目标成本控制对象划分指引V3

碧桂园集团明源成本管理系统目标成本控制对象划分指引(版本01最后更新：2011-3-15)PS：请大家关键对二级项目（也就是目标成本最小归集对象）的划分进行讨论，给出合理意见。原则：宜粗不宜细原则可操作性强业务部门易接受方便成本控制等目录一、目标.................................................................................................................................................2二、成本控制项目.................................................................................................................................21.名词解释.........................................................................................................................................31.1〖一级项目〗.....................................................................................................................31.2〖二级项目〗.....................................................................................................................31.3〖待开发项目〗.................................................................................................................31.4〖占地面积〗.....................................................................................................................31.5〖建筑面积〗.....................................................................................................................41.6〖可售面积〗.....................................................................................................................42.划分原则.........................................................................................................................................53.命名标准.........................................................................................................................................54.注意事项.........................................................................................................................................62/6一、目标通过本指引指导目标成本的归集、控制对象，借此实现信息化的成本管理。本指引划分应用对象为2011年后预售（在售，不含将于11年6月底竣工备案部分）的苑区与产品；即是要根据此指引，对上述范围确定目标成本控制对象单位后，通过明源成本ERP系统归集目标成本及进行动态成本管控。本指引与分摊规则，由集团财务资金部负责解释说明。二、成本控制项目“项目”是成本管理的对象单位，每一个需要进行独立成本控制的对象就是明源系统中一个“二级项目”。如下图示：必须保证成本管理最重要的基础数据相关“面积”数据的准确、可靠：一级项目二级项目3/61.名词解释1.1〖一级项目〗是指在明源成本系统的一级控制对象，一个“一级项目”对应一个项目，比如“大朗碧桂园”对应东莞大朗项目，“惠东碧桂园”对应惠东项目。如下图示：1.2〖二级项目〗是指明源系统中“一级项目”下面的子项目，原则上在“一级项目”下面根据公司批准的《宏观计划表》中的苑区分类来设立子项目，“二级项目”是一个需要进行独立成本控制的对象。具体见上面第一个图示。1.3〖待开发项目〗是指已拿地（或未拿地已规划），还没施工的地块，“待开发项目”也属于“二级项目”，是等待施工/开工的“二级项目”，一般是还没确定施工单位与具体产品类型的项目分区。1.4〖占地面积〗是二级项目对应的具体占地面积。含住宅基地用地面积、住宅花园用地面积（控制线外）、住宅花园用地面积（控制线内）、小公建（非自有物业）基底用地面积、道路用地面积、公共绿化用地面积、室外车位用地面积。其中，不归属于任何一个二级项目，而是归属于整个一级项目的公共绿地、人工湖、主干道等公共用地面一级项目4/6积需分摊至各不同二级项目，分摊标准为二级项目的占地面积。即本二级项目的总占地面积=本二级项目“总用地”面积+公共绿地、人工湖、主干道等“总用地”面积*本二级项目总建筑面积/整个一级项目总建筑面积。（具体请参考房管部出具的《XX项目开发数据简表》）举例：对应项目具体的开发数据简表例子说明：1.5〖建筑面积〗是二级项目对应的具体建筑面积。一般分非住宅建筑面积、住宅建筑面积、车位建筑面积、公建建筑面积等。录在成本系统上的建筑面积为二级项目的总建筑面积（含上述所有类型的建筑面积）。具体见房管部出具的《XX项目开发数据简表》举例：对应项目具体的开发数据简表例子说明：1.6〖可售面积〗含住宅可售建筑面积，及与住宅连为一体的可售商铺面积、独立商铺可售建筑面积、以及其他可以出售的产品的建筑面积。一级项目二级项目二级项目原对应的总用地此公共用地面积需分摊二级项目录进系统总用地=原对应面积+分摊面积5/6具体见房管部出具的《XX项目开发数据简表》举例：对应项目具体的开发数据简表例子说明见上述图示：2.划分原则“项目”分两级，一级项目的划分按项目来划分；比如说大朗项目、无锡项目、凤凰城项目、豪园项目等；如果在一个公司法人主体内，存在明显不同项目，宏观计划也是单独签发的，比如增城碧桂园含豪园、凤凰城、荔城等项目，宁乡碧桂园含宁乡、关山等项目，此时，一级项目还是按项目（地块）命名；二级项目根据宏观计划苑区命名与划分；如豪园为一级项目，其下面二级项目根据宏观计划的苑区划分如下：豪园一期、豪园二期等，上述二级项目都是并列的。“二级项目”一般设置到所在期/区/地块，即是按照同个项目不同苑区、期间、地块等的不同来设置。原则规定在该一级项目具备公司批准的《宏观计划》结果后设置。在同个二级项目中，含不同产品的话，在成本控制中不做为二级独立项目产品单独核算，待一定期间在系统上或者线下集中二次拆分核算解决。具体例子详见下图所述：大朗经批准后的《宏观计划》表——3.命名标准“一级项目”命名规则为：城市名+项目名。如：“东莞大朗”“二级项目”命名规则为：苑区/期。如：“东莞大朗ABC区”、“东莞大朗DEF区”，“东莞大朗”代表东莞一个一级项目，“ABC”、“DEF”代表东莞大朗2个二级项目，二级项目中可以包二级项目划分大原则，成本控制的大对象成本核算对象（项目构成），待二次拆分细化6/6含多种产品，也可以只包含一种产品。（如见上述图示）二级项目命名中，原则上尽量简化名称，尽量宏观规划表等的一致或靠近。4.注意事项1、系统项目概况中，“项目描述”栏中，优先填列各种二级项目重点、特殊的备注说明情况，比如对应施工栋号、成本核算构成、立项差异等。见下图：2、在系统上，成本管控、分摊涉及到的具体项目分区划分、楼栋号、面积数据简表、分区图（CAD图）等，可以通过双击一级项目“东莞大朗”，单击“相关文档”，上传相关资料上去，方便查找与参考。