2014年重庆主城区房地产市场总结

2014重庆房地产市场总结报告目录contents•政策篇•经济篇•市场篇•业态篇•企业篇•后市篇政策篇1全国政策环境3月5月6月-9月10月①支持“刚需”人群购房置业；②提高投资性需求的购房成本，让房地产市场更多体现居住属性。①商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。①截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5城仍在执行限购。①二套房“认贷不认房”②房贷还清，首付三成；③首套房贷，首三成，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。11月①一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%②一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，存款利率浮动区间的上限为1.2倍。随着经济环境恶化，楼市刺激政策步步加强，以期经济平稳运行。930新政解读一：“两条腿走路”思路不变，政府依旧大力支持安置房、公租房。解读二：给所有购房者留足了信贷优惠空间（首付30%、贷款利率下限0.7倍），其决定权放到银行手中，限购限贷全释放，脱离行政调控。解读三：按揭贷款打包证券化推向市场，打开房地产市场资金供应口子。解读四：房地产开发企业资金支持，全面救市，维持楼市即有现状很重要。一、加大对保障性安居工程建设的金融支持二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求三、增强金融机构个人住房贷款投放能力四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求即是救市，也是改革：一方面释放楼市需求，一方面打开资金接口，依旧坚持市场化改革思路不变。行政调控淡出，主动权交给市场，调控效果还需从长远来考虑。降息调整时间调整内容2012年7月5日一年期存贷款基准利率下调0.31个百分点2012年6月7日一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点2011年7月6日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2011年4月5日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2011年2月8日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2010年12月25日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2010年10月19日一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点2008年12月22日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点2008年11月26日一年期存贷款基准利率下调1.08个百分点2008年10月30日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点2008年10月9日一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点2008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.35（二）整存整取定期存款三个月2.35半年2.55一年2.75二年3.35三年4.00二、各项贷款一年以内（含一年）5.60一至五年（含五年）6.00五年以上6.15三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.75五年以上4.2511月21日，中国人民银行：“自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。”商贷举例：贷款60万20年，等额本息，基准利率降息前，月供=4491.12元降息后，月供=4350.67元每月减少：140.45元全年减少：1685.4元贷款60万20年，等额本金，基准利率降息前，首期月供=5775元，每月递减13.64元降息后，首期月供=5575元，每月递减12.81元公积金贷款举例：贷款60万20年，等额本息，基准利率降息前，月供=3795.9元降息后，月供=3715.41元每月减少：80.49元全年减少：965.88元贷款60万20年，等额本金，基准利率降息前，首期月供=4750元，每月递减9.38元降息后，首期月供=4625元，每月递减8.85元不对称降息，楼市强心剂，心理影响大于实际影响。信贷利率现状基准利率上浮5%-10%基准利率基准利率95折10月21日，家庭首套房可以执行基准利率，审核严格。针对事业单位和500强企业员工可以做基准利率。可做基准利率但必须付贷款金额1%的手续费，及规定额度的住房2年定期存款（年息0.5%）两类人群a.新毕业大学生：年龄在26（含）以内（专）本科生、29岁（内）研究生，首次购房，无房贷；b.农民工：拥有我市农村户口，首次购房，无房贷银行贷款年度任务完成，不对称降息影响银行利润，信贷支撑政策依旧未落地。不动产登记制度反腐新利器制度执行前夕，房产抛售狂潮房价下跌投资渠道改变。海外购房？资金外流？政府出台的各种调控政策终于要奏效。因为通过各种离婚、结婚方式逃避“限购”的人将几乎无处遁形。登记制度及房产税将是财税公开的第一大步。为全面征收房产税铺路。这将是地方政府新财源。房产税会导致租房价格上涨。2014.12不动产统一登记试点启动2014.11国土资源部成立不动产登记中心2014.10不动产登记簿册征求意见重点城市近半启动不动产登记2014.08《不动产登记暂行条例》公开征求意见2014.05全国省级不动产统一登记工作已全面铺开2013.122014年研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台2013.11李克强：不动产登记由一个部门承担。2007“不动产统一登记制度”写入《物权法》，但未规定统一登记的范围、机构和办法。2014.12《不动产登记条例》近期出台北京等27省份已启动登记工作不动产登记实施影响2014.12李克强签署第656《中华人民共和国国务院令》，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行全国政策环境胡温政府“十八大”“三中全会”“两会”习李体制政府换届“国务院常务会议”新国五条深化改革分类调控•政权交替•差别化信贷，支持刚需•加快保障住房工程•二手房20%个税•……•财税改革（房产税、遗产税等）•经济改革（市场经济）•……•托底盖帽•增加中小普通住房土地供应•加快保障性住房工程保障低端：加快保障房建设，加快棚户区改造维护中端：增加普通住房供应，抑制房价暴涨约束高端：反腐、《不动产登记条例》落地、房产税、二手房20%所得税“习李政府”着力经济改革，追求楼市稳健，弱化政府干扰，而通过《不动产登记条例》落地，进而推进房产税布局，同时结合税收改革，稀释房地产利益，从而达到稳定房价，满足合理住房需求。核心目标反腐倡廉限购令、限贷令退出稳经济加速《不动产登记条例》工作经济篇22014年宏观经济走势15987818493721631426581031404534090340151347310451947056884541990810.1%11.3%12.7%14.2%9.6%9.2%10.5%9.3%7.7%7.7%7.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%0100000200000300000400000500000600000GDP总值（亿元）国内生产总值增长率(%)2004年—2014年GDP同比增速1.2013年在复杂的国际经济发展背景下，习李政府上台，坚持调整经济结构、促进改革的路线，中国经济低位企稳；2014年受国外外疲软经济影响以及国内房地产行情不景气影响，国内经济下行压力较大。2.2014年前三季度经济增速7.4%，距离全年7.5%目标有一定压力。2014年宏观经济走势4.94.95.45.35.56.46.56.26.15.54.24.14.53.23.63.432.21.821.91.722.523.22.12.42.12.72.72.63.13.232.52.522.41.82.52.32.321.61.61.42011年1月2011年4月2011年7月2011年10月2012年1月2012年4月2012年7月2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年10月2014年1月2014年4月2014年7月2014年10月2011-2014年CPI同比增速单位：%6.67.27.36.86.87.17.57.36.552.71.70.70-0.3-0.7-1.4-2.1-2.9-3.5-3.6-2.8-2.2-1.9-1.6-1.6-1.9-2.6-2.9-2.7-2.3-1.6-1.3-1.5-1.4-1.4-1.6-2-2.3-2-1.4-1.1-0.9-1.2-1.8-2.2-2.72011年1月2011年4月2011年7月2011年10月2012年1月2012年4月2012年7月2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年10月2014年1月2014年4月2014年7月2014年10月2011-2014年PPI同比增速单位：%1.PPI（生产者物价指数）价格传导，关联CPI水平。2.从目前来看，PPI持续两年保持负增长，CPI持续两年也保持在CPI红线（3%)以下，2014年进入CPI进入1%通胀紧缩预警红线区域内，通胀紧缩渠道打开，投资和消费的有效需求不足导致目前经济形势严峻。2014年宏观经济走势1524913769135881364914697145651440814705158651654616129177401644715650156031671516585163151665918227189341847720334017641176001888618827185131888620653214912101223060019801197012125021166207762113423042239672347519.911.617.417.116.917.717.21717.717.217.318.116.415.214.113.813.713.113.214.2514.5514.915.22012.612.812.8913.3113.2113.3713.3113.3213.7213.6012.2411.912.5112.412.2211.911.5711.5211.7205101520250500010000150002000025000300002011012011022011032011042011052011062011072011082011092011102011112011122012022012032012042012052012062012072012082012092012102012112012122013022013032013042013052013062013072013082013092013102013112013122014022014032014042014052014062014072014082014092014102014112011-2014年全国社零消费走势当月值（亿元）当月同比增长率（%）1.2013年初政府加大“反腐倡廉”力度，抑制消费支出，到2014年11月社零总额同比增幅情况来看，其增幅持续回落，市场消费动力不足。2.2014年，消费仍然是国民经济发展的短板。2014年宏观经济走势10999813732417282822459925168431148537469544629445106824%25%26%30%12%24%20%19%16%21%22%21%19%20%20%20%20%20%0%10%20%30%40%0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000002006200720082009201020112012201320142006-2014年全国固定资产投资固定资产投资（亿元）固定资产投资增速房地产投资占固定资产投资比例（%）19423252893120336242482596179771804860138660122%30%23%16%33%28%16%20%1