规程……………………………………………………30消防报警系统巡视维护规定………………………………………………32气体消防系统操作规程……………………………………………………35气体消防系统巡视维护规定………………………………………………38监控系统操作规程…………………………………………………………39监控系统巡视维护规定……………………………………………………42停车场管理系统操作规程…………………………………………………44停车场管理系统巡视维护规定……………………………………………45楼宇自控系统操作规程……………………………………………………46接地电阻测试操作规程……………………………………………………57避雷系统巡视维护规定……………………………………………………59计量设备检定操作规程……………………………………………………50维修服务标准………………………………………………………………51物业前期介入检查规定……………………………………………………553工程部执行企业标准状况的考核办法……………………………………61设备管理规程1．目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2．适用范围管理处管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3．定义3．1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3．2一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3．3二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3．4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。3．5大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。3．6设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3．7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3．8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。4．设备分类4根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。5．设备管理模式采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5．1对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。5．2对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5．3对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。6．0职责6．1物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。6．2管理处工程主管负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。6．3管理处工程部负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。7．0设备前期管理7．1前期介入设备选型、安装要求等由物业公司有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。7．2设备的接管验收7.2.1设备的接管验收由物业公司组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由物业公司对发展商办理（验收单接收人处签字盖设备管理部公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由物业公司组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单报物业公司复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、物业公司各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。7.2.2当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与开发商办理水、电用户更名、过户手续，5最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向开发商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交物业公司审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，物业公司负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。7．3设备的编号设备编号由以下四部分组成：第一部分表示设备的类别：用数字０１－９９表示；第二部分表示单位的名称：用字母P表示；第三部分表示单位设备序号：用数字１．２．３......表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示；例：03－P－1－(Ⅰ)电梯开元上城1号梯Ⅰ级管理设备7．4设备的建帐7.4.1管理处工程部负责给所管物业的全部设备编号，并用EXCEL编制《机电设备统计表》，录入电脑。7.4.2管理处对所管理的所有设施设备都应建帐。7．5设备质量缺陷整改新入伙的管理处，机电设备接管后，由物业公司委托专业公司或该管理处对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到保利物业公司标准后，由物业公司和该管理处验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。7．6设备标识管理7.6.1设备标牌未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按《机电设备统计表》填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。7.6.2设备的颜色设备一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。7.6.3设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。7.6.4设备标识牌由物业公司统一设计。8．0设备使用管理8．1物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。8．2管理处维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。8．3管理处工程主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。8．4重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经公司批准。9．0设备维修保养管理9．1计划69.1.1维修保养计划A．供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的计划汇总，于每年12月下旬报物业公司审批，审批后的设备保养计划物业公司、管理处、专业公司各保留一份。B．设备中修、大修、更新改造计划由专业公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。9.1.2检定计划A．电梯检定计划由外包专业公司制定。B．计量器具检定计划由管理处工程部制定。9．2实施9.2.1管理处工程部及供方维修人员须按国家标准、规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修、保养可采用供方手册的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修、保养工作并采用本手册表格做记录。9.2.2发现设备故障（不属于工程部负责维修范围内的故障维修），工程部应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处一书面说明，承诺修复时间。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《设备外委维修申请表》，报管理处审批走审批程序。关键设备发生故障，造成大厦/小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。首先应电话通知管理处，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。9.2.3设备中修、大修、更新改造工程由物业公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由物业公司组织有关人员（相关管理处技术人员、物业公司或聘请的专家）进行工程施工监督。9．3检查9.3.1维修保养检查A．工程部人员日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题用《设备故障转呈单》提交专业公司解决。设备（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备）“日常维护保养、一级保养、二级保养”计划执行情况由管理处工程部主管检查，按同类设备的30％比例进行抽样，并填写保养检查记录。B．设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，由管理处工程主管检定，所有