历史街区改造开发模式及策略

中华巴洛克项目开发模式研究参考性案例20多个杭州清河坊杭州西湖天地上海新天地上海田子坊黄山屯溪老街北京798重庆瓷器口阳朔西街南锣鼓巷前门大街商业改造上海七宝街昆明老街南京1912针对性案例6个上海田子坊南京1912新加坡克拉码头上海新天地成都宽窄巷子上海太平桥改造………………案例研究类别规模界定项目属性功能使命成功代表项目小规模3万平以下文化特色商业街特色文化打造商业核心竞争力，区域商业中心南京1912田子坊中等规模3-10万平历史文化特色商业街区城市客厅、旅游名片、文化传承，新商业中心区上海新天地克拉码头大规模10万平以上历史文化特色大规模综合商业区城市更新升级、新商业模式引领、城市名片宽窄巷子瑞安太平桥改造案例选取按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类历史文化特色商业街开发模式研究●南京1912、田子坊●昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街南京1912位置：位于南京市长江路与太平路交汇处；规模：有17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平洋”4个街心广场组成，总面积3万多平方米；安名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年；定位：“城市客厅”，力图称为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、旅游消费的“高尚休闲商业区”。案例借鉴1建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。功能组成：南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地；１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌案例借鉴1以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅；经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。南京1912案例借鉴1餐饮42%休闲12%酒吧19%公建11%其他16%餐饮休闲酒吧公建其他体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力南京1912案例借鉴1街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活动，带动街区人流超过200万。南京1912案例借鉴1南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史风采的并能引领时尚的“城市客厅”。南京1912案例借鉴1城市影响：成为娱乐休闲业的重要增长商业影响：南京1912开创了全新的商业运营管理模式人文影响：引领了南京人时尚休闲理念引领时尚潮流：成为南京最具时尚的新品发布集中地、成为名人活动名牌产品展示荟萃地、成为影视剧组拍摄基地、成为媒体关注的焦点上海田子坊案例借鉴2基本情况————总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多个交通站点，交通极为便利上海田子坊位置：田子坊位于中国上海市泰康路210弄；交通：临近轨道交通九号线和多个交通站点，交通极为便利；规模：建筑面积2万余平方米。案例借鉴2上海新天地本案地铁站田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护改造，发展成为上海保存历史文化遗存类型最为丰富的历史街区之一。上海田子坊案例借鉴2发展至今典型的弄堂工厂，由海华制革厂（1935）、康福织造厂（1935）、永明瓶盖厂（1936年）、香粉材料公司（1936）、上海食品工业机械厂（1958）组成产业结构调整，这些工厂效益连年下滑，一些厂房闲置起来逐渐废弃，成为当地政府负担一路发文化发展公司首先进驻泰康路揭开了泰康路上海艺术街的序幕，著名画家陈逸飞、尔冬强、等艺术家和一些工艺品商店先后入驻泰康路，渐渐吹起了艺术之风90年代1998年上世纪50年代已入驻艺术品、工艺品商店40余家，工作室、设计室20余家，引进了10个国家的艺术人群，中西方文化在此交融，被称为‘上海的苏荷’历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文化价值，确定其所承载的历史文化内涵，从而确定保护和更新的内容。上海田子坊案例借鉴2保护上海近代社区发展的脉络推动泰康路新型现代里坊社区的形象塑造促进视觉创意产业的良性发展推动上海文化产业群的形成创造开放的社区型休闲空间完善上海都市休闲消费体系清晰地理念按‘以保为主、适量更新’的原则，对规划对基地内建筑按照风貌等级分类保留历史建筑：保留历史建筑不得整体拆除，应当予以维修和再利用。一般建筑：按照建筑风貌细分为甲一般建筑等、乙等一般建筑两类应当拆除建筑：可利用其空地新建公共设施，以弥补基地内公共设施不足的现状。合理的实施成功产业植入————形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。上海田子坊定位：形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的特色产业；建筑风格：典型上世纪弄堂风格；发展历史：原是上世纪50年代典型的弄堂工厂；90年代由于产业结构的调整，这些工厂效益逐年下滑，厂房闲置多年；2000年5月，在市经委和卢湾区政府的支持下，田子坊进行了改造；开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18个国家和地区的70余家企业。案例借鉴2业态分布———以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少量餐饮，目前入住商户达到100余户,其中餐饮占到40%，其余除几座公共建筑外，全部是零售业态。上海田子坊入驻商户：约100余户；知名商户：陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、王劼音画室等；业态：以怀旧民俗艺术品、艺术画室、民俗服饰为主，同时伴有特色餐饮。租金水平：租金均价在3.5元/天·平方米案例借鉴2餐饮零售/工作室公建体验感塑造——注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连忘返上海田子坊案例借鉴2规划建筑业态景观经营一次性开发，控制体量在3万平以内，以保证质量降低风险建筑外观以保护更新修缮还原历史建筑为主，内部实现功能置换或者创新。复合业态，以餐饮休闲为主，零售类业态或者和旅游结合或者与文化产业结合，随着项目的成熟，占比逐渐增加。做足文化标签，精细化景观设计，个性店招、文化小品，绿化、装饰物等，到处体现情趣感、文化感、风情感。以租为主，统一经营，租金及运营收益为项目的主要盈利途径资源深入挖掘历史文化资源，通过人文资源的放大或新文化产业的植入，形成项目的独特气质，打造商业发展所需的资源平台；小规模历史文化特色商业街KPI历史文化特色商业街区开发模式研究●新加坡克拉码头、上海新天地广场●新加坡克拉码头开发模式案例概述：克拉码头（ClarkeQuay）是位于新加坡河与河谷路（RiverValleyRd.）一角的旅游胜地，以新加坡第二位总督的名字命名。项目占地：2.3万平米发展商：嘉德臵地开业时间：2006/12/27（历经3年翻修）新加坡克拉码头总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。以喷泉广场为中心分成A~E5个区域，喷泉广场作为中心节点，配合5个主要入口，易于聚集人气和疏散人流。A、D、E区域为新加坡或国际知名的品牌餐馆、咖啡屋，拥有优美的水景视角，B、C区域以夜店、酒吧和纪念品商店为主，道路在夜间会出现露天摊位经营。克拉码头ABCDE喷泉广场入口开发模式案例功能模块业态组合店铺数量占比餐饮餐厅1958%餐吧BAR15咖啡店4休闲娱乐夜店1222%娱乐店2零售零售店711%花车服务办公69%新加坡克拉码头开发模式案例业态配置：以餐饮、休闲娱乐为主，零售占比较少，涵盖办公服务形成复合功能克拉码头形成了以餐饮和休闲娱乐为主，辅以零售和服务的业态格局。这样的格局促使项目成功跻身观光旅游“城市休憩区”。新加坡克拉码头开发模式案例项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉，坐落大量码头历史建筑，水景为最优势资源。很早之前，新加坡河是货物驳船停靠的理想位置，于是河两岸修建了大量仓库。随着历史变，排屋仓库渐渐弃用，克拉码头逐渐变成跳蚤市场等传统商贸聚集地。可见，水景、传统商脉河和历史建筑构成了克拉码头改造之初拥有的资源。其中河岸水景无疑是最优势资源。水景旧时代历史建筑传统商贸区新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。克拉码头克拉码头取地新加坡河河道弯曲处，尽可能临水而建，很好的依托河道水景作为强势景观资源。从图中可见，克拉码头只有一侧临水，不完全亲水，故项目依照临河距离进行圈层布局，亲水的A、D、E区域主要为餐饮及休闲场所，不亲水的B、C区域以购物及娱乐为主，最大化的利用水景营造休闲安逸的氛围。ABCDE开发模式案例新加坡克拉码头开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。为进一步彻底突破临水不亲水的局限，开发商请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改造，其主要措施包括：具备景观效果的休憩空间打造——结合东南亚地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状景观“顶棚”，“顶棚”延伸至河内约1.5米，成为亲水餐饮、休憩的主要空间，由于其独具特色的造型，本身也成为区域的一大看点利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让克拉码头越夜越美丽开发模式案例新加坡克拉码头开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关联作用，整合新加坡河岸主要景点，形成价值连锁放大效应。开发模式案例克拉码头新加坡克拉码头开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进国际知名休闲餐饮娱乐项目，以点带面营造克拉码头度假氛围开发模式案例新西兰极限娱乐项目意式品牌餐厅“VERVEEXPRESSO”TheClinic特色酒吧以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，引进国际品牌餐饮和休闲娱乐项目能够打造时尚、轻松、休闲的度假氛围，并显著提升项目对消费者的粘滞力，吸引中高端旅客群。克拉码头引进的餐饮娱乐项目包括：餐饮：意大利、法国、德国、日本、中国、印度等世界各地的餐饮品牌娱乐：新西兰G-MAX绷紧跳酒吧/夜店：如KandiBar、ZIRCA（际品牌演出俱乐部）新加坡克拉码头开发模式案例开发策略4：保留原有二手交易市场功能，并改造为艺术品制作展示与交易空间，丰富区域文化活力，提升区域价值品位克拉码头保留了原有跳蚤市场功能，加以规范，改造成文化商业/展示场所，贴上了文化传承发扬的标签。•古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏的展示销售市场•艺术品制作现场演绎和销售：蜡烛制作、毛纺编织、现场作画•传统艺术表演：乐器、传统戏曲•艺术成品展示销售•克拉码头还与AeonVentures公司合作，安排更多的艺术家到展销他们手工艺术品，既有本国传统艺术，也吸收国外特色艺术新加坡克拉码头开发模式案例小结充分依托水系强势资源，作为主线贯穿项目主体，并通过灯光效果进一步加强景观氛围，形成项目最显著特色。科学的业态布局（依照临河距离进行圈层布局）和配置，以餐饮休闲娱乐为主导进行启动，后期加入办公零售等复合功能，起到休闲主导的站位，吸引高端度假客流。保留原有传统建筑特色与文脉肌理，并保留原有二手交易市场，将之改造为艺术品制作展示交易场所，传承并焕发传统文化活力，提升文化底蕴。上海新天地广场概况项目位于上海市卢湾区，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。占地面积：30,000平方米商业面积：57,000平方米（官方数据）发展商：瑞安集团开业时间：2001年6月品牌：88新天地精品酒店、新天地壹号私人会所上海新天地广场项目资源梳理：石库门里弄风格建筑、海派文化、中共“一大”会址构成了项目优势资源上海新天地地处原石库门里弄街区，建