土地估价技术报告

1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称徐州****有限公司所属位于金山桥开发区1号区一宗地号为1-10-1-8的工业用地国有土地使用权抵押价格评估二、委托估价方单位名称：*********有限公司单位地址：金山桥开发区法定代表人：联系人：联系电话：三、受托估价方机构名称：徐州市**土地评估有限责任公司机构地址：资质证书号：法人代表：联系人：联系电话：四、估价目的本次评估的目的是为徐州****有限公司办理国有出让土地使用权抵押手续提供客观、公正的价格依据。2五、估价依据1、法律、法规和政策文件1.1《中华人民共和国土地管理法》1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》1.3《中华人民共和国担保法》1.4原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994]国土[法]字第153号）1.5原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》1.6国家土地管理局关于印发《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》的通知（[1996]国土[籍]字第130号）1.7江苏省人民政府关于贯彻实施《土地管理法》有关问题的通知(苏政发[1999]8号)1.8《江苏省土地管理条例》（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）1.9国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（2001年2月13日国土资发[2001]44号，）1.10国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（2001年8月21日国土资发[2001]255号）1.11国土资源部办公厅《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（2001年5月29日国土资厅发[2001]42号）1.12《中华人民共和国城市规划法》（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）1.13《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）1.14国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意3见》（1999年11月25日，国土资源部，国土资发[1999]433号）1.15江苏省国土资源厅《转发国土资源部〈关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知〉的通知》（2001年7月24日苏国土资发[2001]63号）1.16江苏省国土管理局、江苏省物价局《关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知》（1997年10月6日，苏国土籍[1997]126号、苏价房[1997]420号）1.17江苏省国土资源厅《关于公布执行协议出让最低价的通知》1.18江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件2、技术规程2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）3、其它3.1委托方提供的有关资料3.1.1待估宗地国有土地使用证复印件3.1.2委托方提供的基本情况资料3.2受托估价方掌握的有关资料3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.2.2估价对象所在地城市规划资料3.2.3估价对象所在地城市基础设施基本情况资料3.2.4估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料3.2.5估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料43.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料六、估价基准日二○○三年三月一日七、估价日期二○○三年三月十二日至二○○三年三月十九日八、地价定义1、地价内涵本报告所评估的地价是指待估宗地在估价期日2003年3月1日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件下，用途为工业用地，使用年限为43年的国有土地使用权权利与预期收益的购买价格。2、土地实际开发程度待估宗地的实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”，宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。3、土地估价时的设定条件本次估价设定待估宗地的开发程度为在评估期日2003年3月1日宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。5九、估价结果本次评估的徐州*****有限公司所属位于金山桥开发区1号区一宗地号为1-10-1-8的工业用地，在评估期日2003年3月1日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件下，登记用途为工业用地，现状用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，使用年限为43年的国有土地使用权单位面积地价为297.50元/m2，大写人民币贰佰玖拾柒元伍角每平方米，合19.83万元/亩。土地登记面积3331.9m2，总地价人民币991240.25元，大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰肆拾元贰角伍分。估价结果详见表1：6表1土地估价结果一览表估价机构：估价技术报告编号：估价期日：估价期日的土地使用权性质：估价期目的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限（年）面积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（万元）备注徐州****有限公司1金山桥开发区1号区工业用地徐土国用（96）字第00901号金山桥开发区1号区工业工业0.416宗地外“六通”宗地内“五通一平”宗地外“六通”宗地内“五通一平”433331.9297.5099.12合计1宗3331.9297.5099.12一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无2、基础设施条件：周围通路状况：较优供电状况：优供水状况：较优排水状况：优供暖状况：一般电讯条件：优供气状况：无地面平整状况：土地平整3、规划限制条件：4、影响土地价格的其他限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年期、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生大变化、城市规划变化等都将影响土地价格。二、其他需要说明的事项：本次评估的目的是为徐州****有限公司国有出让土地使用权抵押手续提供客观、公正的价格依据。本报告不能用于转让、出租和其他经济活动。本评估报告自提交之日起半年内有效，受托估价方对报告有解释权。7十、需要特殊说明的事项1、估价的假设条件1.1本报告设定的土地开发条件是指在估价期日2003年3月1日，待估宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及待估宗地红线内达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”的开发条件。1.2本报告评估的国有土地使用权价格是指自估价期日2003年3月1日起，未来43年待估宗地国有土地使用权权利和预期收益的购买价格。1.3委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。1.4待估宗地作为工业用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。1.5任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。1.6委托方提供待估宗地有关材料属实。1.7在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、本报告使用的限制条件2.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。2.2本报告自估价期日起六个月内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。2.3报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应调整。2.4本报告中引用的土地面积是指编号为徐土国用（96）字第00901号土地使用证所载的面积3331.9m2，本次评估的面积为3331.9m2。2.5待估宗地规划用途为商业用地，设定待估宗地的规划用途为本次评估的用途。2.6本报告结果仅作为企业办理抵押贷款手续的依据，不作其它使用。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受委托方不承担任何法律责任。82.7本报告的最终估价结果须由徐州市国土资源管理局审核备案后才有效。2.8本报告由徐州市**土地评估有限责任公司负责解释。3、资料来源3.1徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的《徐州市区基准地价更新与地价指数编制成果报告》最终成果及相关图件。3.2徐州市国土资源局提供的有关待估宗地土地登记资料。3.3土地估价师收集的有关待估宗地区域因素、个别因素等方面的资料。4、估价中特殊处理与未考虑因素。关于土地使用年期的设定：国有划拨土地使用权按设定用途最高出让年期设定土地使用年期，国有出让土地使用权按剩余使用年限设定土地使用年期。5、地价货币单位：人民币元。十一、土地估价师签字土地估价师(签字)———————土地估价师证书号：94100139土地估价师(签字)———————土地估价师证书号：93100104十二、土地估价机构（章）估价机构负责人签字：二○○三年三月十八日9第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述徐州****有限公司位于金山桥开发区1号区，由日本TOKKYOKIKI株式会社与徐州******投资兴建。95年1月获得政府机关的批准成立，96年4月正式开业。公司主要制造、销售具有90年代国际领先水平的日本TOKKYOKIKI株式会社目前正在批量生产的各类建筑减震器、高精密仪器减震器等。1、土地登记状况1.1历史沿革：徐州****有限公司于1996年以出让方式取得待估宗地的国有出让土地土地使用权。1.2位置：金山桥开发区***区。1.3用途：土地登记用途为工业用地，现状为工业用地。本次评估设定用途为工业用地。1.4四至：东至****；西为*****；南至*****；北为******。1.5土地登记的证书号：徐土国用（96）字第********号1.6地号1-10-1-81.7图号：96.60-21.651.8面积：土地面积为3331.9m2，本次评估的土地面积为3331.9m2。1.9土地级别：徐州市区六级地。2、土地权利状况2.1土地所有权：待估宗地所有权属国家所有。2.2土地使用权：徐州****有限公司于1996年以出让方式取得待估宗地国有土地使用权50年。本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余的使用年限43年。102.3土地他项权利：待估宗地在估价期日2003年3月1日未进行抵押，且未设定他项权利。3、建筑物和地上附属物状况待估宗地内现有1-2层建筑物3幢，2幢为全框架结构标准工业厂房，一幢为自用办公用房，总建筑面积1385.74m2，建筑容积率0.416。二、地价影响因素分析1、一般因素1.1地理位置徐州市位于江苏省西北部，东经116ο22'-118ο40'，北纬33ο43'-34ο58'之间，苏、鲁、豫、皖四省交界处，东西长约210公里，南北宽约140公里。土地总面积11258平方公里。全市2001年人口为801万人，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。东襟东海，西带中原，南屏江淮，北扼齐鲁，京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过，贯穿徐州南北