工程管理流程

12019/9/1工程管理机密文件，请妥善保存卓有识度圆融会通2019年9月1日我们研发的操作系统及创新资源配置项目决策项目策划设计管理工程管理销售管理客户管理产品定位产品实现产品生产产品设计客户开发产出控制投入控制运营管理管理链：组织管控系统价值链：项目运营系统供应链：外包管理系统成果评审合同管理外包工作计划招投标管理架构管理计划管理成本管理执行力管理（基础）（平台）（手段）外包工作任务书作为一个复杂的系统，房地产开发需要各专业的有效链接和配合。基于此理解，我们研发了以管控连、价值链和供应链为三条主线的房地产企业操作系统。32019/9/1工程管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引一概述目录42019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一我们是谁？甲方不会做甲方，常常是甲方工程管理的最大尴尬。项目管理者而非工程管理者现场工程管理标准的制定与检查者客户的工程质量代表供方（特别是监理公司）的管理者甲方角色52019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二工程管理系统图工程管理的风险：甲方不会作甲方，导致工程进度、质量、成本失控。62019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一三工程管理系统体系进度管理3工程前期各阶段的管理1施工准备阶段的管理2成本管理6技术管理4质量管理572019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一三工程管理系统体系档案文件管理8对监理单位的管理7保修期内的维修11安全文明施工管理9工程物业移交10项目工程后评估1282019/9/1工程管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引二流程相关说明目录92019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明1、流程的目的及适用范围流程的目的规范工程管理部门在项目开发各个阶段的工作要求；按照公司确定的工程管理标准，管理、监督和协调监理、施工单位履行合约义务；督促、协调各部门完成工程配套计划，从而顺利完成项目开发计划。流程的适用范围本程序适用工程管理部门在公司开发的所有项目及项目各阶段的工作。102019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明2、流程关系一级流程《工程管理流程》二级流程关联流程（1）《采购招标管理流程》（2）《工程采购招标管理流程》（3）《甲供材料设备采购招标管理流程》（4）《设计变更管理流程》（5）《现场签证管理流程》（6）《工程付款管理流程》（7）《工程进度控制管理流程》（8）《工程巡查管理流程》（9）《特急零星工程管理流程》（10）《安全文明施工管理流程》（11）《工程保修与维修管理流程》（12）《材料选型选样管理流程》（13）《工程尾款支付管理流程》（14）工程保修款支付管理流程》（1）《计划管理流程》（2）《成本管理流程》（3）《项目决策管理流程》（4）《项目策划管理流程》（5）《设计管理流程》（6）《销售管理流程》（7）《客户服务管理流程》112019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明2、流程关系支持性文件（1）《设计评审工作规范》（2）《方案设计优化规范》（3）《方案设计审图要点》（4）《初步设计评审要点》（5）《结构设计优化管理规范》（6）《施工图审图要点》（7）《施工图设计评审作业指引（建筑专业）》（8）《施工图设计评审作业指引（电气、给排水、暖通、结构专业）》（9）《施工图交底管理规范》（10）《项目开工准备管理规范》（11）《工程管理指导书编制规范》（12）《项目施工总进度计划编写规范》（13）《施工组织设计审查规范》（14）《监理工作的奖惩办法》（15）《ABC质量管理规范》（16）《材料与工程质量标准》（17）《样板引路和封样验收管理规范》（18）《材料设备验收管理规范》（19）《隐蔽工程验收规范》（20）《工程验收规范》（21）《物业接管验收工作规范》（22）《物业移交管理规范》（23）《图纸资料管理规范》（24）《项目文件管理办法》（25）《项目例会管理规范》122019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二流程相关说明3、流程的输入及输出文件流程输入文件流程输出文件（1）《项目开发计划》（2）《工程计划》（3）《采购招标计划》（4）《目标责任成本控制指导书》（5）《工程承包合同》（6）《建设工程委托监理合同》（1）《工程管理月报（样本）》（2）《工程管理指导书（样本）》132019/9/1工程管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引三相关部门职责目录142019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一主办部门1、工程管理部门（项目部）1）项目开发计划的执行；2）项目论证、策划阶段的技术支持和配合工作；3）设计阶段从施工及专业角度提出设计要求；4）工程计划及工程相关各配套计划的编制；5）工程管理指导书的编制6）监理单位及施工单位的管理；7）全面负责相应项目的质量、进度、成本、协调和安全文明施工以及与监理单位的配合、监控等工作；8）重点完成公司关注的工程进度节点计划和客户敏感质量问题的质量保证。152019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二配合部门1、设计管理部门1）负责项目的设计跟踪服务、设计变更及现场技术支持等工作；162019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二配合部门2、成本管理部门1）协助工程管理部门（项目部）进行工程预结算工作及工程成本控制。2）及时反映建设成本的动态变化。172019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二配合部门3、采购管理部门1）负责项目施工总承包商及分包商采购招投标工作；2）负责甲供材料、设备采购招标工作。182019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一二配合部门4、物业公司1）从物业管理、使用、维修、检查、运行角度对设计和施工提出要求（尤其是水、暖、电系统和客户敏感质量问题方面）；2）参与交房标准的制定，熟悉图纸，参与工程建设过程中对客户敏感质量问题的检查；3）负责物业验收工作。192019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一三决策机构1、重大事项评审小组1）对影响工程的重大事项进行评审。202019/9/1工程管理一概述二流程相关说明三相关部门职责四流程操作指引四流程操作指引目录212019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一四流程操作指引操作指引目录进度管理3工程前期各阶段的管理1施工准备阶段的管理2成本管理6技术管理4质量管理5222019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一四流程操作指引操作指引目录档案文件管理8对监理单位的管理7保修期内的维修11安全文明施工管理9工程物业移交10项目工程后评估12232019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理目录工程前期各阶段的管理2）项目策划阶段1）项目决策阶段4）项目开发计划及配套计划的编制3）项目设计阶段5）目标成本242019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理1、项目决策阶段当项目进行可行性分析工作时，工程管理部门（项目部）要配合并协助项目拓展管理部门进行项目可行性分析工作。具体工作有:了解地上障碍物状况：包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素；了解地下障碍物状况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑-结构等；了解地质条件：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求等；协助了解市政配套条件，包括道路、给水、排水、供电、供暖、燃气、通讯等；协助进行规划设计的分析，提供工程施工的计划。252019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理2、项目策划阶段项目确定后，要进行项目策划工作，工程管理部门（项目部）要协助设计管理部门进行项目策划和产品定位工作。具体工作包括：参与研究产品建造标准，进行施工可行性分析；参加产品建议书的评审，对产品质量、工期提出要求和建议；参与编制项目经营计划指导书。262019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理3、项目设计阶段（1）项目方案设计阶段工程管理部门（项目部）协助、配合设计管理部门进行项目方案设计阶段的工作，主要是技术方面的支持：土方平衡方面的要求和建议，根据建筑方案、现场场地状况、分期建设规划等条件，对土方平衡从施工技术、经济角度提出目标和要求，使土方运输量或土方运输成本最低的条件下,确定挖、填方区土方的调配方向和数量,从而缩短工期,提高经济效益；配套设施方面的要求和建议，包括对煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等配套设施如何更合理的布置，结合施工技术、分期开发、经济合理等角度提出要求和建议；保温、防水、遮阳和降噪等方面的要求和建议，从施工工艺、施工质量、使用效果等角度提出材料及做法等方面的要求和建议；272019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理3、项目设计阶段（1）项目方案设计阶段----续新技术、新材料方面的要求和建议，对新技术、新材料在工程当中的应用，结合当地习惯做法和公司特殊要求（如销售要求、优秀节能小区等）提出建议，如节能、环保、低碳、太阳能、风能、高舒适度等方面的材料、设备和工艺；景观方案的要求和建议，工程管理部门提出本地适宜栽种的植物、花卉等名目，路面、硬质铺装地面材料、做法的建议，从施工角度对机电、灌溉、排水等提出要求和建议；参与规划方案和景观方案设计任务书的编制，主要负责编制上述几个方面的要求和建议；参与设计成果的评审，重点评审设计文件中的内容是否满足设计任务书中本部门提出的要求。282019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理3、项目设计阶段（2）初步设计阶段在初步设计阶段，协助设计管理部门进行编制初步设计任务书；参与《交工标准》的审核，从工程角度提出反馈意见；协助设计管理部门进行初步设计方案的评审，重点审核：是否满足规划设计方案和景观设计方案的要求；对基础方案、结构方案和设备方案等从施工工艺、经济性等方面进行评审和优化；292019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理3、项目设计阶段（3）施工图设计阶段参与施工图设计任务书的编制，重点从施工工艺和使用角度提出要求和建议；参与施工图设计成果的评审，重点审核设计任务书中的要求；302019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理3、项目设计阶段（4）装饰设计阶段参与装饰设计任务书编制，对精装修材料、做法从施工及使用角度提出要求和建议；参与精装修设计成果的评审。312019/9/1工程管理流程操作指引四相关部门职责三流程相关说明二概述一一工程前期各阶段的管理4、项目开发计划及配套计划的编制（1）在项目方案设计阶段，讨论并确定项目分期开发的划分，进而确定每一期施工标段的划分；（2）协助计划管理部门确定项目开发计划的关键控制点，包括产品建议书、设计节点、造价标准的确立、开工许可证、开工、销售许可证（开盘）、销售节点、主体封顶、室外工程、综合验收及入住等关键性节点；（3）参与项目开发计划的编制，负责项目工程计划的编制，重点是各期、各施工标段、各栋号等的开工、销售许可证形象进度要求（开盘）、销售节