商业广场全套物业运作方案

【商业广场全套物业运作方案】投资广场业主公约为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。二、执行业主委员会的决议、决定。三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。十一、在本物业范围内，不得有下列行为：（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；（10）随意停放车辆；（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。投资广场层业主（物业使用人）签字、盖章：日期：投资广场写字楼装修管理规定一、总则1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。二、一般规定1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。①未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。②扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。③对楼层上、下楼板大面积打孔。④将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。⑤损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。⑥改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。⑦在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。⑧改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：①对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。②搭建建筑物、构筑物。③拆改供冷、供暖管道和设施。④拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。⑤室内墙壁装饰、改色。⑥在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。⑦楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。①装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。②改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。③对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。④对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。⑤装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。三、开工申报与监督1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。四、其他规定1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。五、承担责任（违约责任）1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。①擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。②将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。③擅自超过设计标准增加楼面荷载的。④损坏房屋原有节能设施的。⑤对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。六、说明：1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。签收人：投资广场层租户（单位盖章）日期：工程部工具分配、领用及保管方案一、电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管。2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。二、空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。三、水暖工具全部由水暖工负责使用保管。四、机修工具全部由机修工负责保管。五、通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。六、工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。七、上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。八、离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。★相关链接：《工程部工具采购清单1》-电气工具类《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类《工程部工具采购清单3》-机修工具类《工程部工具采购清单4》-通用工具类工程部人员结构方案一、岗位结构工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用“岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求