上海杭州万科高端项目考察报告

沪杭豪宅梦幻之旅——上海、杭州万科高端项目考察分享2011-09考察动线上海万科兰乔圣菲--------------上海万科红郡上海万科翡翠别墅---杭州良渚文化村杭州万科公望---邮编350009摩登上海文化杭州上海万科兰乔圣菲—项目概况位置：闵行区金丰国际社区（四大国际居住区之一）产品类别：独栋别墅建筑风格：美式、南加州风格社区规模：294户开发状态：一期2004年入住，三期2008年入住会所配置：双会所物业管理：万科物业物业费：7.80元/平米·月上海万科兰乔圣菲—景观入口外景墙：特色景墙、多彩花卉种植凸显项目风格入口内：看到的不是房子，而是茂密的树木植被——大富隐于市的神秘感十足，气场十足——简单的材料也可营造十足品质感上海万科兰乔圣菲—景观宅前景观：小径、以及至少六重绿化1：草坪2、低矮花卉3、低矮灌木4、高灌木5、低矮乔木6、高大乔木——6重绿化景观，丰富的景观层次123456上海万科兰乔圣菲—景观沿路树木底部做法：上海万科兰乔圣菲—景观中央水景：柔性亲水驳岸，尽可能体现自然生态设计感，让人体验城市中难得的自然生态景观上海万科兰乔圣菲—建筑丰富的建筑立面、浓郁的异国风情上海万科兰乔圣菲—建筑丰富的建筑立面、浓郁的异国风情上海万科兰乔圣菲—建筑檐口开裂问题频繁，是后期维修重点收口锈迹严重影响立面效果上海万科兰乔圣菲—道路石材铺装：入住6年，石材局部裂缝情况较普遍路牙子：水泥质感较差、但做工很到位上海万科兰乔圣菲—部品信报箱、垃圾桶、·宠物粪便提取箱上海万科兰乔圣菲—部品井盖系列：全部铸铁材质，上下水、雨水功能清晰标注，项目logo体现专属品质上海万科兰乔圣菲—部品标示、指示系列：人性化、各种提示齐备、品质也不错上海万科兰乔圣菲—部品标示、指示系列：人性化、各种提示齐备、品质也不错上海万科兰乔圣菲—会所会所配置：健身房、游泳池、咖啡厅、小书吧服务对象：免费为业主提供服务经营情况：年亏损150多万元——销售阶段，将会所免费为业主使用作为卖点，可能有其市场竞争压力的缘故。但也为后期常年的亏损埋下了伏笔。上海万科兰乔圣菲—物业管理安全岗亭：布局提前策划，增强客户安全感清扫收集一体配置，业主班车长期运营考察动线上海万科兰乔圣菲--------------上海万科红郡上海万科翡翠别墅---杭州良渚文化村杭州万科公望---邮编350009上海万科红郡—项目概况位置：闵行区金丰国际社区（四大国际居住区之一）产品类别：联排、叠拼别墅建筑风格：英式都铎风格社区规模：占地6万平米，总建筑面积5万平米开发状态：2007年12月竣工会所配置：代建会所（产权不归万科所有）物业管理：万科物业物业费：4.1元/平米·月上海万科首个精装别墅项目上海万科红郡—外围安防设施带有标示的安防设施，给人很强的安全感上海万科红郡—建筑立面局部存在差异步行梯，安装了地灯，很人性上海万科红郡—建筑屋面防水，同样做法，差异在于工艺落水管直接下一层，不在露台散排，更合理上海万科红郡—花架问题业主小孩很可能增加类似篮球框的装置，必须做好稳固措施上海万科红郡—部品空调室外机做法，这个围栏更漂亮角落硬化处理，并增加绿植上海万科红郡—景观增加绿篱，内部私密、外部自然美观转角处围墙，压顶石可以增加花器，更漂亮上海万科红郡—道路铺装雨水篦子，铁艺并带有项目logo，质感很好文化砖铺装质感好，但确实容易出现开裂上海万科红郡—排水问题车库入口坡度比我们小，但是依然有雨水倒灌问题。8月花费1000多万重新做了排水系统，问题才得以缓解业主家地下室抽湿机：地下反潮看来比较普遍上海万科红郡—标示系统我们可以提前在示范区做好，以增加生活场景感受上海万科红郡—会所会所为代建部分，前期有合作公司经营，免费为业主使用；前期经营依然是长期亏损，主要依靠商业租金和地产补贴维持考察动线上海万科兰乔圣菲--------------上海万科红郡上海万科翡翠别墅---杭州良渚文化村杭州万科公望---邮编350009上海万科翡翠别墅—项目概况位置：闵行江桃路556弄（非传统高端居住区）产品类别：独栋别墅建筑风格：意大利风格社区规模：占地18万平米，总建筑面积6万平米开发状态：一二期已交付，四期在建。会所配置：--物业管理：上海尊怡物业管理有限公司物业费：7.8元/平米·月定制式精装别墅项目上海万科翡翠别墅—项目规划翡翠别墅结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律而成。兵营式布局也可以用“皇家九宫格布局和宫廷礼序”来讲，这就是水平；人车分流、组团式地下停车，局部实现自然采光上海万科翡翠别墅—卖场展示做工考究，类似珠宝展台上海万科翡翠别墅—卖场包装围挡，以假乱真，尽可能给客户以实体全景感受，而不是生硬的广告画面上海万科翡翠别墅—主题样板间描摹目标客户特征，按其习惯和喜欢或向往的生活方式来打造各个功能空间——这样更能打动客户上海万科翡翠别墅—车库精装上海万科翡翠别墅—主题精装庭院按室内的精装标准，精装庭院，事半功倍！上海万科翡翠别墅—主题精装庭院如此植被，已经不能用层次来形容，饱和度？原来“小草”也可以如此排列上海万科翡翠别墅—主题精装庭院如此情景装置可能会打动每位家庭成员也许这个将来就可能变为现实上海万科翡翠别墅—物业服务中心这里是“第二示范区”——成交客户的口碑管理和后期服务体验依然重要考察动线上海万科兰乔圣菲--------------上海万科红郡上海万科翡翠别墅---杭州良渚文化村杭州万科公望---邮编350009摩登上海文化杭州良渚文化村—项目概况位置：杭州西北部产品类别：别墅、住宅、公寓、商业、酒店建筑风格：各种欧式风格开发规模：占地1万亩，其中原生态山林5000亩，建设面积5000亩，总建筑面积340万平米，其中住宅230万、公建50万、旅游服务70万一个梦想居住的地方良渚文化村依傍良渚文化遗址和绿地水网的生态环境，距离杭州市中心16公里，离良渚遗址保护区两公里。既靠近著名的文化遗址，又有距杭州周边郊区的丘陵、绿地、水网、森林等生态环境。天目山余脉和东苕溪、京杭大运河贯穿其中。沪杭、杭宁高速、104国道、宣杭铁路经过该地。良渚文化村延续了良渚5000年居住文明，它实践了田园城市、功能复合、村落复兴等规划理念，构建了一个集旅游、居住、创业、教育多重功能为一体的自组织、内循环、自我平衡并不断生长的城市综合有机体。良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销生活配套--温馨惬意的食堂，自己经营良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销生活配套—食街，招商合作经营良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销生活配套—玉鸟菜场，招商，地缘热泵、污水臭气处理良渚文化村—配套精神配套—教堂，日式天主教堂良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销精神配套—村民公约，给人以和谐、井然有序的生活氛围良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销文化配套—良渚文化博物馆良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销精神配套—村民公约，给人以和谐、井然有序的生活氛围良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销会所—五星级标准良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销会所—五星级标准良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销其他配套良渚君澜度假酒店玉鸟流苏劝学里(教育)|玉鸟幼儿园|茶语公园|美丽洲公园|白鹭湾公园|白鹭公园|悠园|良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销便民设施—自行车、送货上门、游览车良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销景观—美不胜收的山水画卷！良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销景观—如此意境的回家路，享受！让人感叹的工程品质良渚文化村—酣畅淋漓的体验式营销良渚文化村—堂前样板间别墅产品也考究收储空间，要想得比客户还周到——这就是别墅精装让客户接受的理由！良渚文化村—堂前样板间堂前样板间我们的露台精装应该是这样的！考察动线上海万科兰乔圣菲--------------上海万科红郡上海万科翡翠别墅---杭州良渚文化村杭州万科公望---邮编350009摩登上海文化杭州公望—项目概况位置：杭州黄公望国家森林公园南麓（非传统别墅区）,距离西湖景区约20余公里，距离富阳市中心约7公里。占地面积:623000平方米建筑面积:244000平方米开工时间:2008-10-01竣工时间:2013-12-01容积率：0.27户数：405户物业费5.50元/平方米·月会所：双会所精工别墅、叹为观止！公望—样板间精工解析别墅产品也考究收储空间，要想得比客户还周到——这就是别墅精装让客户接受的理由！公望—样板间精工解析尺度考究精确到毫米公望—样板间精工解析这个假盖，合上之后如同正面石材8.6cm最合适，多一分则高、少一分低公望—样板间精工解析衣柜内加灯，衬衫细微的差异也能分辨这个尺度由客户意见改了几次公望—样板间精工解析3层主卧设置小冰箱这个化妆台是内藏式的公望—样板间精工解析下沉庭院入口设置宠物淋浴公望—样板间精工解析信报箱外边投递，内侧提取公望—精准营销精准挖掘地缘客户：细分富阳地区主导产业，主导产业分解重点企业。在充分了解重点客户特征情况下，主动一对一外拓。成效很好，当地造纸业130多家，70%客户已成交。地缘客户挖掘殆尽情况下，进一步延伸挖掘杭州及周边经济重镇客户，如此之下，就要面对杭州传统高端别墅区竞争，性价处于劣势情况下，出台了四期精工产品，也就有了上述打击力十足的精工细节