某别墅项目策划报告(别墅经典资料大合集)

1xxxxx目发展策划报告xxxxx目发展策划报告（定位篇）目录5~61．前言1．1．定位策略1．2．关键词7~182．项目评价2．1．项目概况2．2．技术资料2．3．四周景致2．4．周边配套2．5．交通条件2．6．街区功能2．7．SWOT分析1）S优势因素2）W劣势因素3）O机会因素4）T威胁因素5）矩阵组合分析19~253.项目的发展思路和策略3．1．关于农业观光园的发展机会23．2．关于休闲与房地产3．3．关于教育与房地产3．4．开发策略3．5．生活方式的倡导3．6．小结26~614．项目定位4．1．定位的原则4．2．客户细分4．3．客户定位4．4．功能定位4．5．物业档次4．6．形象定位4．7．文化定位4．8．规划/建筑风格/环境/居住氛围4．9．案名推介/主题口号4．10．价格定位4．11．房型定位4．12．农业观光园功能定位62~655．产品核心竞争能力分析5．1．领先的开发策略5．2．自身素质5．3．卖点营造5．4．卖点附加值分析66~676.结语6．1．概念开发体系图表6．2．四大特色36．3．四项领先6．4．战略目标1.前言1．1．1．1．本项目的发展策略1．2．1．2．1．2．关键词2．项目评价2．1．项目概况2．2．技术资料（1）（1）控制指标技术资料项目控制指标备注占地面积786，588平方米地块中规划有道路从中间穿过容积率不大于1.7/总建筑面积约416，000平方米容积率以0.8计算（除去观光园占地）住宅建筑面积/未限定商业建筑面积/未限定配套设施面积/未限定人口毛密度192人/公顷/建筑限高60米/建筑密度不大于40％可适当调整（2）地质情况本项目地势平坦、开阔，在地貌上属长江冲洪积三级阶地堆积平原区；项目场区地势西高东低，地表标高在17.2~22.3M；地表为近代河流冲击物，土壤肥沃，土层沉积厚度为10－30米。地层编号名称承载力fk（kPa）压缩模量Es（MPa）(1)耕土（2）淤泥20~500.7~2.0（3）-1淤泥质粘土50~801.5~4.0（3）-2粉质粘土100~1603.0~6.54（4）-1粉质粘土230~3207.5~14.0（4）-2粉质粘土270~3709.0~15.0（4）-3粉质粘土310~50013.0~18.0（3）地下水地下水类型为上层滞水，赋存于（1）层耕土层中，主要补给来源为大气降水，水位随季节变化而变化，且不连续。2002年2月勘测的xxxx良种场地下水埋深在地表下0.7~2.0M，项目场区地下水埋深在地表下0.5~0.9M。2．3．项目地块四周景致（1）描述（2）总体评价地块四周视野开阔，但缺乏优越的稀缺自然资源和景观条件；地块本身可直接利用的自然资源也相对贫乏，因此如何合理地改造外部环境及营造小区内部环境显得至关重要。2．4．周边配套2．5．交通条件（1）现状（2）规划2．6．街区功能xx地区作为一个新兴的城市副中心地带，主要是为了分担汉阳主城区和武汉经济技术开发区的居住压力，是以居住为主导的街区功能，从政府的有关规划方案中也强调了这一街区功能定位，同时商业和休闲功能在规划中也有所强调。（1）功能形成xxxx地区位于长江以北三环线以内，距汉阳钟家村商业中心和汉口中心区交通相对便捷，在此建设生活区对疏解汉口和汉阳旧城区人口，降低江北地区人口居住密度，改善居住环境起到一定作用；xx地区南侧正在建设的（沌口）武汉经济技术开发区是以汽车产业为龙头的综合工业区，距xxxx地区约5公里。由于受到地形地貌的限制，其居住配套用地不足，xxxx综合性生活区的建成，可为其提供部分居住生活配套用地；另外，xx地区东侧接汉阳xx工业区，是总体规划确定的中型工业区，其主要配套居住生活用地也需在xxxx地区布置；xx地区位于城郊结合部，地势平坦，与市中心有一定距离且有湖泊水体隔离，有利于建成一个相对独立、环境优美的城市综合区。（2）总体评价xx地区的发展对改善城市居住生活条件，增强城市功能具有重要的作用。在总体规划引导下，随着经济发展到一定阶段，未来地区将成为城市集中的生活区域，在区域内将会集中由政府和开发单位建设的适合生活居住的各类设施，一方面极大地方便居住在这个区域人群的生活，又将带来工作、生活等行为模式的分化，成为满足工薪、白领或中产以上不同阶层人群居住、教育、消费、娱乐、休闲、健身的区域。相对于武昌的大学区，汉口的商贸区，汉阳的经济技术开发区的定位，xx地区可以称之为：城市的一个大型居住组团——武汉市汉阳区中环线上的中央生活区（CLD）。52．7．SWOT分析（1）S优势因素xx地区规划远景揭示其极大的发展潜力。xx地区独特的地理位置、环境已引起武汉市委、市政府的高度重视，规划到2020年，xx地区居住人口规模将达到27万人,成为武汉新的集居住、商贸、科技开发等为一体的副城市中心；最近武汉市政府又进一步明确在四年内形成六大商住区，xx商住区就是其中之一，并且本项目所在地块是xx商住区的核心；未来几年，随着政府基础设施投入的加大，将大大改善xxxx水、电、路、气、通讯等基础设施状况，改善其投资环境；318国道、中环线、以及即将开始修建的xxxx大道、xxx路等道路纵横交汇，将为本项目提供便利的交通条件；这里周边没有太多的工厂企业，有助于树立未来社区新形象；该区域介于武汉长江三桥和武汉经济技术开发区之间，周边几公里之内建有体育中心、外国语学校、家乐福超市等；在xxxx大道、xxx路等通车后，相对与周边地区的交通将更为方便；按照武汉市xxxx人口发展规划，整个xxxx地区到2020年人口将达27万，按届时人均住房达到30平方米建筑面积计算，xxxx地区每年要开发约40万平米才能满足要求，所以未来发展潜力很大（注，本项目按规划人口容量指标192人/公顷计算，居住人口可达8，000－10，000人）。靠汉阳发展“山水园林城区”这一天时，倚xxxx地块远景规划这一地利，从长远看这块生地不仅有利于开发绿色生态产业，更是一个具有理想生活和居住价值的、具吸引力的一片开发热土。（2）W劣势因素本项目所在地块基本未被开发，成熟程度很低。这一带的现状与城市规划的要求距离很远，市政设施相对于市场要求显得极为落后；目前生活配套极不成熟：区内道路、公交、商业、学校、医院、农贸市场、水电、污水处理等都不具备或不完善，在此开发房地产，有关部门和发展商必须完成多种配套才能满足居家要求；生活成本较高：从汉阳到武昌来回要通过长江三桥，目前长江三桥收费较高（过桥费10元），而这条线路的公交非常之少，极大地限制了武昌等地的居民来此置业的可能；项目地块被一条高压走廊横贯，该走廊由两排钢架构成，其钢架中心间距为25M，外边界宽度30M，若不埋置，会严重影响总体规划，若埋置，则增加开发成本。（3）O机会因素优势之一就是本地块的开发已经得到武汉市有关领导的支持肯定和xxxx发展有限公司的合作意向，所以本项目的发展战略之一，是要充分利用xxxx地区的地理优势和政策优势，加快城乡一体化的进程，同时调整本地经济格局、产业结构，改变区位条件和环境，提升区位形象，树立一个新城区发展的样板，给政府和社会一个崭新的视角看待房地产开发，从而改变以往区域开发过于零散的旧格局；如果能够顺利实现规划要求，整个xxxx地区将是一个新城镇的规模，居住人口可达27万，并提供数千个就业机会，将大大推动该地区城市化进程，从而实现汉阳旧城、xxxx地区、武汉经济技术开发区之间经济一体化，同时带动当地第三产业的高速发展，从而也给本项目带来极大的支持；通过多种有效手段可以最大程度地获得政府支持和媒体的关注，更有利于整合多种有利资源，使得本企业在公众的形象得到大大提升，并能极大程度地建立公众对本项目未来发展的信心，从而带动商业、服务业等一系列配套的繁荣；创新策略的最大程度的运用。创新的方向就是适度超前，从开发理念、规划设计、单体建筑、社区环境、甚至文化氛围，都要谋求人6无我有、人有我新、人新我变的竞争优势，让发展商品牌和产品本身都有一个可持续发展的空间；采取差异化的策略。本项目特别强调要追求个性，追求独特风格，力图摆脱同质化竞争的漩涡。通过营造差异化，最终上升到在品位、素质、文化和生活方式等方面的独特的竞争优势。本项目的面世，将给人们的感受是不光又开发了一个楼盘，而是在武汉地区又多了个非看不可的、非常有个性的、有味道的一处景观。（4）T威胁因素对xxxx地区形成直接威胁的，一是位于武汉经济技术开发区范围内的若干在建楼盘，如“金色港湾”、“绿岛花园”等楼盘；二是位于汉阳老城区如鹦鹉大道沿线，钟家村地带相对成熟的居住区的楼盘，如“鹦鹉花园”等；汉阳地区楼盘价格相对于武汉三镇（汉口、武昌、汉阳）价格是最低的，很多楼盘主打经济适用房概念，在营销手段上也主要使用价格杠杆，使目前的竞争相对处于无序的态势，对消费者的选择产生很大的影响；一些楼盘占有较好的天然景观资源，典型的如“金色港湾”，依三角湖畔优美景色，主打意大利风情小镇概念，成为武汉房地产市场一大亮点，该楼盘是本项目最有威胁的竞争对手；由于种种可以预见的发展远景，xxxx地区有可能成为有实力的发展商重点关注和争夺的地块，据了解近期已有若干地产商来洽谈此地项目，参与角逐和竞争。（5）矩阵组合比较（6）结合前面的SWOT分析，采用NMN矩阵分析模型，初步提出以下应对策略3.项目的发展思路和策略俯瞰整个武汉市，中环线内已很难再找到如此广阔成片的区域进行大规模的土地开发，再加上今年下半年，武汉市政府将会对本市土地批租的相关政策进行重大调整，开发商获取土地的门槛将会大大提高；可以说有了这片土地，是整个开发战役成功的基础，问题在于，大项目要做大文章，该项目的潜在优势该如何充分发挥？本报告认为：一是要与政府通力合作，使项目形象绝不等同于一般住宅小区；另外，从开发商自身和项目发展战略的角度来看，本项目单纯走常规式的开发模式，前景不会太乐观，难以树立产品优势和品牌效应，也就难以在未来的竞争中占据有利地位，所以我们现在面临的首要问题是如何启动这个项目，现实来看，依托该地块现实的自然条件和我们的合作伙伴——xxxx发展有限公司的独特优势和资源，以观光农业园项目为切入点，带动景观房地产开发成为一种很好的模式。3．1．关于农业观光园的发展机会本市农业科技园区发展情况：目前武汉在武昌区南湖的国家农业科技园区已经国家科技部批准建设，在省、市领导高度重视下，目前园区基础设施建设和高科技农业产业建设起步良好，一大批大型企业纷纷入驻该园区，湖北省、武汉市明确提出把南湖农业园建设成“国内一流、国际知名”的高科技农业园区。但农业园区一般占地较多，由于多种因素目前该园区地价较高，这为xxxx地区发展农业观光园带来商机，一方面借助国家级农业科技园区的辐射作用，一方面借助现有的土地资源，从而为发展都市观光农业这一新型产业带来了难得的机遇。观光农业是具有保护生态、防治城市污染、美化环境、营造绿色景观和观光旅游等多种功能的新型农业产业，建设与发展观光农业，不仅为人们提供新的活动空间，使紧张工作、生活在嘈杂城市的都市人回归自然、精神得到放松，还能够保护农郊生态环境；观光农业的产品既可观赏，又可食用或出售，特别是城市的大批青少年对农业知识知之甚少，非常需要接受一些实际的农业教育，参加一些农业生产劳动。根据调查结果，从本项目自身的长远发展考虑，本报告初步建议农业观光园内旅游观光项目的设置从大的方面可以包括：观赏性项目如名7贵花卉展览中心，大型观赏荷花池；参与性项目如青少年素质教育中心，综合娱乐中心，民俗文化村等；休闲购物如花卉蔬果超市等；另外还有假日广场、餐饮店等，加上周边将为住宅区配套的教育园区、商场、医院等，集旅游、观光、教育、娱乐、休闲为一体。3．2．关于休闲与房地产据有关资料统计，中国的旅游休闲产业增长势头强劲，特别是春节、“五一”、“十一”三个长假的带动，目前中国城市职工可供休闲的节假日达120天，这意味着城市人口一年中将有三分之一的时间属休闲时间，休闲将成为