控制性详细规划

第十四章控制性详细规划基本概念以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题主要作用•从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）•从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化•从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；承上启下，强调规划延续性•从规划到管理——依法行政的依据；•从规划到实施——控制、引导、监督。与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据•从二维到三维——平面控制与空间控制的结合；•从规划到设计——规划要求与设计条件的结合；•从消极到积极——控制与引导的结合。体现城市设计构想•从个体到群体——利益协调的平台•从分歧到统一——公共政策的具体化。城市政策的载体发展的三个阶段第一阶段•从形体设计走向形体示意。排房子得出管理依据。缺乏办公规范化第二阶段•从形体示意到指标抽象第三阶段•从指标抽象逐步走向完整系统的控制性详细规划14.1控制性详细规划的编制内容与方法14.1.1编制的程序一、任务书的编制1.任务书的提出2.任务书的编制由编制主体（城市人民政府城乡规划主管部门、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府）制定控制性详细规划编制任务书1）委托编制方的技术力量要求、资格审查要求；2）规划项目相关背景、规划依据、规划意图、规划时限；3）评审方式及设计费用等。14.1.1编制的程序一、编制过程与工作要点1.工作阶段划分2.各阶段工作要求第一阶段•项目准备阶段第二阶段•现场踏勘、收集基础资料第三阶段•方案设计阶段第四阶段•成果编制阶段第五阶段•上报审批阶段项目准备阶段熟悉合同，明确双方权利与义务；了解项目具备的条件；编制项目工作计划和技术工作方案；安排专业技术人员；确定与委托方的协作关系14.1.1编制的程序一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求第一阶段•项目准备阶段第二阶段•现场踏勘、收集基础资料第三阶段•方案设计阶段第四阶段•成果编制阶段第五阶段•上报审批阶段一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求第一阶段•项目准备阶段第二阶段•现场踏勘、收集基础资料第三阶段•方案设计阶段第四阶段•成果编制阶段第五阶段•上报审批阶段方案设计阶段方案比较：至少两个以上进行比较；方案交流：与委托方交流；方案修改；意见反馈：再次提交委托方听取意见；一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求第一阶段•项目准备阶段第二阶段•现场踏勘、收集基础资料第三阶段•方案设计阶段第四阶段•成果编制阶段第五阶段•上报审批阶段成果编制阶段内容与深度详见本节第三部分内容上报审批阶段成果审查：成果汇报会，专家评审会、规划委员会审议；上报审批：城市人民政府（重要）或城乡规划管理部门；成果修改：14.1.2控制性详细规划指标的确定方法控制性详细规划指标：编号指标分类注解1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性5建筑高度/层数规定性用于一般建筑/住宅建筑6绿地率规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性用于研道路的地块9建筑后退用地边界规定性用于地块之间10社会停车场库规定性用于城市分区、片的社会停车11配建停车场库规定性用于住宅、公建地块的停车场12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性13建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街道、公园等开放空间地区14.1.2控制性详细规划指标的确定方法一、城市整体强度分区原则法城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法宏观—确定城市开发总量和城市整体强度中观—建立强度分区的基准模型和修正模型进行主要用的的强度分配微观—确定各地块的规定性和引导性指标微观经济学区位理论建筑密度容积率核心指标系统化数据化精细化1、深圳经济特区城市密度分区研究城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法宏观—社会经济发展建筑需求总量、环境标准可接收程度，确定整体密度中观—计量化的精细方法——建立基准模型——修正模型——对城市密度分区微观—具体地块密度进行细分宏观层面策略密度分区基准模型（效率原则）密度分区修正模型交通区位服务区位环境区位生态原则安全原则城市密度分区（扩展模型）各类用地密度分配居住办公旅馆商业工业其他微观层面策略中观层面策略地块密度分配原则土地用途地块规模交通条件城市设计美学原则其他原则土地供给土地需求环境标准的价值判断城市整体密度图14-1城市密度分区方法体系结构图图14-2城市密度分区阶段分析模型2、武汉市主城区用地建设强度研究城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法宏观—确定城市总体建设目标及人口的合理分布中观—确定强度分区体系，测算用地基准容积率微观—用地建设强度的调整系数，各分类建设用地的强度指标上限宏观层面保障城市总体建设目标中观层面实行分区控制微观层面确定强度指标强度控制策略国内外案例研究武汉市城市现状二、人口指标推算法城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法即根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标规划人口总量建筑总量容积率1、环境容量推算法建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值建筑总量=规划人均建筑面积×人口容量例如：供水容量计算简单、确定因素单一、适应性不强规划范围内居住用地总面积=人口容量×人均居住用地面积按功能分区组织要求划分地块，分配居住用地地块人口容量=地块居住用地面积/近期人均居住用地面积地块居住建筑量=地块人口容量×人均居住建筑面积同理，计算出其他类型建筑量，与地块居住建筑量加和求得地块建筑总量地块容积率=地块建筑总量/地块面积根据上位城市规划与其他法定规划、规范对建筑限高控制，综合确定建筑限高值和建筑平均层数地块停车位个数=地块建筑量×停车位配置标准2、分区人口密度推算法资料收集简单，计算简易、依赖性强，适应性不够，只适应与居住为主的地块三、典型实验法城市整体强度分区原则法人口指标推算法典型实验法经济推算法类比法先进行城市设计,确定出主要的城市控制要素和指标然后编制控制性详细规划缺陷在于工作量大并有较大的局限性和主观性形态规划计算规划控制指标根据经验指标确定指标四、类比法分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面相类似的控规案例，选择相关控制指标优点：简单、直观、明确缺点：只能在类似的项目中选，有新情况难以把握，适合新区五、经济测算法（p1+p2+p3+p4+p5+p6）*（1+r）x1其中p1——土地综合配套费p2——拆迁费p3——回迁安置费P4——建安费P5——经营费P6——税收及不可预见费r——国家法定利润x1——售价泉州市古城街坊最低经济容积率估算①p1土地综合配套费：按照泉州市人民政府181号文件分为三级，取上限。②P2拆迁费：合并搬迁过渡费、搬家费、提前奖励费、营业补偿费。计4000元／人。③p3回迁安置费：按拆一赔一计算。④P4建安费：合并建筑工程和配套工程费。计多层700元／m2，高层1200元／m2⑤p5经营费：合并开发管理费、营业税。计8％。⑥P6投资方向调节税，计住宅5％，商场30％。⑦p7不可预见费用：10％计。FAR1=14.1.3控制性详细规划的编制内容深度与成果要求14.1.3控制性详细规划的编制内容深度与成果要求一、深度要求基本要求：深化上位规划；土地招投标，城市建设管理要求；指导修建性详细规划和建筑设计《城市规划编制办法》——具体规定（1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。二、控规图纸成果及深度要求（1）规划用地位置图（区位图）（比例不限）；（2）规划用地现状图（比例1:2000）；（3）土地使用规划图（比例1:2000）；（4）道路交通及竖向规划图（比例1:2000）；（5）公共服务设施规划图（比例1:2000）；（6）工程管线规划图（比例1:2000）；（7）环卫、环保规划图；地下空间利用规划图；五线规划图（8）空间形态示意图（比例不限，平面一般比例为1:1000~1:2000）；（9）城市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）(比例1:2000)；（10）地块划分编号图(比例1:5000)；（11）地块控制图则(比例1:1000~1:2000)。三、控规文本基本内容要求（1）总则（说明规划目的、依据、规划原则、规划范围、适用范围、执行主体和管理权限等内容）（2）规划目标、功能定位、规划结构；（3）土地使用；（4）道路交通；（5）绿化与水系；（6）公共服务设施规划（7）五线规划（8）市政工程管线；（9）环卫、环保、防灾等控制要求（10）地下空间利用规划（11）城市设计引导；（12）土地使用、建筑建造通则；（13）其他；四、控规说明书的基本内容（1）前言（2）概况（3）背景、依据（4）目标、指导思想、功能定位、规划结构（5）土地使用规划（6）公共服务设施规划（7）道路交通规划（8）绿地、水系规划（8）市政工程规划；（9）环卫、环保、防灾等（10）地下空间规划（11）城市五线控制规划；（12）土地开发；14.2规定性控制要素控制性详细规划控制体系土地使用用地面积用地边界用地性质土地使用兼容环境容量容积率建筑密度居住人口密度绿地率建筑建造建筑限高建筑后退建筑间距城市设计引导建筑体量建筑形式建筑色彩建筑空间围合建筑小品配套设施市政设施公共设施（行政、商业、文教体卫等）行为活动交通方式出入口方式、数量其他交通设施停车泊位交通活动环境保护规定噪音振动等允许标准值水污染物允许排放量水污染物允许排放浓度废弃污染物允许排放量固体废弃物控制其他6个方面，12个控制指标用地边界征地边界14.2.1土地使用控制一、用地面积土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。用地面积单位为公顷，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积(Ap)和征地面积(Ag)是有区别的Ap≤AgAp——规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积Ag——土地部门为了征地划定的征地红线围合而成代征地——Ag-Ap，代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积一、用地面积用地面积确定的原则用地面积与用地边界的四至（道路、河流、行政边界、各种控制线）范围有关考虑用地的使用性质考虑土地价值的区位级差考虑不同的开发模式对用地边界和用地面积的调整二、用地边界用地边界的划分原则(1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块；(2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；(3)建议有一边和城市道路相邻；(4)结合自然边界、行政界线划分地块；(5)考虑地价的区位级差；(6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；(7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；(8)规划地块划分必须满足“专