建筑设计、报批流程

建筑设计、报批流程一、设计阶段的划分规划阶段方案设计初步设计施工图设计注：简单的民用建筑工程，经有关部门同意，并且合同中有不做初步设计的约定，可在方案设计审批后进接进入施工图设计。实际设计程序：1、策划、投资与立项（内容、选址、土地竞标、可行性分析与论证，城市规划）（业主负责）2、概念方案设计—征询（总平面设计、从概念到形象）3、方案设计--审批（报建方案）4、初步设计—审批5、施工图设计—审批6、施工监督配合—（建筑师的重要性）7、竣工验收二、各设计阶段的设计内容方案设计阶段：1、绘制方案草图。2、结构选型，设备系统等设想方案3、估算工程造价4、组织方案审定或评选，写出定案结论。5、绘制报建方案。初步设计阶段：方案设计审查批准后进行，初步完成各专业配合，细化方案设计，编制初步设计文件，配合建设单位办理相关的报批手续，控制投资，对特殊设备提出订货条件。初步设计的内容：设计说明书、设计图纸、主要设备材料表和工程概算等四部分。初步设计阶段各专业深度要明确的问题：1、结构：高层和大型公建必须进行多方案结构的整体计算，得出一个最合理的结构形式。以文字说明为主，但难以说清的要出图。2、主要电气设备及材料表，现在只要求列出主要电气设备表。3、电气要有一个接地系统的专门说明。4、柴油发电机组的内容，热能专业只负责写油系统和排烟的说明。设备选型和平面布置由电气专业写。初步设计阶段建筑专业设计流程框图施工图设计阶段：取得初步设计审批文件之后，根据审批意见和审批文件，对初步设计进行必要的调整。施工图设计的主要任务是满足施工要求，解决施工中的技术措施、用料及具体做法。施工图设计的内容包括建筑、结构、水、电、采暖通风等工种的设计图纸、工程说明书，结构及设备计算书和预算书。施工图设计阶段各专业深度要明确的问题：1、工程预算书不是必须包括的内容，见合同规定。2、建筑幕墙的结构图可由具有幕墙设计资质的单位单独或与设计院合作完成，一般单独成册。但连接预买埋件应在主体结构图中表达。3、如果对初步设计变更较多，应该将新的主要指标写入施工设计说明中。4、“弱电系统”图纸不宜太深。以能满足编制投标书和审核承包商深化设计文件为原则。在满足结构施工预留、预埋的前提下，尽量减少图纸工作量。总结一下设计全过程：１、研究熟悉红线图,了解周围建筑情况和环境。2.了解建设单位要求。3.做方案图,报规划部门审批。4.修改方案图,直到获得批准为止。5.根据方案图的平面布置图，进行地质勘察。6..做初步设计并报批。7.做施工图。8.交建设单位送施工图审查单位审查。9.施工配合。各阶段侧重点:1.方案重创新2.初步设计重深度3.施工图重校核4.施工配合重服务三、各设计阶段的报批程序“一书两证”制度对我国城市规划实施管理的基本制度的通称。是《城乡规划法》规定的，全国统一的。即城市规划行政主管部门核准发放的。建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证另一种流行说法：“五证二书”“五证”：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)《商品房销售(预售)许可证》“二书”：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》一、《建设项目选址意见书》①是城市规划行政主管部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门项目立项的依据。③设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书。(审批制的项目,项目建议书-选址意见书-可行报告)二、《建设用地规划许可证》取得建设用地规划许可证后，方可向国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、征用土地。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。先有土地出让合同,再申请《建设用地规划许可证》,然后录取土地证.三、《建设工程规划许可证》建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。我的理解：《建设项目选址意见书》是规划认可该项目可行，是进行立项的依据；《建设用地规划许可证》是允许某个单位在该地块进行建设的初步文件，是办理国土证的依据。招拍挂的土地由于有控规，各项经济技术的最大值也就有了，就意味着已有《建设项目选址意见书》。所以招拍挂是先办理建设用地规划许可证，后立项。立项时只要控规即可，现在可能招拍挂的土地不需要立项了。“一书两证”的办理流程：规划实施管理总流程图：建设用地规划管理流程图：上海某地块办理流程图：“一书两证”的具体办理手续一、建设项目选址意见书（非拍卖土地）2、申请建设单位的报告（内容包括：拟选地点用地面积、建设规模、用地性质、计划工期、投资总额，对市政配套设施的要求等。）3、填报《建设项目选址申请表》一份。4、1:500或1:1000地形图一式3份。5、可行性报告、平面布置方案、管线布置方案。6、有关文件、证明、协议等。（由经办人根据实际情况选定）7、报二个以上符合本项目规划设计要求的总平面图到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。二、建设用地规划许可证1、《申请表》2、1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图五份，其中一份地形图上应用红色实线（铅笔）标明用地位置地界；4、批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件；5、土地使用协议书；6、《建设项目选址意见书》的通知及附图或《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图各一份；7、《建设工程规划设计方案批复》及附图；三、建设工程规划许可证4、《建设用地规划许可证》。5、计划部门（或外经委）的立项批文一份。6、土地管理部门核发的《建设用地批准书》。7、经市规划局审定盖章的总平面布置设计图、建筑设计方案图（或审核批文）、管网综合图各一份。8、初步设计方案批复9、建设工程规划设计方案批复9、经建设主管部门审查盖章的施工图10、市建设局的《建设工程勘察成果施工图审查批准书》一份。11、消防建审文件一份。审批《建设工程规划设计方案》手续：2、地形图上应由设计单位用≤0.3mm的红色或蓝色实线标明下列内容并盖章4、建筑设计方案总平面图（图纸二份，市局审批三份、CAD格式光盘一份），总平面图应符合国家和本市方案出图标准，并加盖建筑设计单位的建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章；5、建筑设计方案图（含平面、立面、剖面，CAD格式光盘一份）及设计说明文本，图纸加盖建筑设计方案出图章和设计负责人、注册建筑师印章；6、分层面积表（二份）；8、有相应资质部门编制的日照分析报告（原件二份）；9、可行性研究报告或其他计划批准文件结果：1、《建设工程规划设计方案审核意见》或《建设工程规划设计方案批复》；四、初步设计审查手续一般以初步设计审查会议形式进行，建设主管部门主持，项目业主、政府有关业务主管部门、勘察设计单位参加。由专家评审委员会负责技术、经济审查，并提出书面审查意见。参加部门：规划、消防、交通、环保、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、民防、抗震、安保等行政管理部门。根据专业规范针对该建设项目初步设计文件提出专业审查供电、煤气、自来水、电话通信等配套单位应对初步设计的配套可能性提出建议，对技术合理性进行审查，或由项目所在开发区的开发机构统一提出实施意见。主要审查以下内容：1.设计是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规；2.设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的3.4.5.6.建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要7.结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、8.9.1.对建筑物性质、用地范围、各类规划指标予以核定：如容积率、复盖率、绿地率、道路率、建筑总高度、日照等，并对各方建筑退界要求予以认可。等等是否符合规划2.总体：防火间距、耐火等级、配套(变电、锅炉、调压站)对消防道路是否环通、转弯半径、登高扑救面及场地能否满足要求、消防水源落实方式(设消防水池还是二路市政管网供水)、建筑单体中防火分区、消防前室、消防中心位置、楼梯设置、防排烟措施、走廊环通、地下车库的单双通道、出口、消防设备、系统的选用，以3.核定停车数量，对出入口位置、基地交通组织、地面地下停车安排或对特殊停车形式进行审4.根据所在地区的环境和总体环境功能、环境目标，核实项目的三废排放标准，对相应的三废5.垃圾清运方式、垃圾间大小、位置、高度及道路是否满足环卫车辆进出等进6.对锅炉压力容器的设置、特种设备及非标设备的安全性能、操作岗位的劳动职业保护、高层7.对建筑物的日照、通风采光、餐饮工艺路线设计、污水消毒处理及职业卫生防治措施等进行8.按地区要求确定本工程是否要建民防工程以及民防工程等级、平战结合的用途、连通口位置9.对供电电压等级及设计位置、性质、进线方式(架空、电缆)、总表设置、供电量等进行审查10.对煤气用气方式及性质、用气量、管网的走向、煤气调压站设置与否及调压器形式的确定、11.对供水来源、供水能力、水压、管径、可否形成环网、单体供水系统是否可行及用水量等方12.13.对电话总量、通讯要求、机房大小、电信进线方式及位置、附近的地区站能否满足项目要求14.15.抗震烈度、结构体系及构造措施、自震周期、结构顶点位移及层间位移是否满足抗震规程要求等进行审查。五、施工图审查手续审图公司说明：在上海，消防的审查、节能的审查均由审图公司进行加强对施工图审查机构的监管，只有具备超限高层建筑施工图审查资质的施工图审查机构，才能承接超限高层的施工图审查任务；超限高层建筑工程没有在初步设计阶段进行抗震设防专项审查的，施工图审查机构不得进行施工图审查。六、施工验收手续单位工程竣工验收必备资料：1、单位工程预检记录2、单位(子单位)工程质量控制资料核查记录、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位(子单位)工程观感质量检查记录3、单位（子单位）工程质量竣工验收记录（有设计院签字）4、涉及安全和功能的试验、检测资料5、建设工程竣工档案预验收意见6、建筑工程室内环境检测报告7、规划验收认可文件8、建筑工程消防验收意见书9、勘察、设计、监理、建设单位出具的对工程的评价或验收文件七、项目建设周期（最好了解下，有一个大致概念）举一个赶进度和时间的例子：一幢简单的办公楼从施工图设计开始到开始动工７５天时间从施工图算起：一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。施工图审图时间（10天）－》拿到施工图审查通知书注：设计公司在图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。单体工程施工图预算与招投标（44天），第２１天施工图设计完成后进行开始。即工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。单体工程施工图预算与招投标（44天）其中：１、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价。（21天）按公司内部程序确定标底（8天）。二、招投标过程A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）－》完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本。一开始就要开始了。B、发布招标公告（1天）C、招标文件备案（3天）D、发放招标文件（备案当天完成）E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）注：监理单位在开工前第38天确定。三、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）四、在工程开工前还要完成以下工作：1、“三通一平”工作。2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）（４２天）说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。（一般的打桩时间）:混凝土预制方桩,定做时间20,一台,一天20根,一般一个月