房山万科项目调研总结

2011年9月30日万科项目调研汇报王晓欣杨旭吕欢辰蓝添二、京投银泰·万科新里程一、中粮·万科长阳半岛三、万科·幸福汇目录中粮·万科长阳半岛目录区域定位及规划中粮和万科介绍项目概况项目信息项目优劣势分析二一三四五一、区域定位及规划房山市可分为长阳板块、良乡板块、窦店周边等三个主要部分。其中长阳板块因为距离市区较近，有着完整的区域发展规划，未来将成为房山区CSD核心区。长阳镇是房山区距离北京最近的区域，地理位置既相对独立又与周边丰台边缘集团、大兴新城、房山新城和长辛店云岗组团等城市重要建设区咫尺相望。“长阳半岛”是长阳镇作为永定河绿色发展带的重要组成部分，以及东临永定河、西临小清河的环境优势。政府将其打造成为北京“世界城市建设规划”的重要配套工程，北京水岸经济发展带上的重要枢纽，北京城南的一个南部宜居之城，一个幸福快乐之城，一个水岸休闲之城。二、中粮和万科中粮集团的前身是，深圳市宝恒（集团）股份有限公司。其通过旗下香港鹏利国际集团积极参与房地产业务，先后进入香港、北京、深圳、广州、上海、成都、沈阳、厦门等城市，开放项目有北京中粮广场、上海鹏利海景公寓、沈阳鹏利广场、等。经过十多年稳步健康的发展，中粮地产业务不仅具备了较大的经营规模，树立了良好的市场形象，秉承“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于为客户提供品质优良的产品。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。并且在46个城市都有其万科项目，物业也是提供五星级的服务。是房产里家喻户晓的值得信赖的品牌。三、项目概况地址位于京良路南侧开发商中粮和万科房地产开发有限公司物管公司北京万科物业服务有限公司开盘时间2011.8.7（第九期）入住时间2013年6底建筑类型精装普宅长阳板块共十一块地，中粮万科拿到三块分别为1号3号和5号地，这三块地又被分为11个地块。自2010.7.28开始至当年底（限购前）先后共五次开盘，且开盘当天全部售罄（04和11地块）。每次开盘间隔期为1-2个月左右,房源数量在400-800套。每次基本开三栋楼。2011年开了四次盘，每次开200-400套。近期的开盘是2011年8月7日，共推出495套房源，开盘当天销售30%-40%,现剩余房源200套。地块划分长阳板块四、项目信息（一）基础数据占地建面容积率绿化率物业费85万（三块）115万2.030%2.7公摊实用率车位配比总户数装修13%87%1:0.547000精装（二）配套教育:项目将引进优秀的幼儿园、小学、中学，提供全程教育资源。一站式15年的教育服务实现孩子就近入学的梦想。医疗:项目还将建设社区医疗服务中心，使居民置身于一个新型城区完备的医疗服务体系之中。专商业:（区内）将自建18万平米商业配套，包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等多种生活需求全部满足；（区外）Outlets（奥特莱斯）华北最大规模的Outlets购物中心。（三）在售房源、销量、户型在售房源：位于10地块所有房源和03地块所剩的50套，共计200套左右。8月7日开盘，共推出495套房源，开盘当天售出30%-40%，现每周销售20套-30套。主力户型：85平两居户型配比：85m120m135m60%22%18%客群：年轻刚需置业者为主，大部分来自地铁沿线和市区的置业者。样板间展示（四）折扣、推广活动、合作银行折扣：一次性97折按揭和公积金无折扣推广：近期一次活动是恰逢中秋节和教师节的周末；地点：售楼处；活动内容：拍摄全家福、送家书(5000长贺卡）、抽奖（每天产生两个奖项，奖品为兔爷玩偶）合作银行：中国银行、建设银行、北京银行、交通银行、农业银行。首付款可以分三期交付一次性3#4#5#6#7#3%3%3%3%3%10地块：五、项目优劣势分析优势1、开发商是万科，物业附加值高，并且是精装修；2、离地铁长阳站较近，估计在500米左右；3、南边有即将建成的CSD，以后购物休闲比较方便；4、未来西南三环建成的丽泽CBD肯定会波及到小区的升值潜力劣势1、离城铁线路太近，销售说是30米，估计也在20多米。这样一期开盘的楼盘都很吵。2、离京良路太近(就在城铁道路的桥下面)，为了良乡到新发地批发市场的货运，扩宽道理至双向6车道。大货车路过时房子震动情况，住过三环、四环、高速路边的朋友应该在2~6点之间深有感触。3、在西北方向，有南宫垃圾焚烧厂，规划都通过，大家可以上网搜索。4、位置偏远，紧靠6环。京投银泰·万科新里程目录1.项目概况2.项目基本信息3.主力户型4.项目优劣势项目概况投资商北京京投万科企业有限公司开发商京投银泰与北京万科销售代理思源经纪项目位置房山良乡大学城东侧，房山线大学城北站东500米总占地7.7万容积率2.0使用年限70年总建面14万装修1期毛坯2期精装物业公司万科绿化率30%产品类型板楼车位配比1:0.5项目基本信息车位情况：11地块80个，15地块96个，商品房118个，地下车库330个。房源情况：待售房源1066套，1期144户，一梯4户，其中政府两限福利房价格是平时价格的40%4,8号楼一楼赠送花园。户型情况：主力户型为88-89平两居室，93平三居，预计11月中下旬开盘，10月开始办卡。价格情况：1期预计价格14000-17000元区内配套：园区内6400平首师大附属幼儿园，垃圾处理站，小区集中供暖站，地暖方式。售楼处信息：10月初左右会迁至万科夏日风景，现临时售楼处在中粮万科长阳半岛中，目前客户大多电话来访，每日电约为5组左右，职业顾问6位，只有2位正式员工。周片配套：项目地处良乡商圈与CSD商圈交汇处，成熟商业配套。交通配套：未来可与地铁9号线实现换乘，并紧邻京石高速、京开高速等多条城市主干道。89平两居南北通透主力户型88平两居双阳项目优劣势优势劣势1距离CSD商圈与良乡商圈交汇处2.京投万科新里程已与北京四中签约1周边配套不成熟2交通不便利万科幸福汇目录一、项目位置及周边配套二、项目基本信息三、项目一期信息四、优劣势对比分析售楼处项目位置：房山窦店镇镇政府以北200米周边配套：十渡风景区云居寺风景区京港澳高速房山线窦店中心小学窦店中学良乡医院房山中医院项目位置及周边配套项目基本信息项目名称：万科幸福汇开发商：北京田家园新城房地产开发有限公司投资商：万科地产物业公司：万科物业管理有限公司总占地：6万平米总建面：16万平米详情：板楼共19栋楼分4期开发一梯两户南北通透容积率：2.0绿化率：30%车位配比：1:0.55车位总数：675个物业费：2.59元/平米（包括电梯费）采暖方式：分户地采暖（壁挂炉）土地年限：70年项目基本信息项目一期信息时间：2011年6月5日房源：2#、3#共188户南北通透的80平米两居均价：10000元/平米交房标准：毛坯入住时间：2012年年底工程进度：2#二层墙体施工3#二层顶板施工（注：截止到2011年8月）销售情况：已售罄一期共4栋楼，分两次开盘：第一次开盘时间：2011年8月20日房源：1#、7#共218户，南北通透80-88平米两居。交房标准：毛坯入住时间：2012年年底工程进度：1#首层墙体施工中7#首层顶板施工中（注：截止到2011年8月）公摊：1#27%7#23%均价:10500元/平米折扣：全款9.7折按揭10月份活动折扣9.8折销售情况：开盘当天认购35套目前已售房源50套目前在售房源168套第二次开盘优劣势对比分析优势劣势价格低未来升值空间大周边旅游资源丰富、空气质量良好位置较偏僻交通配套一般其他生活配套级别较低感谢聆听！