006-外部资源整合过程

上海万科外部资源整合过程介绍123外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的实施外部资源整合过程的识别4目录外部资源整合过程绩效的实现6外部资源整合过程的要求外部资源整合过程的改进5外部资源整合过程的识别1外部资源整合过程：是一个通过整合房地产行业价值链上下游的合作伙伴资源，充分发挥合作伙伴专业能力，为客户提供卓越的住宅产品和服务，提高运营效率，实现合作共赢的价值创造过程。21外部资源整合过程的识别目录外部资源整合过程的要求3外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的实施4外部资源整合过程绩效的实现6外部资源整合过程的改进5外部资源整合过程的要求2绿色住宅规模效率客户为公司战略发展提供资源支持实现规模效益对外部资源整合的要求公司战略提高工作效率外部资源整合过程的要求2主要要求测量指标测量方法责任部门外部资源开发与培养本年度培养的战略伙伴数量新引进采购、设计的战略合作伙伴总数采购部设计部新开发PC资源数量新增预制构件厂和PC总包的数量采购部推进集中采购与战略合作集中采购产品/服务协议的数量区域、公司集中采购产品/服务的数量采购部设计总包比例年度新签合约实行设计总包合同面积占合同总面积的比例设计部提高项目管理效率人均项目管理面积总管理面积/工程口人数公司全体实现合作共赢合作伙伴满意度第三方调查采购部设计部312外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的实施外部资源整合过程的识别4目录外部资源整合过程的改进5外部资源整合过程的要求外部资源整合过程绩效的实现6外部资源整合过程的设计3根据资源需求制定年度资源规划多种采购方式有利于优秀资源的筛选确定优秀资源/执行合同绩效评估、改进与发展外部资源年度规划合同签订合同执行外部资源评估外部资源改进外部资源激励外部资源分级体系采购寻源战略采购招投标竞争性谈判直接委托零星采购412外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的实施外部资源整合过程的识别3目录外部资源整合过程的要求外部资源整合过程的改进5外部资源整合过程绩效的实现6外部资源整合过程的实施4外部资源规划不够系统以前：进行资源开发三年规划/08年度规划现在：外部资源规划外部资源整合过程的实施4现有资源能力分析外部资源规划资源需求分析三年资源规划/08年度规划引入新资源，培养现有资源外部资源整合过程的实施408年PC总包资源规划过程序号资源规划考虑因素内容108年PC总包需求分析08年新开工面积60万平米，项目数量5个207年总包能力分析上海二建、上海五建：实力雄厚，目前万科业务量尚未饱和。上海家树、通州建总：配合意识强，高大深方面技术相对不足，尚无PC施工经验。308年PC总包资源规划新里程北：上海二建；城花新园：上海五建；四季花城：上海二建（上海家树）；地杰：上海二建（通州建总）；旗忠：招投标。序号总承包单位建筑面积比例1二建779,99128%2家树580,48521%3五建403,74914%4通州292,00010%5中建八局253,0009%6湖南六建164,0006%7招标341,00012%总计2,814,225100%序号监理单位建筑面积比例1建设监理10,83,21637%2天佑监理619,58021%3建科监理210,4297%4招标901,00034%总计2,814,225100%序号装修单位装修面积比例1通州建总204,83527%2市装饰178,06624%3一建装饰79,25110%4上海二建77,18410%5上海五建51,0977%6上海家树34,4295%7招标130,00017%总计754,862100%外部资源整合过程的实施408年工程系统合作资源规划外部资源整合过程的实施4为优秀资源的引进提供制度保障优秀外部资源引入机制2.入围资源通过认证或合作中评估合格；1.对市场排名前十的供应商进行调研；确定资源准入门槛：其他保证措施：增加引进手段——竞争性谈判采购方式。外部资源整合过程的实施4建立与合作伙伴的沟通、培养机制外部资源合作、培养、提高外部资源整合过程的实施4建立与合作伙伴的沟通、培养机制外部资源合作、培养、提高2007年度合作伙伴沟通大会总包施工人员PC培训外部资源整合过程的实施42.致合作伙伴的公开信主要内容：欢迎合作伙伴监督万科员工的职业行为，倡导合法、正当、互惠互利的商业原则。1.合同包括《廉洁合作协议》条款：甲方人员不得接受乙方的宴请，不得接受任何形式的实物、现金或礼券，如果发现乙方人员任何形式的行贿行为，均应及时采取措施予以制止，并及时通报乙方单位主管人员。体现了“阳光照亮下的体制”的企业文化。营造公平合作氛围外部资源整合过程的实施4上海万科总承建商监理万科物业销售代理企划公司设计总包分包商材料供应商其他造价咨询设备供应商景观设计PC结构设计工程监理PC顾问室内设计建筑设计广告公司文案策划市场调研信息咨询保洁公司维修公司保安公司通过建立外部资源“副中心”外部资源合作、培养、提高外部资源整合过程的实施4推进集中采购序号区域集中采购清单1土建总承包2A类铝合金门窗3B/C级粉末喷涂钢制进户门4外墙内保温5塑料室外垃圾桶6金属室外垃圾桶7管道纯净水8PVC覆膜户内门9实木贴皮户内门10燃气热水器11安防智能化12C级分体空调13AB级分体空调14A级中央空调序号公司集中采购清单1地板辐射采暖系统（干式）2PC构件采购协议3B级精装修单位4别墅安防智能化2家5桩基、室内空气、沉降观测检测6装修房材料检测7不锈钢信报箱8室外儿童游乐设施1家9地质勘察10同层排水系统11S/A级进户门12外墙面砖分级采购13金属栏杆分级采购14运动场地及设施1家15别墅类绿化单位16公寓类绿化单位外部资源合作、培养、提高外部资源整合过程的实施4序号项目名称标段面积PC总包单位1四季花城2期4区标一段73,800上海二建四季花城2期4区标二段25,000上海家树2地杰C街坊标一段118,000上海二建地杰C街坊标二段32,000通州建总3新里程北标一段63,000上海二建新里程北标一段13,000中建八局培养总包PC施工能力，实现合作共赢通过08年度的PC资源规划，发现现有PC总包资源储备不足。公司从现有资源出发，以上海二建为排头兵，采用以老带新的方式，培养更多总包单位的PC施工能力。外部资源合作、培养、提高外部资源整合过程的实施4培养PC构件厂提高产能，实现合作共赢通过08年度的PC资源规划，发现现有PC构件厂资源储备不足。公司与现有合作伙伴充分沟通，培养引导现有构件厂扩大产能，实现合作共赢。外部资源合作、培养、提高预测08年PC构件方量需求：9.85万吨构件公司在增加磁悬浮制梁厂后，其年产能由3万吨扩大到5万吨；住总厂在下沙厂基础上增加了四个加工基地：嘉定、宝山、祝桥、解放岛，年产能将由2万吨扩大到5万吨。外部资源整合过程的实施4A－housing网站PDC平台只关注全过程中的招投标环节关注外部资源整合的全过程先进的管理工具：PDC平台外部资源整合过程的实施4确定采购方式•竞争性谈判•直接委托历史交易查询供方认证流程订单流程验收流程供方动态评估财务对帐供方绩效考核采购方式采购订单收货/工程检验供应链价值分析发票付款制定采购规划制定采购方案产品目录采购•总包工程•分包工程•材料设备•监理确定采购模式•战略合作•集中采购•分散采购采购方案升级后的电子平台——PDC，贯穿了资源整合全过程。外部资源规划采购执行供方协作•投标•询报价•接受订单•发货•接受检验•自动更新产品目录供方门户原有的A-housing网站功能只是整个采购流程中的几个环节•邀请招标合同管理提高效率、信息共享外部资源整合过程的实施4供应商管理采购管理•供应商认证•供应商动态评估，包括过程评估和后评估•供应商绩效改进•供应商评估年度总结•供应商分级管理•制定年度战略合作和集中采购规划•制定项目采购策划•制定针对产品/服务的采购方案•供应商入围资格审批•多种采购模式网上操作•多种采购方式网上操作•评标/定标•框架协议/合同的生成•基于框架协议生成项目采购合同•订货通知网上操作•发货通知网上操作•收货/验收记录订单管理统计分析图4.5-23PDC采购管理平台功能采购全过程在PDC平台上操作，查询信息更加便捷，实现真正意义上的信息共享。先进的管理工具：PDC平台外部资源整合过程的实施4通过PDC平台，加强了与合作伙伴的协作。先进的管理工具：PDC平台外部资源整合过程的实施与改进4外部资源整合过程的实施4通过PDC平台进行供应商评估以前：仅仅在履约完成后进行评估，信息反馈不够及时现在：全过程的动态评估，信息实时反馈；重点关注绩效改进，确定供应商发展策略。先进的管理工具：PDC平台512外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的改进外部资源整合过程的识别3目录外部资源整合过程的要求外部资源整合过程的实施4外部资源整合过程绩效的实现6外部资源整合过程的改进5对合作伙伴满意度关注不够以前：委托第三方机构进行“万科合作伙伴关系调查”现在：提高合作伙伴满意度通过调查：了解合作伙伴的诉求；反映我们工作中存在的问题，以改进我们的工作,为发展合作伙伴共赢关系提供依据。外部资源整合过程的改进5存在问题应对举措结果最低价中标的指导原则根据供应商认证情况/评估情况，考虑“优质优价”已在实际招标中实施没有考虑合作方的风险和困难在合同中确定调价机制调价机制已经纳入合同条款费用结算周期长合同条款中增加《工程结算操作指引》，提高工程结算效率结算周期由6个月缩短为：甲供材料2个月、甲分包4个月工程管理计划性有待加强提前完成合同交底；召开工地周例会已经执行供方关系调查后的行动提高合作伙伴满意度外部资源整合过程的改进5提高合作伙伴基层员工的满意度合同中明确约定：•不得拖欠农民工工资；•改善工人劳动和生活环境。•强调工地现场的环保，做到文明施工。倡导“农民工关怀”，保障工人的权益，提高工人的积极性，实现合作共赢。612外部资源整合过程的设计外部资源整合过程的实施外部资源整合过程的识别3目录外部资源整合过程绩效的实现4外部资源整合过程的要求外部资源整合过程的改进5外部资源整合过程绩效的实现6主要战略合作资源资源类型合作单位总承包单位上海二建、上海家树、上海五建、通州建总监理单位上海天佑精装修通州建总铝合金门窗上海欣畅、常州苏南、德高绿化祥符、金山设计单位上海天华、中森、原构销售代理公司新联康、易居建立合作资源库外部资源整合过程绩效的实现6分类主要资源名称目前合作情况设计顾问大成建设株式会社新里程21#，新里程北等项目PC设计顾问香港茂盛顾问工程师有限公司城花新园、旗忠、产品研发PC设计顾问香港黄郑顾问工程师有限公司20#楼、中林项目、城花新园、宝山四季花城上海兴邦建筑技术有限公司协助设计院完成新里程北区的PC深化图施工顾问香港立基（永业)工程有限公司中林项目预制构件的生产、安装和改进等技术咨询香港协兴建筑有限公司沟通协商构件生产上海住总工程材料有限公司新里程21＃，中林、地杰上海建筑构件制品有限公司三厂新里程20＃、四季花城PC、城花新园其它顾问香港理工大学沟通协商科瑞工程顾问公司华漕213#项目工程管理；上海万科分户验收顾问同济大学为万科提供设计优化项目和结构分析PC合作资源建立合作资源库外部资源整合过程绩效的实现6战略总包单位合作金额（亿元）建立合作资源库合作共赢4.9710.2821.4705101520252005年2006年2007年(亿元)＋106.8％＋108.9％外部资源整合过程绩效的实现6战略监理单位合作金额（万元）建立合作资源库合作共赢83.3273.11509.70400800120016002005年2006年2007年(万元)＋227.8％＋452.8％外部资源整合过程绩效的实现6战略绿化单位合作金额（万元）建立合作资源库合作共赢810.41255.12569.90500100015002000250030002005年2006年2007年(万元)＋54.9％＋104.8％外部资源整合过程绩效的实现6营销战略合作单位新联康销售面积