世联-开发流程及经济测算(精)

开发流程及经济评价顾问课程讲义：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.01.08本报告是严格保密的。2本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济评价及其在决策中的作用课程分两节，预计时间3个小时；课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。本报告是严格保密的。3我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？本报告是严格保密的。4课题一：开发决策和流程环节本报告是严格保密的。5房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！本报告是严格保密的。6土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种）什么情况之下用什么方式？招标将会增多目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等本报告是严格保密的。7土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）本报告是严格保密的。8地块分析市场态势售价预测开发模式利润预期初步地价地价变量变量分析变量分析最高竞拍价最可能地价最乐观地价竞争对手分析企业发展战略起竞价格过程加价策略加价场外公关传统价格模型合理价格模型土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业如何在招牌挂中为自己谋利？设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎；改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建；带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案；人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给钱）。本报告是严格保密的。9土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门本报告是严格保密的。10土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理项目决策案例——资金如何运作？城市背景：山东省某地级城市，2004.1地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层挂牌：起挂1.36亿，原地安置（约2.4亿）开发商账面资金：4000万银行信用额度20000万，通过另一正在建设项目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）土地获取价格：1.46亿；抵押给上述银行再贷款8000万提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套，近两个亿；银行：快速放按揭，作为条件；施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材（开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；成本：1400元/平方米；启动资金：商品房建设+回迁建设资金平衡：快速的现金流满足平衡vs本报告是严格保密的。11土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用，导致项目资金流出现问题；关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？本报告是严格保密的。12土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月讨论：常见的问题有哪些？进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接质量问题：评价体系和评价经验的缺失本报告是严格保密的。13土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各专业公司的合作与分工如何？规划单位与施工图：初步设计、施工图把控规划单位与景观：完善、技术交底施工图与景观：隐蔽管线工程设计最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。本报告是严格保密的。14土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科开工许可证预售许可证放线管理本报告是严格保密的。15土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识：工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：2年到两年半施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收本报告是严格保密的。16土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识2：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准施工取费等级：在施工定额的基础上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本场地条件：是否平整、是否山地抗震等级：6级、7级、8级节能要求：是否满足节能规范景观环境造价关于施工的相关问题探讨，大家在工作中都会遇到什么问题？本报告是严格保密的。17项目推进慢在各环节的主要原因最主要的时间耽误在项目开工前期：决策上的时间反复；规划设计上的时间耽误；各专业单位的衔接不够紧密；规划报建的时间耽误；亦可能遇到不常见的因素如：地基问题导致的隐蔽工程施工进度缓慢资金短缺导致的工程施工进度缓慢天气原因（雨季做基础、冬天施工等导致）工地事故和违章行为导致的临时停工和工地整改本报告是严格保密的。18如何加快项目进度（以某多层项目为例）土地获取定位决策1—2个月产品设计6—8个月项目报建+1个月施工建设8—10个月推广销售物业管理多层项目从获取土地至开始销售需要的时间在1年左右；高层项目需要的时间在1年半至两年；（顺驰最快半年开始销售）本报告是严格保密的。19课题二：经济评价的应用本报告是严格保密的。20我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：评价哪些指标？评价用在什么地方？如何进行评价？本报告是严格保密的。21项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标：利润（净利润和税后利润）利润率（成本利润率、自有资金回报率）财务净现值投入评价指标：投资峰值资金缺口评价体系：现金流分析负债（资金来源）分析不确定性分析项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。本报告是严格保密的。22项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析不确定性分析模拟开发进程财务评价本报告是严格保密的。23物业配比模拟的两种方法经验值法确定容积率，根据经验安排物业配比缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态配比反算法通过容积率和产品配比反算优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较有把握；缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高本报告是严格保密的。24房地产开发成本构成开发成本土地出让费用土地拆迁和安置前期工程费建安工程费室外工程费公共配套设施费不可预见费用开发期间税费（包含税收和规费）开发费用管理费用销售费用财务费用本报告是严格保密的。25现金流量分析现金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上总计现金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一阶段销售收入054542233760000077918……………………………………………………现金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程费168901587015870004863……………………………………………………净现金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加净现金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220资本化率8%财务净现值-626543424663305147611815540133643232484累加财务净现值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142内部收益率49%123%动态投资回收期1.78财务净现值（FNPV)：反映计算期内的获利能力内部收益率(FIRR)：反映项目成本和效益相抵后的报酬率动态投资回收期(Pt)：投资返本年限，反映抗风险能力本报告是严格保密的。26不确定性分析盈亏平衡分析又称保本点分析，分为：价格保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析敏感性分析又称灵敏度分析反映单种不确定因素对项目效益的影响一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性本报告是严格保密的。27我们将结合具体案例来讲解经济评价在决策中的运用——案例1协助决策物业形态——案例2协助决策资金计划——案例3协助决策容积率——本报告是严格保密的。28经济评价的基本原则客观合理价值对等对于容积率、成本、价格等基本假设的取值要做到客观和合理品质不对等的商品，不在同一价值体系下比较本报告是严格保密的。29经济评价的常见误区追求精确地说明问题：实际上，就是在施工图设计阶段后