建设住宅分户验收流程及方案

住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在单位工程竣工验收前，在确保地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和主要使用功能为主对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收。住宅工程分户验收依据为国家现行有关工程建设标准以及经审查合格的施工图设计文件或地方标准性文件。（一）室内主要空间尺寸；（二）栏杆、护栏质量；（三）门窗质量；（四）墙面、地面和顶棚质量；（五）防水工程质量；（六）给排水、采暖系统安装质量；（七）室内电气工程安装质量；（八）有关合同中规定的其他内容。分户验收即“一户一验”，是在单位工程质量验收基础上，由建设单位组织监理、施工等单位、物业及公司相关职能部门相关人员组成验收小组以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位划分为一个子单位工程进行专门检查验收，并在分户验收合格后出具住宅工程质量分户验收表。随着住宅商品化的发展，百姓由过去的居住公房变为自己花钱购房，因为工程质量的好坏直接关系到百姓利益，百姓维权意识大大提高，质量投诉时有发生。为了有效抑制质量问题的出现，提高住宅工程质量水平，减少质量投诉，实现分户验收。分户验收的意义表现为以下4点（一）分户验收工作前，由建设单位组织监理单位、施工单位针对工程实际共同制定分户验收方案。（二）分户验收工作由建设单位负责组织实施。建设单位的项目负责人、施工单位的项目经理、监理单位的总监理工程师必须参加分户验收工作，并根据工程实际情况增加有关验收人员。分包单位应参加分包项目的分户验收。（三）分户验收合格后，参加验收人员按规定填写有关表格，对分户验收的结论进行签认。签章应真实有效。分户验收不合格的，经整改后，可重新组织验收。《住宅工程质量分户验收表》应作为《商品房质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交付给业主。其中《住宅工程质量分户验收汇总表》一式四份，建设、施工、监理各方分别留存一份，一份在报送竣工验收资料时交监督站存档。一是督促建设单位，明确在竣工前组织并参与分户验收的责任；二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制度，研究制定提高质量措施并有效实施；三是督促监理企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。最终达到抓验收，促施工，提高住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。住宅工程质量分户验收应依据国家有关工程质量标准、规范，对单位工程每套住宅和规定的公共部位进行验收。分户验收的质量标准主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关规范标准。分户验收应以单位工程每套住宅和公共部分的走廊、楼梯（电梯）间、地下车库划分为一个子单位工程进行验收。分户验收应以竣工验收时可观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容应以检验批检查内容为主。在施工过程中和竣工验收时，应依据质量验收标准以及经审查合格的施工图设计文件，对每套住宅涉及到的分户验收项目和验收内容进行验收。初装修住宅工程分户验收内容主要涉及8类20多个项目分户验收由建设单位负责，组织监理单位、总包单位、分包单位、物业及公司相关职能部门共同参与，按专业划分分户验收组主体完工后，由建设单位组织监理单位和施工单位制定分户验收方案。方案包括每户住宅和公共部位子单位工程的分户检验批项目，每一户检验批验收内容、标准、方法，并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量。分户验收检验批主控项目和一般项目的观感质量应全数检查验收。观感检查项目应通过目测观察的方法检查。平整、垂直、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和钢尺等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。每套住宅和规定的公共部位检验批在验收完后，应及时填写《分户质量验收记录表》。1、分户验收应在工程竣工验收前进行。2、建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作，组织施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，确定每套住宅和公共部分验收项目、内容、数量，绘制抽查点分布图。落实质量检查人员和检查工具。分包单位专业技术负责人也应参加分包项目质量分户验收。已选定物业公司的，物业公司应当参与分户验收。3、分户验收合格后，出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目经理分别签字并加盖公章的《住宅工程质量分户验收表》。1、检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。室内的全面检查3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，木质门油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。室内的全面检查4、检查层高是否达到要求。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜。5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点)。检查地面是否平整，是否有渗水和空鼓开裂情况。室内的全面检查6、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。室内的全面检查7、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上(高度约2厘米)，24小时后查看楼下厕卫的顶棚是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。8、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。检查室内水暖电气设施9、检查电气开关箱内的各开关各功能回路是否有明显标示，是否安装牢固，检查各个分闸是否安全控制各分支线路。使用专用测试插头检查插座，可根据指示灯明灭测定是否正常通电接线是否正确。配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。检查室内水暖电气设施10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。11、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示应同时关闭进气阀。检查内外门窗：1.门的开启关闭是否顺畅。2.门插是否插入得太少，门间隙是否太大。3.门四边应紧贴门框，关门时无特别声音。4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧。5.窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6.开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。7.窗户玻璃是否完好。8.窗台下面有无水渍，如有可能是窗户漏水。室内主要空间尺寸检查方法及数量激光测距仪。每个房间（厨房、卫生间等除外）共测5点，距墙四角300mm各测1点，中间测1点。房间净开间和净进深检查方法及数量激光测距仪。每个房间共测4点，每个房间长、宽各抽测2处，分别距墙边300mm，高度1.5m处各测2点。护栏高度检查方法及数量钢尺检查，每片（扇）栏杆不少于3处（记录最小值）。全数检查栏杆间距检查方法及数量钢尺检查，每片（扇）栏杆不少于3处（记录最大值）。全数检查。防攀登措施检查方法及数量观察。全数检查护栏玻璃检查方法及数量观察，尺量。全数检查外窗台高度检查方法及数量观察，尺量。全数检查外窗渗漏检查方法及数量观察。全数检查安全玻璃认证标志检查方法及数量观察。全数检查推拉窗防脱落装置检查方法及数量观察，手扳。全数检查门窗安装检查方法及数量观察，手扳。全数检查墙面及顶棚空鼓、脱层、爆灰、裂缝、渗漏检查方法及数量观察；用小锤轻击。全数检查。楼（地）面空鼓、裂缝、起砂检查方法及数量观察；用小锤轻击和淋水试验（针对裂缝）。全数检查。厨房、厕所间和有排水要求的面层的标高差检查方法及数量钢尺检查每一处不少于2点。全数检查。屋面渗漏检查方法及数量检查屋面淋水试验记录或雨后观察；檐沟（雨篷）蓄水检查。全数检查。外墙渗漏检查方法及数量雨后观察或淋水检查。全数检查。有防水要求的地面渗漏检查方法及数量蓄水试验。全数检查。管道渗漏检查方法及数量观察。全数检查管道坡向检查方法及数量水平尺检查。全数检查。卫生器具及附件检查方法及数量观察、尺量、手扳检查。全数检查。地漏检查方法及数量试水观察及水封高度检查。全数检查。伸缩节、检查口（清扫口）、阻火圈设置检查方法及数量观察检查。全数检查。采暖检查方法及数量观察检查。全数检查。照明配电箱检查方法及数量观察和检查剩余电流动作保护器的动作电流及动作时间；检查配线回路标志。全数检查。照明灯具检查方法及数量观察、接地检查。全数检查。开关、插座检查方法及数量观察、尺量检查。全数检查。局部等电位联结检查方法及数量观察、连接、标色检查。全数检查。