个人住房二手楼贷款操作流程（征求意见稿）

个人二手住房贷款操作流程（征求意见稿）二手住房，是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通的再次交易住房。个人二手住房贷款（以下简称“二手房贷款”）是指经办行向借款人发放的用于其购买二手住房的贷款。一、贷款操作流程图提出申请→调查、评估→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保手续→发放贷款→资料归档→贷款偿还→贷后管理→清户撤押二、借款人申请借款人申请二手房贷款，必须具有完全民事行为能力和偿还能力。经办行要求借款人填写《中国农业银行个人住房贷款申请表》，除提供个人一手住房贷款操作流程要求的资料，还需提供：（一）所购买住房的房地产权利证原件；（二）售房人身份证明原件；（三）购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁或借款人同意租户续租的证明；（四）经办行要求提供的其他资料。上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，经办行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”，并留存复印件。三、调查、评估经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，并安排客户部门进行贷前调查。以所购住房作为抵押物的，应对其进行价格评估，二手房价格应由交易双方之外的第三方独立评估，独立评估可采取房地产评估机构评估、询价机构询价或银行内部具有集中评估、审查职能的机构评估等多种方式。贷前调查的主要内容除参照个人住房一手房贷款操作流程的内容外，还应包括：（一）住房贷款年限加上所购二手房已使用年限不得超过40年，房龄使用在10年以上的，首付款均不得低于交易价格的30％；（二）所购房屋是否有租约在先，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁或借款人是否同意续租等。经初步认定或调查后认为明显不符合贷款条件的，由经办行客户部门负责人签署意见，不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；认为符合条件的，客户部门在个人住房贷款内部运作表上签署调查意见后送交贷款审查部门。四、审查、审批贷款审查部门收到客户部门提交的有关资料后进行贷款审查。审查的主要内容参照一手房贷款操作流程的相关要求。审查人员在个人住房贷款内部运作表上填写审查意见，就是否同意贷款、贷款要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，经审查部门负责人签字确认后报贷款审批人批准。贷款审批人根据调查、审查意见审批个人住房贷款业务，在个人住房贷款业务内部运作表上填写审批意见。五、贷款发放二手房贷款的发放分为两种情况：（一）借款人不需要房屋交易中介机构提供担保，直接向经办行申请贷款，操作程序为：1、申请贷款经审批同意的，经办行与借款人签订《个人购房担保借款合同》；2、经办行出具《个人住房贷款承诺书》，承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。经办行与买卖双方签订二手房购房资金监管协议的，购房资金管理按照协议执行；3、售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵押登记，并将房屋他项权利证书交由经办行收执；4、参照个人住房一手房贷款流程办理贷款保险手续；5、办理完上述手续后，经办行客户经理及时将贷款申请资料录入CMS系统，系统自动生成借款凭证编号并打印借款凭证，经客户经理、客户部门负责人和主管行长签字后，送柜员办理放款手续。柜员发放贷款并根据借款人与经办行的约定将贷款划转到售房人账户。（二）由房屋交易中介公司（或置业担保公司）提供阶段性保证担保的二手房贷款，操作程序为：1、经办行与同意为贷款提供阶段性保证担保的房屋交易中介公司（或置业担保公司，以下均简称“担保中介”）签订担保协议；2、担保中介在指定银行处开立专户，经办行在接到借款人的申请和有关资料并审核无误后，与借款人、担保中介签订《个人购房担保借款合同》，并由借款人、售房人、担保中介与经办行共同签订售房款委托划转协议；3、参照个人住房一手房贷款流程办理贷款保险手续；4、办理完上述手续后，经办行客户经理及时将贷款申请资料录入CMS系统，系统自动生成借款凭证编号并打印借款凭证，经客户经理、客户部门负责人和主管行长签字后，送柜员办理放款手续，按借款合同约定，将贷款划到担保中介在指定银行开立的专项保证金账户中予以冻结，同时客户部门通知借款人贷款已经发放，担保中介出具收款凭证；5、借款人与售房人到当地房地产管理部门办理产权过户和抵押登记手续；6、经办行收到借款人交来的房屋他项权利证书后，将售房款由担保中介专户转入售房人在指定银行开立的账户上。售房款不转入售房人账户的，须售房人亲自到经办行面签委托划款手续，或对划款委托书办理公证手续。六、资料归档参照一手房贷款操作流程有关规定办理。七、贷后管理参照一手房贷款操作流程有关规定办理。。八、清户撤押参照一手房贷款操作流程有关规定办理。