标准房地产估价报告

房地产估价报告项目名称：委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：估价报告编号：万达房估字[2007]第0756号1目录致委托方函.....................................................2估价师声明.....................................................3估价的假设和限制条件.............................................4房地产估价结果报告.........................................5一、委托方.......................................................5二、估价方.......................................................5三、估价对象....................................................5四、估价目的.....................................................6五、估价时点....................................................6六、价值定义.....................................................6七、估价依据.....................................................6八、估价原则....................................................7九、估价方法....................................................7十、估价结果....................................................7十一、估价作业日期..............................................7十二、估价报告应用的有效期.....................................7十三、估价人员..................................................8房地产估价技术报告.........................错误!未定义书签。一、个别因素分析................................................9二、区域因素分析................................................9三、市场背景分析................................................9四、最高最佳使用分析..........................................11五、估价方法选用...............................................12六、估价测算过程...............................................12七、估价结果确定...............................................16附件2致委托方函外婆家餐饮：受贵酒店的委托，我公司于2007年11月22日至12月22日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为200m2好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写:伍拾陆万玖仟零陆拾元整杭州万达房地产评估有限公司法定代表人：二○○七年一二月二二日3估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2007年11月22日至12月22日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名资格证书号建房估证字[2005]035号4估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2007]第0435号。8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。5杭州市下沙好再来酒家房地产估价结果报告一、委托方单位名称：外婆家餐饮单位住址：杭州文三路167号联系电话：[phone]二、估价方机构名称：杭州万达房地产评估有限公司单位住址：杭州市文二路号8号法定代表人：李焕联系电话：[phone]三、估价对象㈠物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于二○○○年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为200m2。⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。2.委估对象利用现状委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。3.周围环境估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。6㈡权益状况委估对象位于杭州市下沙高教园区西区，《房屋所有权证》证号为杭房权证字第1234号，权属下沙煤气公司所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。四、估价目的为购买该房产提供价格参考依据。五、估价时点2007年12月1日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用7年，尚可使用43年；委估宗地法定使用年限为50年(从2000年11月到2007年11月)，即委估宗地剩余使用年限为43年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限43年计的市场价格。七、估价依据（一）行为依据《委托评估函》。（二）法律法规依据1.《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。3.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。4.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)。5.地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据7《房地产权证》杭房权证字第7894号．（四）其他依据(1)《评估约定书》(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则㈠合法原则。㈡公平原则。㈢最高最佳使用原则。㈣替代原则。㈤需求与供应原则㈥估价时点原则。㈦协调原则㈧综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为陆拾柒万肆仟元整十一、估价作业日期2007年11月22日至12月22日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2007年12月22日至2008年12月22日。8十三、估价人员估价师签名资格证书号建房估证字[2005]035号杭州万达房地产评估有限公司二○○七年一二月二二日9杭州市下沙好再来酒家房地产技术估价报告一、个别因素分析㈠物质实体状况1.建筑物状况⑴委估建筑物于二○○○年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为200m2。⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。2.委估对象利用现状委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往2号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：商服繁华度：估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到200m，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。交通便捷度：估价对象距B1公交车站约200米，附近有校一线、381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时14公里至18公里，BRT(快速公交)能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时5000人，而地铁一条线的运量在3万-4万人左右。周边布局状况：估价对象周边有育英学院、浙江理工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社10会发展状况、房地产市场等。⑴地理位置下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区——杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区——浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，1996年5月划入江干区，1999年8月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副”中“下沙副